-법대로.
-(함께) 합시다.
-알아두면 유용한 법률 상식들이
가득합니다.
법대로 합시다 더 로이어.
오늘도 일상 속에서 겪을 수 있는 다양한
법적 분쟁들 살펴보고요.
명쾌한 해결책도 알아보도록
하겠습니다.
오늘 첫 번째 사건 열어볼게요.
어떤 내용인지 지금 화면으로 확인해
보시죠.
-승호야, 어디 가는데?
-집에 가야지.
-나 여자 친구랑 코노 갈 건데 같이
갈래?
-혼자 뻘쭘하게, 그냥 집에 갈래.
-그러니까 너도 여자 친구
사귀라니까?
-그게 내 마음대로 되나?
-답이 없네.
요즘 여자 친구 받는 고딩이 어디
있어.
시간 됐네.
이따 게임 접속 알지?
-어.
-승호야, 승호야.
오늘 중간고사는 잘 봤어?
-성적 나와 봐야 알지.
-너 요즘 자꾸 성적이 떨어지던데 이번에
제대로 했지?
-몰라.
-네가 모르면 누가 알아?
대체 너 요즘 어쩌려고 그러니?
-엄마 좀 나가요.
-대화할 게 성적밖에 없죠.
-매일 공부, 공부.
저놈의 잔소리 지긋지긋하다.
게임이나 해야겠다.
나 접속.
-오케이.
시작해 보자.
-또 졌네.
대체 몇 번째야.
야, 한 게임만 더 하자.
-이제 여자 친구랑 코노 갈 건데 모쏠,
찐따는 집에서 게임이나 하세요.
-뭐?
모쏠, 찐따?
열받네.
야, 네 여자 친구 내가 다 예전에 OO
했거든.
-양아치 XX가.
이게 진짜.
-너 혹시 시험 끝났다고 게임만 하는 거
아니야?
엄마 이번에는 딱 두고 볼 거다.
-엄마, 좀!
진짜, 매일 잔소리, 잔소리.
뭐가 올라왔지?
단체방 있다고?
이게 뭐야?
요즘 스트레스 쌓이는데 한번 볼까?
-뭐 이상한 거 보는 것 같은데요?
-AI 딥페이크?
이거 완전 실물 같네?
찐이네, 찐.
여기 사진에.
그래, 카톡 프사.
이걸로 하면 되겠다.
이걸 딥페이크 기술로 해서 야동에
넣으면.
대박.
영희 얼굴로 보니까.
-엄마 잔소리가 늘겠네요.
-눈팅만 하고 안 올리는 사람들
정리한다고?
뭘 올려야 되지?
이거 올리면 되겠네.
-제가 승호 보호자 맞는데요?
우리 승호가 고소를 당했다고요?
-고등학생인 승호 군의 사사로운 일탈이
범죄로 몸집이 부풀려졌네요.
-빠른 해결을 위해서 사건 정리부터 먼저
해보겠습니다.
더 로이어 사고 번호 제449호입니다.
고등학교 1학년생인 박승호 군은 학업과
친구 관계 등으로 인해 스트레스를
받아왔습니다.
친구 최정수 군과 게임으로 스트레스를
풀어봤지만 계속 게임에서 지자 화를
참지 못해서 갖가지 음란 욕설을
채팅창으로 쏟아 냈습니다.
게다가 우연히 음란 영상물을 접하게
됐고 이를 다운받기도 했죠.
그러다가 영상물을 올리라는 단톡방
강압에 못 이겨 AI 딥페이크 기술을
이용해 직접 음란물을 만들었고 이를
단톡방에 올렸습니다.
이후 박승호 군은 경찰로부터 수사
요청을 받은 상황입니다.
-우선 보호자인 엄마 김미희 씨가 지금
경찰에 연락을 받았다고 하는데요.
강동구 변호사님 이게 어떤 범죄가
성립된 거죠?
-지금 사례에서 승호 군이 한 행동들은
많은 범죄가 성립할 수밖에 없습니다.
시간 순서대로 살펴보자면 먼저 승호
군이 친구와 함께 게임 채팅에서 나눈
대화 중에 음란 욕설을 했는데요.
제가 사건을 조금 더 알아보니까 정수
군의 여자 친구에 대한 음란 욕설로
시작해서 정수 군 어머니에 대한
음란 욕설까지 한 것으로
밝혀졌습니다.
이 부분은 성폭력 범죄 처벌 등에 관한
특례법에 규정된 통신매체이용음란,
우리가 흔히 알고 있는 통매음 범죄가
성립하게 될 가능성이 크다고
하겠습니다.
-통신매체이용음란죄.
사실 이게 남자 고등학생들이 서로 조금
심한 말, 이런 게 이래도 되지 않나
생각했던 분들이 꽤 많으실 것
같아요.
이게 범죄로까지 된다는 게 실제로
그렇게 되나요?
-지금 승호 군이 친구에게 채팅창을
통해서 한 말들은 이를 들은 상대방이
성적수치심을 느낄 만한
말들이었습니다.
이게 문제가 되는 건데요.
실제로 통매음 법 규정을 보면 통신매체를
통하여 성적수치심이나 혐오감을
일으키는 말, 글 등을 상대방에게
도달하게 할 때 성립한다고 규정하고
있습니다.
-통신매체이용음란죄의 중요한 핵심은
이게 성적수치심이나 혐오감을
일으킨다는 거네요.
그리고 또 하나 짚어봐야 할 부분이
음란물을 다운받아서 보고 이걸
단톡방에도 올렸는데 이것도 당연히
범죄인 거죠?
-그렇습니다.
사례에서 승호 군이 만든 허위 영상물은
AI 기술을 이용한 딥페이크로 지인들의
사진 등을 다른 음란한 영상에 합성하여
유포하는 아주 재질이 나쁜
범죄입니다.
이른바 지인 능욕이라고 불리며 유행처럼
일어나기도 하였고요.
최근에는 우리나라 최고의 지성의
전당이라는 어느 대학에서도 이런 범죄가
일어나 보도가 되기도 했습니다.
-그런데 궁금한 게 이게 법적으로
음란영상물이라는 기준이 있나요?
-네.
우리가 일반적으로 야동이라고 부르는
음란물을 정의하자면 사회 통념상 성적인
욕구를 자극하거나 성적 흥분을 유발하여
성적수치심을 주고 정상적인 성적
도의관념에 반하는 내용의 영상물이라고
정의할 수 있습니다.
-일단 정의는 굉장히 추상적으로
내려졌는데 저희가 이 프로그램을 하다
보니까 사실 흔히 야동이라고
이야기하지만 음란영상물의 종류가 엄청
많더라고요.
-너무 많아서 전부 이야기할 수는
없고요.
일반적으로 수사기관에서 분류하는
음란물의 종류를 살펴보면요.
아동 청소년 성 착취물, 불법 촬영물,
허위 영상물 등이 있습니다.
-그런데 승호 군은 이 영상을 단톡방 한
군데에만 올렸다고 했는데 이게
음란물을 배포한 것이다, 이렇게 볼 수
있습니까?
