-법대로.
-(함께) 합시다!
-알고 있으면 유용한 법률 정보가
가득합니다.
법대로 합시다 더 로이어.
오늘도 일상 속에서 겪을 수 있는 다양한
법적 분쟁들 살펴보고요.
속이 시원해지는 명쾌한 해결책도
알아보도록 하겠습니다.
오늘 첫 번째 사건 바로 만나볼게요.
어떤 내용인지 지금 화면으로 확인해
보시죠.
-드디어 우리 집이 생기는 거네.
그런데 다락방 진짜 마음에 든다.
-그러니까.
거기에 가족 서재로 꾸미면
딱이겠더라.
비록 대출을 조금 내야겠지만.
-나도 더 열심히 일할게.
얼른 완공돼서 입주하고 싶다.
-여기 봐봐.
-여보.
주말에 약속 없지?
-응, 왜?
-새 아파트 홍보관 오픈한다길래 거기
가보자고.
-로이어 캐슬?
-거기 분양가도 적당하고 무엇보다
최상층에 복층인가?
그런 공간이 있다고 하더라고.
-그거 자기 로망 아니었나?
-응.
우리 몇 년 뒤에 어차피 집 마련할
계획이었잖아.
이왕이면 새집이 훨씬 좋지.
-홍보관 가 보는 건데 이미 내 집 장만한
사람 같네.
-얼마나 집이 갖고 싶으면
그러겠어요?
-알겠습니다, 마님.
주말에 가 봅시다.
일단 출근부터 합시다.
-가자.
멋지다.
좋다, 여보.
-그러게.
이 아파트 외관도 고급지게 디자인 잘
빠졌네.
-아까 내가 견본 주택 보니까 다락방
진짜 내 스타일이던데.
진짜 우리 집 되면 좋겠다.
-분양 설명 좀 들어보고 가시죠.
-들어볼까?
-그러자.
-생각 잘했습니다.
일단 저쪽 가서 앉아서 얘기하시죠.
가시죠.
-아까 견본 주택 보니까 복층 공간 같은
게 있더라고요.
-역시 사모님이 보시는 안목이
좋으시네요.
보시면 최상층 같은 경우에는 천장이랑
바닥 사이에 다락을 설치할 겁니다.
-다락이요?
-네, 아까 사모님이 말씀하신 복층
공간으로 활용하시면 됩니다.
여기 보시면 여기에 의자랑 책상을
넣어도 공간이 넓어서 서재로도 활용이
가능합니다.
-여보, 진짜 마음에 든다.
-뭐 자기가 딱 원하던 구조네.
그런데 분양가가 어떻게 되는지.
-현재 한 6억 7000만 원 정도 됩니다.
-다른 층에 비해서 분양가가 조금
비싸네요.
-아무래도 기준층에서 3000만 원 정도
더 내셔야지 최상층 분양이
가능합니다.
그리고 이 최상층 같은 경우에는 인기가
좋아서 혹시나 망설이고 그러시면 나중에
계약하고 싶어도 계약 못 할 수
있습니다.
-진짜 내가 원하던 구조인데.
-잠시 와이프랑 이야기 좀.
-그렇게 하시죠.
저는 화장실 좀 다녀오겠습니다.
-자기야.
진짜 분양받고 싶어?
-진짜 내가 원하던 구조란 말이야.
어차피 우리 1억 정도는 대출받아야
하는데 대출받을 때 3000만 원만 더
받으면 안 되나?
-그러자.
나도 마음에 들고.
분양받자.
-여보.
-어떻게 이야기 좀 나누셨습니까?
이거 안 사면 진짜 후회하실 건데.
-다락 설치된 최상층으로 분양받고
싶습니다.
-안 그래도 딱 1호실 하나 남았었는데
진짜 생각 잘했습니다.
보시면 아시겠지만...
-(해설) 뷰가 좋은
최상층에 우리가 원했던 다락 공간이
있었기에 기준층에 비해 3000만 원을 더
지급하기로 하고 분양을 받았습니다.
-여기 보시면...
-이런 스타일의
다락방도 괜찮네.
우리는 서재로 꾸밀 거니까 책장을 아예
짜야 하나?
-또 다락방 인테리어 봐?
-우리 입주할 날도 몇 개월 안 남았는데
어떻게 꾸밀지도 결정하고 가구도 좀
사고 해야지.
-분양 안 받았으면 어쩔 뻔했어.
-여보, 이것 좀 봐 봐.