-배포라는 말의 사전적 의미가 널리
나누어 준다고 볼 때 승호 군이
영상물을 통신 매체인 단톡방에 업로드
한 것은 그 방에 있는 사람들에게
배포한 것으로 볼 수 있으며
실무적으로도 그렇게 인정되고
있습니다.
-단톡방에 사람들이 많으니까요.
그런데 학생들에게 통매음 관련 범죄
실제로 많이 일어나나요?
-실제로 요즘 어린 학생들이 자신들이
즐겨 하는 게임이나 메신저 등에서
통매음 범죄에 해당할 만한 말들을
아무런 문제의식 없이 많이 하고
있습니다.
또 SNS 등을 통해 AI 관련한 프로그램
등을 많이 다운받아 이를 이용해서
지인의 사진을 이용해 나체 사진이나
동영상 등에 합성하여 제작하고 또
친구들끼리 돌려보거나 하는 일이
빈번히 발생하고 있습니다.
-그래요?
-이렇게 말씀을 들어보니까 기술 발전이
굉장히 잘못 악용되고 있는 사례인 것
같은데 그러면 이게 우리 법에서 이
음란물에 대한 처리하는 기준이라든지
이런 게 따로 정해져 있나요?
-음란물의 종류와 그 형태가 매우
다양하기에 이를 처리하는 법 규정도
매우 많이 존재하고 있습니다.
음란물에 대하여 처리하는 기준으로는
우선 사례처럼 딥페이크 관련하여
규정하고 있는 성폭력 범죄 등의 처벌
등에 관한 특례법.
또 일반적으로 음란물 관련해서는
형법과 정보통신망 이용 촉진 및 정보
보호 등에 관한 법률의 적용을
받는데요.
두 법은 각각 음란물 유포가 현실
공간에서 이루어졌는지 온라인 공간에서
이루어졌는지에 따라서 개별적으로
적용된다고 할 수 있습니다.
-이게 혹시 정보통신망법에 저촉되지는
않습니까?
-형법에서 다루는 음란물과 관련한
규정으로는 음화 반포 및 음화 제조가
있고 여기서는 디지털 파일 형태가 아닌
음란물이 문제가 됩니다.
따라서 디지털 파일 형태의 음란물은
정보통신망법이 적용됩니다.
-지금 TV를 보시는 분들께서도 학부모
입장으로서 우리 아이가 어떤 영상을
보고 있는지 한번 체크를 해 보셔야 할
것 같고요.
그럼 만약에 통매음이 성립이 된다면
처벌 수위는 어느 정도가 됩니까?
-통매음이 성립하는 경우 법정형으로
2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의
벌금이 규정되어 있습니다.
또한 이는 반의사 불벌죄가 아닌 점을
명심하실 필요가 있겠습니다.
-그럼 합의를 해도 어떻게 범죄를 피할
수 없게 되는 건데 승호 군 같은 경우도
지금 처벌은 피할 수 없겠네요?
-승호 군이 한 행동은 성폭력 범죄의
처벌 등에 관한 특례법에서 규정하고
있는 허위 영상물 제작 등에
해당합니다.
특히 그 피해자가 친구, 그러니까 아동
청소년이기 때문에 아동 청소년 성
착취물 제작에 해당하게 됩니다.
따라서 승호 군에게는 아동 청소년의 성
보호에 관한 법률 그러니까 아청법이
적용되게 되는데요.
이에 대해 아청법은 아동 청소년 성
착취물 제작의 경우에는 무기 또는 5년
이상의 유기 징역을 이를 배포 제공한
경우에는 3년 이상의 유기 징역을
규정하고 있습니다.
-그런데 지금 문제가 박승호 군은
고등학교 1학년이면 미성년자거든요.
그러면 이게 처벌이 달라질 수도 있지
않을까요.
-처벌이 달라진다기보다는 아직 어린
승호 군이 교화되어 다시 한번 올바른
사회 구성원이 될 수 있는지 판단하는
소년보호재판이라는 절차가 있습니다.
그런데 많이들 오해하시는 부분이
미성년자가 범죄를 저지른 경우 모두
소년보호재판을 받는다고 알고 계시지만
그것은 아닙니다.
사건을 수사한 수사기관 등이 관할
소년부에 송치 등을 하여야
소년보호재판이 진행되는 것입니다.
소년의 나이나 죄질, 상습성, 재범 여부
등에 있어 사건을 수사한 수사기관이
이를 성인들이 받는 정식 재판에 기소를
할 수 있습니다.
승호 군의 경우에도 만일
소년보호재판이 결정되면 심리가
진행되고 이에 따라 보호처분 등을 받게
됩니다.
-그럼 승호 군은 소년재판을 받을 수
있을까요?
-그 부분에 대해서는 일률적으로
말씀드릴 수 없습니다.
승호 군이 이 사건에 대하여 반성하는
정도, 범죄 전력, 개선 가능성,
부모님의 원호 의지 등을 모두 고려하여
수사기관에서 승호 군을 정식 재판에
기소할지 또는 소년보호재판에 송치할지
결정하기 때문입니다.
따라서 수사 단계에서부터 이러한 점을
고려해서 대응할 필요가 있습니다.
-어쨌든 이게 승호 군의 잘못은
명명백백한 그런 상황인데 부모님
입장에서 보면 진짜 아닌 밤중에
홍두깨라고 너무 난감할 것 같아요.
-맞습니다.
실제로 이런 문제를 부모님이 재판을
준비하기 위해 찾아오시는 경우들이 꽤
많은데요.
저는 이런 사건에서 승호 군이 이런
일을 벌인 근본적인 원인을 찾는 것이
우선이라는 생각이 듭니다.
이를 알아야만 앞으로 승호 군을
교육하고 또 승호 군이 개선되어 재범의
위험이 없도록 할 수 있기 때문입니다.
실제로 제가 담당한 사건 중에
부모님께서 아이의 불안정한 성적 욕구,
지나친 스트레스, 과도한 폭력 성향
등을 제어하지 못하는 사례가
있었습니다.
이럴 때는 우선 심리상담센터 등에 가서
아이의 상담과 치료를 받고 그 원인을
먼저 찾을 것을 권하고 있습니다.
-그러게요.
청소년 범죄는 원인을 알아야 교화시킬
수 있는 거니까 꼭 필요할 것
같습니다.
-그렇죠.
-하지만 지금 승호 군 같은 경우에는
재판을 피할 수 없을 것 같은데 변론
포인트는 어떻게 잡아야겠습니까?
-현재 상황에서는 승호 군의 진지한
반성과 개선 가능성, 관련한 자료 등을
제출해야 할 것으로 보이고요.
어머니의 승호 군에 대한 원호 의지
그러니까 앞으로 승호를 어떻게
교육하고 보살피도록 하겠다는 자녀
지도 계획서 등을 재판부에 제출하는
것도 승호 군에 대한 처벌 수위를
조절하는 데 도움이 될 수 있습니다.
-그런데 간혹 재판장에서 보면 이런
경우에 보호자를 꾸짖거나 혼을 내는
이런 상황이 있던데 이게 의미가
있나요?
-종종 있습니다.
또한 소년부 판사는 보호처분을 할 때
가정 상황 등을 고려하여 보호자에게
소년원, 소년분류심사원 또는
보호관찰소 등에서 실시하는 소년의
보호를 위한 특별 교육을 받을 것을
명할 수 있습니다.
보호자가 정당한 이유 없이 특별 교육
명령에 응하지 아니 하면 300만 원
이하의 과태료 부과 처분을 받을 수도
있습니다.
-흔히 사춘기니까 내버려 둬라고 하는데
사춘기니까 더 세세하게 관찰을 해야 할
것 같아요.
-그렇죠.
이게 쉽지 않은 상황이에요.
-그러니까요.
마지막으로 박승호 군에게도 한 말씀
부탁드립니다.
-승호 군 학업과 대인 관계로 스트레스가
많은 것을 잘 알고 있습니다.
그러나 올바르지 못한 방법으로
스트레스를 풀려고 한다면 이전에는
나만의 스트레스였던 것이 이제는 내
가족, 내 친구 나아가 내가 살고 있는 이
사회 전체의 스트레스가 될 수도
있습니다.
꼭 부모님과 심리상담센터 등을 방문해서
승호 군의 스트레스를 풀 수 있는 꼭
맞는 방법을 찾아 올바르게 스트레스를
풀고 다시 예전과 같은 밝은 청소년의
모습으로 돌아가기를 바라겠습니다.
-중도금 지급일도 안 지키더니 또 약속을
안 지키면 어쩌자는 건데요?
-그러면 매수인분과 만나서 협의를
해보시는 건 어떻겠습니까?
-그래요, 만납시다.
만나.
지은 지 20년이 되니까 이곳저곳 손 볼
데가 많네.
이번 세입자만 나가면 그냥
팔아버릴까.
새로운 세입자도 안 구해지는데.
누구지?
여보세요?
-안녕하세요, 사장님.
여기 부동산입니다.
-부동산이요?
-네.
혹시 소유하고 계신 로이어구에 있는
주택 파실 생각 없으세요?
-네?
부동산에 아직 내놓지도 않았고 아직 팔
생각이 없습니다.
-사장님, 그 주택을 10억 원에 사겠다는
사람이 있어서 그렇습니다.
-10억이요?
-네, 그 주변으로 대형 쇼핑몰하고
백화점이 생긴다는 소문도 있고 해서
지금이 비싸게 팔 수 있는 진짜 좋은
기회입니다.
-잠시만요.
이 집을 10억에?
팔더라도 5억 정도 생각을 했는데.
-당장 팔아야겠네요.
-여보세요?
사고자 하는 사람하고 한번
만나볼게요.
-알겠습니다.
이번 주 금요일이나 토요일은
어떠세요?
-괜찮습니다.
-그러면 제가 사겠다는 분하고 일정
맞춰서 다시 연락드리겠습니다.
-네.
-그 집 저한테 파시면 매매대금으로 10억
드리겠습니다.
가격을 좀 높게 부르기는 했지만 제가
부동산 투자를 좀 하고 있어서 꼭 사고
싶네요.
-알겠습니다.
-계약금은 5000만 원으로 해 주시고 오늘
계약 체결되면 바로 지급해
드리겠습니다.
-5000만 원이면 계약금 액수가 너무
적은데요.
-제가 부동산 말고도 사업을 여러 개
하고 있어서 곧 들어올 돈이
많습니다.
계약금만 적게 거는 거지 너무 걱정 안
하셔도 됩니다.
잠시만요.
-꼭 이럴 때 전화가 오죠.
-어, 김 사장.
-사장님, 저 사람 진짜 사업체 여러 개
있고 재력 있습니다.
그 집 전세도 잘 안 나가는데 이번
기회에 파시죠.
정말 좋은 기회입니다.
-그래.
20년도 더 된 낡은 주택인데 이 가격에
팔기 어렵지.
-기다리게 해서 죄송합니다.
-아닙니다.
-어떻게 파시겠습니까?
-계약하시죠.
-사장님, 진짜 잘 생각하셨습니다.
그러면 여기 계약서 작성하시면
됩니다.
여기 있습니다.
-그렇게 계약금 5000만 원, 중도금 2억
5000만 원, 잔금 7억 원을 받기로 하고
매매계약을 했습니다.
-오케이.
주변에 개발이 된다고 하니 시세는 쭉쭉
오를 것 같은데 그래도 뭐 확실하지
않으니까.
그래도 일단은 계약은 해뒀으니 알 박아
놓은 거나 다름이 없지, 뭐.
앞으로 돌아가는 상황 보면서
결정해야겠다.
-뭘 결정하신다는 거죠?
-그러니까 사기로 한 거 아닙니까?
-오늘이 잔금 지급일인데 왜 아무런
연락이 없지?
네, 안 그래도 전화드리려고 했는데.
-그렇죠.
오늘이 중도금 지급일인데 오 사장이
자금이 좀 부족하다고 우선 5000만 원만
중도금 일부를 입금하겠다고 하는데.
-2억 5000만 원이 아니라 5000만
원이요?
-네.
돈 들어오는 일정이 좀 꼬였나
보더라고요.
그리고 잔금일은 꼭 맞추겠다고 사정을
하더라고요.
-네, 알겠습니다.
그렇게 하시죠.
-그러면 5000만 원 입금하겠습니다.
-네, 알겠습니다.
-뭔가 좀 이상한데요.
-그렇죠.
-재력이 있다니까 매매자금 10억
주겠지.
잔금 지급기일을 연기해 달라고요?
-오 사장이 사정이 생겨서 대출이 안
되는가 보더라고요.
그래서 잔금 지급기일을 늦춰달라고
부탁을 하네요.
-중도금도 그렇고 왜 자꾸 약속을 안
지키는 겁니까?
좀 너무한 거 아닙니까?
-그러면 제가 오 사장님을 만나게 해드릴
테니까 두 분이 해결을 보시는 건
어떻겠습니까?
-그래요, 만납시다.
만나서 이야기합시다.
뭐 이런 경우가 다 있어.
-죄송합니다.
잔금 지급 기일을 두 달만 연기 좀
해주십시오.
거래처 한 곳이 부도 나는 바람에 돈도
못 받고 저희까지 타격이 좀 크네요.
-한두 번도 아니고.
중도금도 계약대로 다 안 주셨잖아요.
내가 뭘 믿고 연기를 해드립니까?
-잔금 지급 기일을 두 달 뒤로 양해 좀
부탁드리겠습니다.
그 안에 자금 정리되는 곳이 있어서
그렇습니다.
만약 못 지키면 제가 지급한 계약금
중도금을 포기하겠습니다.
-그럼 매매 계약서 특약에 두 달 후에도
지급을 하지 않을 경우에는 이미 지급한
계약금하고 중도금을 포기하겠다고
추가로 작성하면 어떻겠습니까?