의자 예쁘지?
-(해설) 그렇게 입주할 날을 손꼽아
기다렸습니다.
그런데.
-이게 뭐야.
분양할 때 광고랑 너무 다르잖아.
-그러니까.
나 같으면 허리도 못 펴겠는데.
-천장도 수평이라더니 뭐 취미 생활
공간?
서재?
이거 완전 사기 아니야?
-내 말이.
아니, 다락방 너무한 거 아닙니까?
벽걸이 TV도 설치하고 의자도 놓을 수
있다면서요.
-아니, 광고한 거랑 실물이랑 차이가
있을 수 있죠.
-차이가 있을 수 있다고요?
분양 안내 책자, 분양 광고 그리고 견본
주택까지 그렇게 꾸며 놨으면서
조금이요?
완전 생활할 수 없는 공간이더구먼 이거
조금이 아니고 완전 다르던데요.
-광고는 광고일 뿐이고.
어떻게 똑같이 완벽하게 만듭니까?
그리고 안내 책자 보면 이미지랑 조금
다를 수 있다고 적혀 있잖아요.
저기요.
그리고 여기에서 이러지 말고 건설사
가서 따지세요.
-완전 어이없고 열받네.
이거 완전 허위 광고잖아.
-어떡하지.
-여보, 지금 우리 입주 예정자 단톡방도
난리 났다.
-뭐라고 하는데?
-최상층 분양받은 사람들 사기라고
소송해야 하는 거 아니냐고.
봐 봐.
-어떻게 해야 해.
-봐 봐.
-그러게요.
미정 씨가 정말 원하던 구조라서
기준층보다 3000만 원이나 더 지급을
하고 분양을 받았던 건데.
-그렇습니다.
-어이가 없으실 것 같습니다.
-임희정 변호사님 이 사례 어떻게
보셨습니까?
-김미정 씨 기대 많이 하면서 아파트
입주 날만 기다렸을 텐데요.
입주 후 분양 광고와 다른 다락방
모습을 보면서 많이 실망하고
스트레스받았을 것 같습니다.
이처럼 건설사가 허위 과장 광고로
수분양자들을 속여서 분양 계약을
체결한 경우에 수분양자들이
사기를 이유로 분양 계약을
취소할 수 있는지 아니면 허위 과장
광고로 계약을 체결했으니 손해배상을
청구할 수 있는지 따져봐야겠습니다.
-그런데 시행사에서는 이렇게 주장을
합니다.
광고와 실제 이미지는 똑같을 수 없고
차이가 있을 수 있다.
안내 책자에도 그렇게 적혀 있다.
이렇게 반박을 하고 있어요.
-맞습니다.
광고에 과장된 내용이 있을 수 있다는
부분은 소비자들도 기본적으로 인식하고
있고 법원도 그렇게 판단합니다.
하지만 광고가 일반적인 수준의 과장을
넘어서는 경우에는 사기를 이유로 계약을
취소할 수 있게 됩니다.
그렇기 때문에 광고가 취소할 수 있는
정도의 사기, 기망인지 여부를 법원에서
소송으로 다툴 수밖에 없습니다.
-이게 그러니까 광고가 일반적인 수준의
과장을 넘어서는 정도.
그러니까 이 정도가 너무 궁금한데 그
정도가 어느 정도여야지 사기를 이유로
이 분양 계약을 취소할 수 있을까요?
-법원은 광고에서 거래의 중요한 사항에
관해서 구체적인 사실을 신의성실의
의무에 비추어 비난받을 정도로 허위
고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고
보고 있습니다.
그러나 광고의 일부 과장이나 허위가
수반되는 것은 일반 상거래의 관행에
비추어 인정될 수 있는 한 기망성이
결여된다고 보고 있습니다.
-판례는 봐도 모르겠네요.
제가 지금 볼게요.
거래의 중요한 사항에 관한 구체적
사실을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을
정도의 방법으로 허위 고지했다.
-모르겠네요.
-어렵죠.
구체적인 예가 필요합니다, 변호사님.
-법원에서 말하는 기망 여부에 대한
기준이 사실 굉장히 해석하기
어렵습니다.
구체적인 사례를 들어보면 아파트 인근에
묘지가 있었던 두 가지 사례에 대해서
법원에서 고지의무 유무에 대한 판단을
달리한 사례가 있었습니다.
-기억나는 것 같아요.
한때 묘지뷰라고 해서 인터넷이나
기사에서 굉장히 떠들썩했잖아요.