-알겠습니다.
두 달 뒤에는 꼭 주셔야 합니다.
-감사합니다.
-제가 작성하겠습니다.
-과연, 궁금합니다.
-쇼핑몰하고 백화점이 들어온다는 계획이
잠정 연기됐다고?
불안한데.
약속한 두 달이 지났는데 잔금도 안 주고
연락도 안 되고.
잔금 지급 기일이 지났는데 돈은 언제 줄
건데요?
-죄송한데 조금만 더 기다려 주시면 안
될까요?
-뭐라고요?
이 사람이, 진짜.
됐고 계약 해지합시다.
-계약금이랑 중도금까지 걸어놨는데 그럴
수는 없죠.
조금만 더 기다려 주십시오.
-뭐 이런 경우가 다 있어.
나 진짜 어이없네.
-그러게요.
집을 팔려고 하는 김동철 씨 입장에서는
진짜 어이가 없고 황당할 것 같습니다.
-그렇습니다.
골치 아픈 그런 일인데 해결책이 없는지
알아봐야 할 것 같습니다.
사건 정리 먼저 해보죠.
더 로이어 사건 번호 제450호입니다.
김동철 씨는 자신 소유의 주택을 10억에
매수하고 싶다는 오기석 씨와 매매
계약을 체결했습니다.
계약금 5000만 원, 중도금 2억 5000만
원, 잔금 7억 원으로 나눠 지급하는
것으로 하고 계약금은 계약 체결 당시
지급받았는데요.
그런데 중도금 지급일이 되자 오기석
씨는 당장 자금이 부족하다며 5000만
원만 지급을 했습니다.
김동철 씨는 재력가는 오기석 씨를 믿고
중도금의 일부로 5000만 원만 받았죠.
그런데 잔금 지급일이 다가오자 오기석
씨는 잔금 지급 기일을 두 달만
연기해달라고 했습니다.
이에 김동철 씨는 잔금 지급 기일을 두
달 뒤로 연기하되 이를 지키지 못하면
계약금, 중도금을 모두 포기하겠다는
내용을 매매 계약에 추가했습니다.
하지만 약속된 두 달이 지나도 김동철
씨는 중도금과 잔금을 받지 못했습니다.
화가 난 김동철 씨는 오기석 씨에게 매매
계약을 해제하자고 했습니다.
하지만 오기석 씨는 계약금과 중도금까지
걸어놨으니 그럴 수는 없다는
입장입니다.
-매수인인 오기석 씨, 왜 이렇게까지
하시는 건지.
그러게요.
참 너무한 것 같습니다.
김경덕 변호사님, 이 드라마 사례 어떻게
보셨습니까?
-매도인 김동철 씨 답답한 마음이
여기까지 느껴지네요.
오늘은 부동산 매매 계약에 오기석
씨처럼 매수인 약속된 기일을 넘겨서
대금을 주지 않고 시간만 끈다.
그렇다면 매도인은 과연 어떻게 대처해야
하는지를 말씀드리겠습니다.
부동산 매매 계약에 적용되는 고유가
법리가 있으니까 방송을 잘 보고
이해하시기 바라겠습니다.
-제대로 한번 알아보도록 하겠습니다.
우선 매수인 오기석 씨 행동이 지금 너무
수상합니다.
왜 이렇게 시간을 끄는 걸까요?
-아마도 오기석 씨는 매매 계약 체결
당시 확정적으로 건물을 사겠다, 그런
의사라기보다는 주변의 대형 쇼핑몰이다,
백화점이다 개발 소식이 들리니까 일단
계약금부터 걸어놓자.
그리고 상황을 본 뒤에 최종적으로 매수
여부를 결정하겠다.
그런 의도로 보입니다.
그런데 막상 개발 계획이 지연되니까
일부러 시간을 더 끌면서 상황을
지켜보는 건데요.
총 매매 대금 10억 원 중 계약금 5000만
원, 중도긍 일부 5000만 원, 합계 1억
원이 지급된 것을 이용해서 매도인
김동철 씨를 계약을 함부로 해지하지
못하게.
다른 사람에게 판매하지 못하도록 묶어둔
것으로 그렇게 의심됩니다.
-맞아, 맞아.
아까 드라마에서 보니까 계약하고
나오면서 이제 알 박은 거나 다름없지.
이렇게 이야기를 했거든요.
-그렇습니다.
속칭 알 박기라고 하면 부동산 일부를
실제로 점유하거나 현실적으로 지배하는
것만 떠올리기 쉽지만 오기석 씨처럼
매매 대금 중 일부만 일단 지급하고
김동철 씨를 계약의 구속력에 묶이게 한
뒤에 시간을 버는 것도 일종의 알
박기라고 볼 수 있겠죠.
-오기석 씨가 이렇게 나온다면 지금
매도인 김동철 씨는 그러면 계약금을
몰취하고 계약을 해제하면 안
되겠습니까?
-아주 좋은 질문인데요.
사실 민법 제565조에 따르면 매수인이
계약금만 지급한 상태로 대금 주지
않으면 매도인은 그 계약금을 몰취할 수
있거든요.
그래서 계약금만 몰취하면 되지
않겠느냐, 이렇게 단순하게 생각하기
쉬운데 하지만 계약금뿐만 아니라
중도금이 지급됐다면 매도인은 계약금
해제의 법리만으로 계약금을 몰취하고
계약을 해지할 수 없다는 큰 문제가
있습니다.
-중도금이 들어가면 계약 해제가
어렵다는 건 알고 있는데 그런데 지금
김동철 씨는 중도금 2억 5000만 원을 다
받은 게 아니라 일부인 5000만 원만
받았잖아요.
그런데도 계약금 몰취가 불가능한가요?
-그렇습니다.
중도금 중 일부가 지급된 경우라도
계약금 해제는 차단될 수 있습니다.
물론 매수인이 중도금이랍시고 아주
소액만 지급한 경우.
예를 들면 중도금이 2억 5000만 원인데
한 10만 원 정도로 더 입금했다.
그렇게 된다면 계약금 해제를 막을 수는
없겠지만.
상당한 비중의 금액을 중도금의 일부로
지급했다면 계약금 해제를 차단하는
정도로 평가하게 됩니다.
드라마 사례에서는 중도금 2억 5000만 원
중 5000만 원 정도가 지급되었거든요.
그러니까 매도인의 계약금 해제를
차단하는 수준이라고 볼 수 있겠습니다.
아마 제가 추측건대 오기석 씨는 이러한
법리를 잘 이미 알고 있기 때문에
계약금이 몰취되는 걸 방지하고자 일부러
중도금 중 5000만 원 정도로 일단 김동철
씨에게 지급한 것으로 의심됩니다.
-혹시 그 오기석 씨가 변호사하고 친한
거 아닐까.
-법을 잘 알고 계시니까.
-부동산 투자를 많이 해보신 분들은
그렇게 하실 수도 있죠.
-그런데 오기석 씨가 작정을 하고 한 것
같은데 혹시 김동철 씨가 이 계약은 없는
거로 생각하고 다른 사람에게 매도를 할
수는 없습니까?
-중도금 일부 지급된 경우에는 원래
체결된 부동산 매매 계약을 해제하지
않은 상태에서 제3자에게 팔게 되면 이중
매매가 돼서 배임죄가 성립될 위험이
있습니다.
물론 계약금만 지급된 상황이라면
계약금만 해제해서 몰취하면 되니까
배임죄가 문제가 되지는 않지만 중도금이
지급된 경우라면 배임죄 처벌의 위험까지
있다는 걸 명심하셔야 하죠.
-그러면 지금 김동철 씨는 오기석 씨가
나머지 매매 대금을 다 지급할 때까지
마냥 기다려야 합니까?
아니면 어떻게 대처해야 합니까?
-물론 마냥 기다릴 수는 없겠죠.
그러면 김동철 씨가 계약의 구속력을
벗어나야 하는데요.
그러려면 반드시 오기석 씨를 이행
지체에 빠뜨리고 부동산 매매 계약을
해제하는 절차를 밟아야 합니다.
-오기석 씨를 이행 지체에 빠트린다,
이거는 어떤 의미인가요?
-이행 지체는 본 드라마 사례의
핵심이라고 볼 수 있겠는데요.
설명을 잘 들으셔야 합니다.
먼저 매수인이 매도인에게 잔금을
지급하는 것과 매도인이 매수인에게
소유권 이전 등기를 넘기는 것은 서로
동시 이행 관계에 있습니다.
-그렇죠.
-실제로 대부분 부동산 거래에서
잔금을 지급하는 그날, 동시에 소유권
이전 등기도 함께 넘어가거든요.
이런 동시의 관계라면 만약에 한쪽이
의무를 이행하지 않았다는 그
이유만으로 상대방이 곧바로 계약을
해지할 수 있는 것은 아니고 그
상대방도 일정한 요건을 갖추어야지만
비로소 계약을 해제할 수 있다고
이해하시면 되겠습니다.
-그러니까 나는 이행 준비가 됐으니까
네가 이행해라.
그렇지 못하면 이거는 이행 지체다.
이 말인 것 같은데 지금 오기석 씨는
중도금도 두 달 미루었단 말입니다.
이게 지체가 이미 된 것 같은데 이행
지체에 빠트린다는 것은 다른 방법이
있습니까?
-그렇게 단순한 문제가 아니거든요.
대법원 판례에서는 매수인이 잔금 지급
의무를 이행하지 않을 경우 특별한
사정이 없는 한 매도인은 매수인에게
소유권 이전 등기에 필요한 서류를
준비해서 당신이 언제라도 잔금을 주면
나도 즉시 소유권 이전 등기를
넘겨주겠다, 그런 의사를 알리고
만약에 상당 기간을 최고한 뒤에도
이를 넘길 경우에는 매매 계약을
해제한다, 이런 취지로 통보해야
비로소 매수인이 이행 지체에 빠지고
계약을 해제할 수 있는 것으로 보고
있습니다.
그러니까 김동철 씨는 소유권 이전
등기에 필요한 서류들을 다 준비해서
변호사나 법무사 또는 공인 중개사
등에 맡겨 뒀으니까 언제까지 잔금을
지급해라.
그렇지 않으면 상당 기간 내 이 계약을
해제한다, 이렇게 통보해야 하는 그
절차를 밟아야 한다는 거죠.
-그러면 지금 소유권 이전 등기에
필요한 서류를 변호사나 법무사한테
맡기라고 하셨는데 어떤 서류들을
준비해야 하나요?
-일반적으로 소유권 이전 등기에
필요한 서류라고 하면 매도인의
등기권리증.
보통 우리가 등기필증이라고 하죠.
그리고 주민등록초본, 본인의 인감
도장과 매도용 인감 증명서 등을
의미하는데요.
이런 서류를 다 준비해서 언제든
매수인이 잔금만 지급해 주면 곧바로
등기를 넘겨줄 수 있다, 이렇게
해두어야 비로소 매수인을 이행 지체에
빠트릴 수 있는 매도인은 그 계약의
구속력에서 벗어날 수 있습니다.
-그러면 이런 서류들을 맡기기만 하면
바로 계약이 해제가 되는 겁니까?
-그게 또 곧바로 해제되는 것은
아니고요.
제가 상당 기간을 두라고 했지
않습니까?
이게 상당 기간을 최고로 해야 합니다.
예컨대 소유권 이전 등기에 필요한
서류를 어디 어디에 맡겨 놓았으니까
언제까지 잔금 지급해라.
그래도 그 기간이 지나면 계약은
해제된 것으로 보겠다.
이런 식으로 통지해야 하고 그 기간이
실제로 지났는데도 잔금을 못 받게
되면 비로소 매매 계약은 법적 해제의
요건을 갖추어서 해제된 것으로 보게
되는 거죠.
-정말 상당한 기간을 최고해야 한다.
상당한 기간, 이게 도대체 어디 그냥
딱 정확하게 정해져 있는 기준
없습니까?
-이게 보통 굉장히 애매한 그런
기준이기는 해요.
-그렇죠.
-보통 실무적으로는 2주 정도를 상당
기간으로 많이 보는 것 같습니다.
-2주.
-물론 사건마다 차이는 있겠지만 하루
지났다고 곧바로 해제된다, 이런 식은
곤란하다, 이런 정도로 이해하시면
되겠습니다.
-이게 참 절차가 복잡하네요.
그냥 잔금 기일이 지나면 계약이
해제가 되면 안 되나, 이래 버리면 안
됩니까?
-심플하죠.
-이것이 사실은 부동산 매매 계약의
고유한 특성입니다.
부동산 매매 계약이 대부분 액수도
크고 여러모로 신중을 기할 부분이
많잖아요.
그래서 보통 계약금, 중도금, 잔금
이렇게 나누어서 장기간에 걸쳐 대금을
주고받는 그런 구조인데 단지 계약에서
정한 기간을 못 지켰다고 해서 곧바로
계약이 해제된다.
이렇게 봐 버리면 사회적 비용이 너무
커질 우려가 있습니다.
그러니까 매수인에게도 충분한 시간적
기회를 줘야 한다, 이렇게 이해하시면
되는데 부동산 매매 계약은 마치
마트에서 물건 사듯이 쉽게 이렇게
넘어가는 게 아닙니다.
그런 정도로 이해해 주시면 될 것
같습니다.
-그러면 시간이 지나고 오기석 씨가
잔금을 주지 않아서 계약이 해제가
되면 계약금과 중도금 받았잖아요.
이거는 어떻게 됩니까?
-원칙적으로 보자면 계약금 5000만
원은 김동철 씨에게 몰취가 되겠고
중도금 5000만 원은 사실은 오기석
씨에게 반환하는 게 원칙입니다.
-아니에요, 아니에요.
그러면 안 되죠.
지금 계약을 다시 했잖아요, 추가
계약을.
잔금 기일을 두 달 연기해 주는 대신
계약금과 중도금은 그 약속을 지키지
못할 시 포기하겠다.