-아파트에 입주했는데 묘지가 보이더라.
이런 사례들이 종종 있어서 이슈가
되기도 했었죠.
그중 아파트 단지 북서쪽에 4000기가
넘는 대규모의 공동묘지가 보이는
아파트가 있었는데요.
대법원은 신축 아파트 주변에 묘지가
있다는 사실을 고지받았더라면
분양 계약을 체결하지 않았을 것임이
명백한 경우에 신의성실의 원칙상
분양자는 분양받으려는 사람들에게
묘지의 존재를 미리 고지할 의무가
있다고 판단했습니다.
-그거는 분양 회사의 잘못을 인정한
판례고 다르게 판단한 사례는 어떤
건가요?
-반면에 안내 책자의 사업부지 정경
사진에서 일부 분묘가 보였고 실제
건축된 아파트 단지 일부 동에서만 9기의
분묘가 보인 사례가 있었습니다.
그 사례에서 9기의 분묘 중 1기는 고려
말의 분묘로 향토문화재로
지정되어 있었고요.
더욱이 아파트 시가가 분양가보다 훨씬
높은 사례였습니다.
이 사례에 대해서는 법원은 분묘에 대한
신의칙상 고지의무가 인정되지 않는다고
보기도 했습니다.
결국 법원은 분묘가 보이는 아파트에
대한 사안에서도 구체적인 사정에 따라서
고지의무가 있는지 여부에 대한 판단을
달리하고 있습니다.
-법원의 판례를 쭉 보니까 그걸 알았다면
계약을 하지 않았을 정도의 치명적인
어떤 사실에 대한 고지의무 위반이네요,
보니까.
그런데 중요한 거는 입증을 잘해야 할 거
아닙니까?
이거를 알았다면 나는 계약을 체결하지
않았을 거야.
그거를 누가 입증을 하게 되는 거죠?
-안타깝게도 신의칙상 의무에 비추어
비난받을 정도로 허위 사실을 고지했다는
입증 책임은 사기를 주장하는
수분양자들에게 있습니다.
-그런데 이 수분양자가 입증하기가 쉽지
않을 것 같은데요.
-사실상 기망행위를 얼마나 구체적으로
입증할 수 있는지에 따라서 기망행위
성립 여부에 대한 법원의 판단이
달라지기 때문에 사실 쉽지 않습니다.
단순히 팸플릿에 그려진 조감도나
평면도만 기준으로 아파트가 그대로
지어지지 않았다고 기망이 된다고 보기는
어렵습니다.
광고에 나온 내용이 분양 계약의
내용으로 되었다고 보기 어려운 측면이
있기 때문입니다.
또 광고나 안내 책자에서 나타난 사진은
고객의 이해도를 높이기 위한 자료일
뿐이고 그와 달리 시공될 수 있다는 것을
계약서에 기재해 두는 경우들도 많이
있어서 안내 책자 그대로 지어지지
않았다고 해서 바로 기망행위라고 보기
어렵습니다.
-그렇다면 이게 사기라고 예상이 될
경우에 어떻게 입증을 해야 할까요?
-결국 광고한 것을 그대로 짓겠다고
설명한 구체적인 자료가 필요한데요.
예를 들면 팸플릿에 나온 내용 중 어떤
부분을 그대로 시공하겠다는 것을
명확하게 밝힌 녹음이 있거나 계약서에
특약사항으로 기재해 둔 경우에는 기망
행위로 인정받을 수 있겠습니다.
만약 분양계약서에 특약사항으로
기재해달라는 것을 거절한다면 사실상 그
부분은 지켜지지 않을 것으로 생각하는
게 맞을 것 같습니다.
-그러니까 나는 무덤 보이면 안 합니다,
이렇게 하는 걸 적어주세요 이렇게 하면
안 할 가능성이 많다.
안 하면 안 적혀진다, 이렇게 봐야 한다
그렇죠.
그런데 지금 보니까 계약을 취소할
정도의 사기나 그러니까 기망 형태가
됐다고 하면 사기로 취소할 수 있는데 그
정도로 이르지 못했다면 그 어떤 구제
방법도 없는 겁니까?
-꼭 그렇지는 않습니다.
광고의 정도가 계약을 취소할 수 있는
정도의 기망, 사기에 해당되지 않더라도
표시광고법을 통한 구제가 가능할 수
있습니다.
-표시광고법은 어떤 내용인가요?