-그럼요.
-이 추가 계약은 유효하지 않은 겁니까?
-안 그래도 또 설명 드리려고 했는데.
-그렇습니까?
-당연히 그것도 유효합니다.
오기석 씨가 잔금 지급 기일을 두 달
연기해달라.
만약 이를 지키지 못하면 계약금,
중도금, 5000만 원씩 해서 1억 원 다
포기하겠다 했으니까 김동철 씨는 굳이
1억 원을 반환할 필요는 없겠습니다.
다만 법원은 이런 방식으로 매수인이
잔금 지급 기일 약속을 하면서
중도금을 포기하겠다.
이런 것을 손해배상의 예정으로 보고
있거든요.
그래서 법원에서는 여러 사정을
감안해서 직권 금액을 감액할 수
있습니다.
그래서 제가 볼 때는 이런 거는 다
가지게 된다.
이렇게 단정할 수는 없고 결국 그중의
일부는 충분히 확보가 가능할 수 있을
것으로 예상됩니다.
-이 사건 정리를 해보겠습니다.
매수인 오기석 씨 때문에 골치 아픈
김동철 씨게 한마디해 주시죠.
-김동철 씨, 먼저 소유권 이전 등기에
필요한 서류를 변호사나 법무사
사무실에 맡기시고요.
그 사실을 매수인 오기석 씨에게 내응
증명 등으로 이렇게 알리면서 상당
기간이 지나면 이 계약이 해제된다는
점을 명시적으로 통지하시기 바랍니다.
그렇게 해서 만약에 오기석 씨가
잔금을 그때라도 준다면 그때는 계약이
이행되는 것이니까 문제가 없겠고요.
오기석 씨가 잔금을 그 기간까지 주지
못하면 김동철 씨는 법적 해제의
요건을 갖추었기 때문에 동시 이행
관계에서 벗어날 수 있습니다.
오늘 시청자분께 말씀드리고 싶은
거는요.
부동산 매매 계약은 매수인이 돈을 안
준다고 해서 곧바로 해제되는 게
아니라는 점입니다.
그 점은 적어도 반드시 기억하시고
자세한 거는 부동산 전문 변호사와 꼭
상담하시기를 바라겠습니다.
-진짜 너무한 거 아닌가.
한두 번 거부하는 것은 그렇다 쳐도
이거 분명히 건물주 갑질이고 횡포다.
쿠키 예약 건은 다 포장해 놨고.
보자.
큰일이네.
치료받으면 조금 괜찮다가도 무리하면
또 안 좋고.
가게 그만 접어야 하나.
-언니.
-응.
정미야, 너 잘 왔다.
너 카페 계속 해볼 생각 있나?
-있지.
왜?
언니, 카페 그만하려고?
-그러려고.
장사 8년째 했더니 손목이고 뭐고
골병 안 든 데가 없어.
그리고 우리 빈이 초등학교
들어갔잖아.
신경 써야 할 게 의외로 많더라고.
-친구 이야기 들어 보니까 아이 초등학교
들어가면 일 그만두는 경우가 많다고는
하더라.
-그리고 우리 신랑도 내 가게 그만하고
가정에만 집중해 줬으면 하고.
그래서 내가 저번에 고민하고 있으니까
네가 카페 해 보고 싶다고 했잖아.
-여기 위치도 너무 좋고 언니 단골도
많잖아.
나야 여기 인수받으면 너무 좋지.
-맞지?
여기 노리는 사람도 많은데 내가 정미
너니까 특별히 먼저 말해주는 거야.
-고맙습니다.
-그리고 내가 여기 들어올 때 권리금 좀
많이 지급한 거 알고 있지?
-그래.
-권리금 아마 제대로 받을 거야.
-알겠어.
-그리고 여기 계약 기간 끝나는 기간이
2019년 12월 31일까지거든.
내가 임대인한테 미리 말해놓을게.
-알겠어.
-여기 위치도 괜찮고 아마 하면 잘될
거야.
제가 카페를 그만둬야 할 것
같아서요.
-그러면 임대차계약 끝나면 갱신은 안
할 거네요?
-네, 그리고 제가 새로운 임차인을
소개해 드릴까 하거든요.
-황 사장이 새로운 임차인을?
-네.
저 여기 처음 계약할 때 권리금을 꽤
많이 지급했었잖아요.
단골 손님도 많고 해서 제가 아는 친한
동생이 있는데 여기서 카페를 계속하고
싶다고 하더라고요.
마침 오네요.
정미야, 여기.
여기 건물 임대인분.
-안녕하세요?
-장사는 해 보셨어요?
-아니요, 처음입니다.
직장 다니다가 그만 두고 이 카페
인수하고 싶어서요.
인테리어 한답시고 상가 봉사하고 그런
거 싫은데.
-여기 그대로 인수받을 거라 그런 걱정은
안 하셔도 됩니다.
-나도 생각을 조금 해 볼게요.
-저도 잘 아는 친구니까 믿고 임대해
주셔도 괜찮을 겁니다.
저도 권리금은 회수해야 하니까.
-나중에 연락드릴게요.
-뭔가 탐탁지 않아 하는 것 같죠?
-임대인이 지나치게 간섭하는 거
아닙니까?
-저번에 소개해 준 사람하고 임대차 계약
못 하겠습니다.
-아니, 왜요?
-계약 조건이 안 맞아.
-임대차 계약 조건은 제가 임차하고 있는
조건이랑 똑같은데요.
-어쨌든 아는 사람이다, 어쩐다 하면서
점점 요구사항도 많아질 거고 관상도 안
좋아.
-관상까지 나옵니까?
-그게 무슨...
-아무튼 그 사람하고는 임대차 계약 안
합니다.
-조금 황당하네.
임대인이 계약을 안 하겠다고?
정미한테 미안하지만 다른 사람
알아봐야겠네.
새로운 임차인으로 제 지인은 싫다고
하셔서 제가 다른 임차인을
구했거든요.
-그런데 황 사장, 내가 참 고민이
많네.
최근에 이 건물을 사고 싶다는 사람이
있어서 건물을 팔까 협의 중이라.
소개해 준다는 그 사람하고도 임대차
계약을 못 하겠네.
그러면 나는 약속이 있어서.
-건물 판다는 이야기는 한 번도 한 적
없으면서 갑자기?
조금 너무하네.
-(해설) 하지만 더 이상 건물 매매에
대한 이야기는 없었습니다.
그렇게 저는 임대인에게 새로운 임차인을
두 번이나 주선해줬지만 임대인은 매번
이런저런 핑계를 대면서 임대차 계약을
체결하지 않았습니다.
-진짜 너무한 거 아니야?
건물 판다고 내놓은 것도 아니고 괜찮은
임차인 소개해 주면 번번이 이상한 핑계
대면서 안 한다고 하고 이거 분명히
건물주 갑질이고 횡포야.
그런데 이러다가 권리금도 제대로 해소
못하고 나가야 하는 거 아니야?
진짜 어떡하지.
-황덕희 씨가 정말 애가 탈 것
같아요.
새로운 임차인을 구해줬는데 강물주 씨가
매번 싫다고 하시니까 너무한 거
아닙니까?
-이 정도 되면 강물주 씨가 조물주 씨를
흉내 낸 것 같습니다.
너무한 것 같은데 일단 빨리 해결책을
한번 알아보겠습니다.
더 로이어 사건 번호 제 451호입니다.
황덕희 씨는 강물주 씨 소유의 상가를
임차해서 8년간 카페를 운영하고
있었습니다.
그런데 건강상의 이유로 더 이상 장사가
어려워져 계약을 갱신하지 않을
계획이었는데요.
황덕희 씨가 처음 상가에 들어올 때
권리금을 꽤 지급했기에 지인에게
권리금을 받고 카페를 넘기려고
했습니다.
그래서 임대차 계약이 종료되기 약 4개월
전에 임대인 강물주 씨에게 지인을
새로운 임차인으로 주선해
주었습니다.
그러나 강물주 씨는 특별한 이유도 없이
임대차 계약을 체결하지 않았습니다.
황덕희 씨가 또 다른 새 임차인을
소개했지만 강물주 씨는 건물 매매를
협의 중이라며 거부했는데요.
이후 황덕희 씨가 새로운 임차인을
주선해 줄 때마다 강물주 씨는 이런저런
핑계를 대며 임대차 계약을 체결하지
않았습니다.
강물주 씨의 이런 행동에 황덕희 씨는
권리금 회수를 방해하는 건물주의
갑질이며 횡포라고 분개하고 있는
상황입니다.
-그러게요.
황덕희 씨가 주선한 임차인이 지금
관상이 안 좋다.
동일한 계약 조건인데 조건이 안
맞다.
이렇게 거부하는 게 아무리 봐도 강물주
씨의 횡포가 아니면 이게
뭐겠습니까?
-그렇죠.
-박시윤 변호사님, 강물주 씨의 이런
행동, 법적으로 책임을 물을 수
없나요?
-법적으로 책임을 물을 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법에서는 임차인의
권리금 회수 기회 보호에 관한 규정을
두고 있는데요.
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월
전부터 임대차 종료 시까지 임차인이
주선한 신규임차인이 되려는 자로부터
권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안
된다고 규정하고 있습니다.
-그런데 지금 강물주 씨는 황덕희 씨가
새로운 임차인을 소개해 줄 때마다
이런저런 핑계를 대면서 임대차계약
체결을 거부했는데 이거는
어떻습니까?
-그렇습니다.
강물주 씨는 황덕희 씨가 권리금을
회수할 수 있는 기회를 방해한 것이기
때문에 권리금 회수 기회 방해에 따른
손해배상 책임을 지게 됩니다.
-그렇다면 이게 권리금 회수 기회를
방해했다는 손해배상금, 이게 구체적으로
어느 정도까지 받을 수 있을까요?
-손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게
지급하기로 한 권리금과 임대차 종료
당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지
못한다고 규정하고 있습니다.
따라서 둘 중 낮은 금액을
손해배상액으로 청구할 수
있겠습니다.
-신규 임차인이 주기로 한 권리금과
그리고 임대차 종료 당시의 권리금
중에서 낮은 금액을 손해배상액으로
청구할 수 있다.
낮은 금액이라고 하더라도 그러면 권리금
전부를 다 받을 수 있나요?
-기본적으로는 손해배상으로 권리금
상당액을 모두 받을 수 있습니다.
그런데 이것은 임대인으로부터 권리금
자체를 받는 것이 아니라 권리금 상당의
손해배상액을 받는 것이기 때문에 분명
그 돈의 성격에 차이가 있습니다.
그렇다 보니 그 액수에 있어서도
손해배상법상의 공평의 원칙에 따라
임대인의 책임 부담 부분이 제한되기도
합니다.
실제 판례 중에 임대차 계약 기간에
체결 경위나 기간 그리고 해당 상가의
소유권 변동 내역, 임대차 목적물의
장소적 이익들을 모두 고려해서
임대인의 손해배상 범위를 70% 정도로
제한한 사례가 있습니다.
-그렇다면 이 드라마 사례의 황덕희 씨
같은 경우에는 얼마나 받을 수
있을까요?
-황덕희 씨의 경우는 신규 임차인에게
지급받기로 했던 권리금은 1억 1000만
원이었고 또 임대차가 종료할 당시에
권리금 감정평가액은 1억 원
정도였습니다.
따라서 둘 중의 낮은 금액인 1억 원을
받을 수가 있는데요.
여기에서 또 1억 원의 평가 금액에
대해서 내용을 살펴봤더니 임대차
목적물의 장소적 이익으로 인해 형성된
부분이 확인이 됐습니다.
이거는 쉽게 말해서 황덕희 씨가 영업을
잘해서 가치가 높아진 부분이 아니라 이
건물의 위치 자체가 굉장히 좋았던
건데요.
이런 장소적 이익은 사실 임차인이 영업
과정에서 형성한 권리금이라고 볼 수는
없거든요.
그렇기 때문에 이 부분 비율이 30% 정도
인정될 것으로 보이고 그렇다면
실제로는 7000만 원 정도의 권리금을
받을 수 있을 것으로 판단이 됩니다.
-이게 지금 아까 황덕희 씨가 데려왔던
지인한테만 넘겼어도 1억 1000만 원을
받는 거 아니었겠습니까?
7000만 원, 좀 아쉽긴 한데 그래도
이거라도 받을 수 있어서 다행이라고
하거든요.
그렇다면 권리금 회수 기회 방해로 인한
손해배상 책임, 이거는 언제부터 개시가
되는 겁니까?
-임대차가 종료한 날이 그 이행기가
되고요.
그다음 날부터 지체 책임을 지게 됩니다.
이 권리금 회수 기회 방해로 인한
손해배상 책임이라는 것이 상가
임대차법에서 특별히 규정한 법정
책임이기 때문에 그 책임은 임대차가
종료한 다음 날부터 지체 책임을 지게
되는 것입니다.
-저희가 오늘 권리금 얘기를 하고
있지만 사실 상가 임대차 분쟁 살펴보면
권리금 분쟁이 일어나는 경우가 참
많은데 권리금이라는 게 예를 들어서
기존 가게를 인수할 때 그런 고객이나
영업 방식을 인계받는 대신에 지불하는
대가잖아요.
법에서 정하는 이 권리금이라는 게 어떤
건가요, 정확하게?
-권리금은 임대차 목적물인 상가
건물에서 영업을 하려는 사람이 영업
시설이나 거래처, 영업상의 노하우 등의
재산적 가치에 대해 보증금과 차임
이외에 지급하는 어떤 금전적인 대가를
말하는 것인데요.
보통 상권이나 입지에 대한 바닥권리금
그리고 기존 임차인의 영업 노하우 등을
기반으로 하는 무형의 영업권리금
그리고 상가 내부의 인테리어나 집기
등을 포함하는 시설권리금으로 나누고
있습니다.