-표시광고법에 따르면 사업자는 소비자를
속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할
우려가 있는 표시, 광고 행위로서 공정한
거래질서를 해칠 우려가 있는 허위 과좡
광고를 해서는 안 된다고 규정하고
있고요.
이를 위반해서 피해를 입히면 손해배상을
하도록 규정하고 있습니다.
특히 표시광고법 위반을 이유로
손해배상을 청구하는 경우에는 일반적인
불법 행위로 인한 손해배상 청구와는
달리 광고자의 고의과실이 없더라도
손해배상을 하도록 되어 있어서 피해자를
두텁게 보호하고 있습니다.
-그러면 허위 과장광고가 사기에 이를
정도의 기망이 되지 않더라도 어쨌든
표시광고법 위반을 이유로 손해배상을
받을 수 있다, 이 말이네요, 그렇죠?
-그렇습니다.
-그러면 드라마 사례에 비춰 보면
어떻습니까?
-드라마 상황과 거의 유사한 사례가
있었는데요.
법원은 아파트 최상층 분양에 있어서
중요한 사항이었던 다락의 형상에 관해서
분양 회사가 신의성실의 원칙에 비추어
비난받을 정도의 허위 과장광고를 했다고
판단하고 손해배상 책임을
인정했습니다.
-그러면 허위 과장광고로 인한
손해배상액은 얼마나 인정이 되나요?
-사업마다 손해배상액이 달라서 이해를
돕기 위해 사례를 한 번 더
살펴보겠습니다.
오피스텔 분양 회사가 정확한 사실
관계를 확인하지 않은 상태에서 오피스텔
인근에 공항으로 연결되는 모노레일이
설치된다.
그리고 구체적인 완공일은 언제라고
하면서 오피스텔을 분양 광고가 사례가
있었습니다.
이 사례에서 법원은 표시광고법을
위반했다고 보고 모노레일이 설치되지
않아 오피스텔의 교환 가치가 하락한
부분을 고려해서 합리적이고 객관적인
손해액을 산정하라고 판단했습니다.
즉, 객관적인 교환 가치, 모노레일이
없어서 떨어진 시세를 손해액으로 볼 수
있습니다.
이러한 사례에 비추어 보면 드라마
사례의 경우 다락방 때문에 추가로
지급된 금액 상당액을 손해액으로 볼
여지가 높아 보입니다.
-이게 실현되지 않은 사실이기 때문에
시세가 어떻게 될지 모르잖아요.
-그렇죠.
-그렇다면 정확하게 객관적으로 떨어진
시세를 입증하지 못할 수가 있잖아요.
그러면 손해배상 못 받는 겁니까?
-꼭 그렇지는 않습니다.
허위 과장광고로 객관적인 재산상 손해가
발생했는데도 입증이 안 돼서 손해액
확정이 불가능한 경우에는 위자료의 증액
사유로 참작 받을 수 있습니다.
그러니까 손해액을 객관적으로 상정하기
어렵다고 미리 포기할 필요는 없습니다.
-마지막으로 정리를 해보겠습니다.
이 사건의 부부 같은 이런 피해를 당하지
않도록 아파트 분양을 고민하고 계신
분들 많으실 텐데 당부의 한 말씀
전해주시죠.
-아파트 분양을 받기 전에 이 아파트를
분양받는 데 있어서 나에게 특이한
이유가 있거나 분양 광고물이나 안내
책자에서 특별히 내가 생각한 부분이
있다면 분양 계약서에 특약 사항으로
반드시 기재해 달라고
요청하셔야겠습니다.
그래야지 향후 분쟁이 발생하더라도
구제받기 훨씬 수월할 수 있습니다.
특약 사항 기재를 꼭 기억해 주시기
바랍니다.
-드디어 다 됐다.
이 옆에 지하철역도 생겼으니까 임대차는
잘 되겠다.
-임대인 되시죠?
-네, 그렇습니다만.
-저희가 여기에 카페를 차리고 싶은데
혹시 1층으로 임대 가능할까요?
-카페, 당연히 가능하죠.
두 분 보니까 카페 운영을 아주 잘하실
것 같네요.
-그럼 다음 주에 만나서 계약서를
작성할까요?
-좋습니다.
그러면 오늘은 내부만 한번 둘러보고
가세요.
들어가 보십시오.
오늘은 혼자 오셨네요?
-네, 뭐...
좀 바빠서.
-저번에 말씀드린 것같이 보증금은
4000만 원에 월차임 200만 원으로 하면
괜찮으시겠습니까?