이 중 가장 문제가 되는 것이 무형의
영업권리금인데요.
보통은 기존 임차인이 가지고 있는
영업상의 노하우나 거래처 정보, 쌓아온
신용 같은 것이 여기에 속하게 됩니다.
-그러게요.
영업노하우나 거래처 신용 이런 부분은
금전적으로 계산하기가 힘들 것
같은데요.
-그렇습니다.
무형 자산들은 사실상 액수로 환산하는
것이 쉽지가 않은데요.
보통 소송 중에 영업권리금을 확장하는
것은 감정 평가를 통해서 이루어집니다.
흔히 건물이나 토지 가치를 평가하기
위해 감정 평가를 하는 것은 잘 알고
계실 텐데요.
-그렇죠.
-권리금도 마찬가지로 감정평가를 통해
그 금액을 구체적으로 확정을 할 수가
있습니다.
-그런데 권리금이라는 게 아까
말씀하셨다시피 무형의 어떤 재산적
가치인데 이것을 감정평가를 통해서 할
수 있는지 모르겠네요.
어떤 기준이 있나요?
-네, 감정평가 실무 기준을 살펴보면
시설권리금의 경우에는 원가법을
기준으로 하되 관리 상태 등을 고려해서
감가수정을 하고 있고요.
또 무형의 권리금은 장래 기대되는
순수익, 이러한 순수익을 현재의 가치로
환산해서 계산하고 있습니다.
실제 소송 절차에서는 이렇게 나온
감정평가 금액을 통해서 임대차 종료
당시에 권리금 액수를 확정할 수
있습니다.
-그런데 이게 임대인은 꼭 기존 임차인이
소개하는 새 임차인과 무조건 계약을
해야 손해배상을 지지 않는 건지 실제로
이게 사정이 있어서 임대차 계약을
체결하지 못하는 임대인도 많을 것
같거든요.
-당연히 그런 경우도 있습니다.
상가 임대차법에서도 예외 규정을
마련해 뒀는데요.
임차인이 3기의 차임액 상당액을 연체한
경우나 거짓으로 임차한 경우, 목적물을
고의로 파손한 경우, 해당 목적물이
노후에서 건물을 철거하거나 재건축해야
하는 경우 등에 해당하는 때에는 신규
임대차 계약을 거절할 수가 있습니다.
따라서 이런 경우까지 임대인이
손해배상 책임을 부담하는 것은
아닙니다.
-드라마 사례에서는 강물주 씨가 건물
매매를 협의 중이라고 얘기하셨는데.
-그렇죠.
-실제 건물을 팔기 위해서 협의
중이더라도 임대차 계약 체결을 거절할
수는 없는 건가요?
-네, 매매계약을 체결하려고 협의
중이라는 사정만으로는 임대차 계약
거절의 정당한 사유가 있다고 보기
어렵다는 판례가 있습니다.
실제 판례에서는 임대인이 건물 가치를
높이기 위해서 리모델링을 할
예정이었고 또 건물을 다른 사람에게 팔
계획을 가지고 있었는데요.
임대인이 이런 이유를 들면서 임대차
계약을 거절했지만, 법원은 이와 같은
경우라도 임대차 계약 거절의 정당한
사유가 있는 것은 아니어서 임대인은
권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상
책임을 진다고 판단했습니다.
-제가 상가 임대차 권리금 분쟁에
대해서 조금 알아보니까요.
임대인이 자신이 상가를 쓸 거다.
아니면 가족이 장사를 할 거다, 이렇게
말을 하면서 권리금을 따로 보상을 안
해 주고 그냥 나가라고 하는 경우도
있다고 하더라고요.
-맞아요.
-실제 상담 오시는 많은 분이 임대인
가족이 여기 상가에서 영업을 할 거니까
이사비 조금 주고 그냥 나가시라 이렇게
얘기를 하고 있다.
이런 경우 어떻게 해야 합니까 하고
문의를 하시는데요.
이런 경우도 임차인은 임대인에게
권리금 상당을 손해배상으로 청구할
수가 있습니다.
사실상 임차인 입장에서는 내가 새로운
임차인을 주선해서 충분히 권리금을
받고 나갈 수 있는 상황인데도 임대인
가족이 운영한다는 이유로 그 기회를
빼앗겨버린 것이거든요.
그렇기 때문에 이러한 경우에도
손해배상액을 청구할 수가 있습니다.
-그런데 지금 저도 한 번 건물을
임대했다가 나가고 한 경험이 있었는데
건물주들이 잘 모르는 분들이 있어요.
내가 이 권리금 회수를 방해하면
손해배상을 해야 한다는 사실을 모르는
분들이 꽤 많아요.
그렇지 않습니까?
-그런 법을요.
-맞습니다.
-판례가 좀 최근에 나온 거죠?
-네, 최근에 확정된 판례입니다.
-어쨌든 임대인이 방해해서 권리금을
회수할 수 있는 기회를 빼앗기고 있는
임차인들 많으실 텐데 그러면 이런
분들은 어떻게 대처를 해야 하는지
그리고 임대인에게 손해배상 책임을
묻기 위해서 명심해야 할 그런 포인트,
짚어주세요.
-네 가지를 명심하셔야 합니다.
첫째, 임대차 종료 6개월 전부터 임대차
종료 시까지 그사이에 신규 임차인을
주선해야 합니다.
둘째, 법에서 정한 계약 거절 사유에
해당하지 않아야 합니다.
대표적인 사유가 아까를 말씀드렸던
임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는
경우에는 계약 거절을 할 수 있기
때문에 이점을 꼭 유의하셔야겠습니다.
셋째, 손해배상 액수는 신규 임차인이
주기로 했던 권리금과 임대차 종료
당시의 권리금 중 낮은 금액으로 하되
여기에서도 임대인의 책임이 제한되어야
하는 사정이 있다면 더 감액될 수가
있다는 점을 알고 계시면 도움 될 것
같습니다.
-그러면 네 가지 중에 마지막 하나
남았네요.
어떤 겁니까?
-마지막으로 소송에서 가장 중요한 것은
시효 문제인데요.
임대인에게 손해배상 청구할 권리는
임대차가 종료한 날부터 3년 이내에
행사하지 않으면 시효 완성으로
소멸하게 되니 이 기간 안에 꼭
행사하셔야겠습니다.
-말씀해 주신 네 가지 꼭 기억을 해야
하겠습니다.
이 사건 정리해 볼게요.
마지막으로 의뢰인 황덕희 씨에게 한
말씀 더해 주시죠.
-임차인이 더 이상 계약갱신요구권을
사용할 수 없어 나가야 하는 경우에는
사실 들어올 때 냈던 권리금만이라도
회수해야 한다는 생각이 간절한데요.
이때 신규 임차인을 주선해 줘도
건물주가 번번이 거절을 하면서 권리금
회수를 방해한다면 답답해하지 마시고
권리금 회수 기회 방해에 따른
손해배상청구 소송을 통해 권리금
상당액을 보전받으시기를 바랍니다.