-네, 괜찮습니다.
-마누라 카페를 차려주려는 건가.
다 됐네요.
-여기.
보증금을 미리 준비해 왔습니다.
-현금으로요?
-제가 확실한 것을 좀 좋아하는
성격이라서요.
-앞으로 잘 부탁드리겠습니다.
-제가 잘 부탁드려야죠.
-오늘 아침부터 바쁘네.
어서 오세요.
-카페 진짜 예쁘게 차려놓으셨네요.
-사장님께서 어쩐 일로.
-카페 구경도 할 겸 한번 나와봤습니다.
-위치도 좋고 해서 손님이 많이 오세요.
감사합니다.
-이것은 뭐...
-이번 달 임대료예요.
현금으로 드려도 되죠?
-네, 괜찮습니다.
-앞으로도 임대료는 제가 챙겨드릴
거예요.
그리고 카페 오셨으니까 차 한잔하고
가시죠.
-네, 고맙습니다.
-앉으세요.
-(해설) 이후에도 카페는 계속 장사가
잘됐고 몇 번이나 임대차 계약을
갱신했습니다.
그때마다 보증금도 늘어났죠.
그런데 계약 갱신과 늘어난 보증금은 늘
남편 차대박 씨에게 받았고 임대료는
김채아 씨에게 현금으로 지급받았습니다.
그 기간이 자그마치 10년이 넘었죠.
-저희가 인연을 맺은 지도 벌써 10년이
넘었네요.
이제 저랑 형님, 동생으로 지내시죠.
-그럴까?
-대박이 형님, 다음번에는 술도
한잔하시죠.
-그렇게 하세나.
-(해설) 그런데.
-그러고 보니까 요즘 대박이 형님이 도통
연락이 없네.
카페도 잘되던데.
뭐?
대박이 형님이 병원에 입원했다고?
오래 못 살 것 같다고?
아니, 이게 무슨 말이야?
형님, 이게 대체 무슨 일입니까?
-내가 암이라네.
너무 늦게 발견해서.
-형님, 어떻게 합니까?
-그래서 내가 하는 말인데 나한테 늦둥이
아들 하나 있네.
우리 집 장남이자 장손인데 자네 건물
임대차 보증금을 우리 준호한테 줬으면
하네.
-형님, 사람 일 어떻게 될지 모르는데
무슨 그런 말씀을.
-자네가 잘 좀 챙겨봐 주시게.
-형님...
-내 부탁함세.
-(해설) 그리고 얼마 후 형님은 세상을
떠났습니다.
-대박 형님께서 돌아가셨으니까 임대차
계약서를 다시 써야 하는데.
그때 보증금은 아들한테 주라고 하셨지.
네, 저 별별카페 임대인입니다.
-안녕하세요?
-아버님 명의로 되어 있던 임대차 계약서
다시 작성해야 하는데 생전에 아버님께서
보증금은 아들한테 주라고 하셨거든요.
계약 기간이 아직 남아 있어서 저
임차인의 명의를 좀 변경해야 할 것
같습니다.
-알겠습니다.
제가 그럼 내일 사무실로 찾아뵙겠습니다.
-(해설) 그렇게 저는 아들 남준호 씨로
임차인을 변경해 계약서를 작성했고
4개월 뒤 임대차 기간이 만료되어
보증금을 이체해 주었습니다.
그런데.
-사장님.
왜 보증금을 저를 안 주고 남준호 씨를
준 건데요?
-계약자가 남준호 씨로 되어 있고 예전에
형님께서 보증금은 아들 주라고
이야기하는 거 들으셨잖아요.
-그 보증금 제가 낸 겁니다.
그때 일이 바빠서 그 사람은 돈만
전달했고 제가 낸 거라고요.
-저는 그런 이야기 들은 적이 없는데요.
-월세도 꼬박 제가 드렸잖아요.
그러니까 보증금 당장 저한테 돌려주세요.
안 그러면 저 소송 제기할 겁니다.
-네?
소송이요?
-네, 누가 진짜 임차인인지 드라마를
보는 저희도 상당히 헷갈립니다.
-그렇죠.
-임태량 변호사님 저희가 지금 맥을 못
짚고 있는데 이 사건 핵심 쟁점부터 한번
짚어주시죠.
-이 사건에서는 크게 세 가지 핵심
쟁점을 살펴볼 수 있는데요.
첫째는 진행자분이 방금 말씀하신 것처럼
실제 임차인이 대체 누구냐는 것입니다.
임대차 계약서에는 남대박 씨라고 적혀
있는데 실제로 가게를 꾸려 나간 것은
사실혼 배우자였던 김채아 씨였습니다.
-이게 무슨 오디션 프로 같은데 그렇다면
진짜 임차인은 누구입니까?
-누구.
-법적인 부분을 하나하나 살펴봐야겠죠.
두 번째 쟁점은 건물주 차종원 씨가
남대박 씨의 아들 남준호 씨에게
보증금을 반환한 게 적법한지
여부입니다.
그리고 마지막으로는 과연 남대박 씨
사망으로 아들 남준호 씨에게 임차권이
고스란히 상속되는 것이 맞는지.
남대박 씨가 구두로 한 유언은 법적으로
유효한 건지가 쟁점이 될 것으로
보입니다.
-이게 생각보다 꽤 복잡한 사건이라서
하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
우선 사실혼 관계였던 남대박 씨와
김채아 씨 중에서 누가 진짜
임차인이라고 판단할 수 있을까요?
-어른들이 그런 말씀 많이 하시죠.
무조건 서류로 남겨라.
-서류.
-그렇습니다.
모든 진실은 종이에 있다.
저희 아버님께서 말씀하셨습니다.
-그렇습니다.
대법원 역시 처분 문서는 그 성립의
진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재
내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할
수 있는 반증이 없으면 처분 문서에
기재된 문언대로 의사 표시의 존재와
내용을 인정하여야 한다고 판시하고
있습니다.
그래서 서류, 그러니까 계약서가 매우
중요한 요소가 됩니다.
-서류가 중요하다고 하셨는데 그러면 이
사건에서는 계약서상으로 보면 남대박
씨가 원래 계약자였다가 지금 사망한
이후에 아들 남준호 씨로 계약자가
바뀌었으니까 별문제는 없어 보이는데요.
-그런데 실제 사실 관계에서는 임차인이
누구인지를 판단할 때 계약서뿐만이
아니라 여러 가지 사실 관계를
종합적으로 고려해야 합니다.
임차인으로서의 지위는 건물의
소유권이나 전세권과 다르게 등기나 인도
없이도 임대인과의 합의만으로 제3자에게
양도할 수도 있거든요.
그렇기 때문에 임차인의 지위는 단지
서류로만 판단되지는 않습니다.
게다가 이 사건에서는 조금 복잡한
부분이 계약서상 임차인은 남대박
씨였는데 실제로는 김채아 씨가 가게를
운영했고 보증금으로 사실은 김채아
자신이 부담한 것이라고 주장한다는
점입니다.
-이게 분명히 아까는 서류 종이가 가장
중요하다고 했는데 이건 또 종합적으로
판단을 해야 하고 굉장히 지금.
난감하네~
-정말 난감하네요.
-이게 도대체 어떤 기준으로 임차인을
판단을 해야 할까요?
-관련 판례를 살펴보면 법원은 누가
실제로 임차인인지 여부를 판단할 때
계약서의 임차인으로 되어 있는 사람이
누구인지 임차한 가게를 실제 운영한
사람이 누구인지 차임과 임대차
보증금을 부담한 주체가 누구인지 누가
갱신계약을 체결했는지 사업자 명의가
누구인지 등을 모두 종합적으로 고려하여
판단하고 있습니다.
-그러면 이 사건에서는 월세를 낸
사람과 계약을 체결한 사람이 다른데
누구를 실제 임차인으로 봐야 하나요?
-그러면 두 분이 보시기에는, 이
사건에서 누가 실제 임차인인 것
같나요?
-일단 서류가 중요하다고 하셨기 때문에.
-그렇지.
-계약을 체결한 사람이 아니겠습니까?
-그런데 이게 돈이라는 게 아까
종합적으로 판단해야 한다고 했잖아요.
돈을 직접 건네준 사람, 김채아 씨.
이렇게 봐야 하지 않을까요?
-맞습니다.
지금 두 분이 말씀하신 것처럼 계약을
체결한 사람이 누구인지 그리고
보증금을 누가 줬는지, 이 두 가지 다
가장 중요한 쟁점입니다.
그런데 계약은 남대박이 체결한 것이
분명한데 이 사건에서 보증금은
현금이다 보니까 정확한 출처를 알 수
없는 상황입니다.
-그렇죠.
-그렇다면 누가 이 보증금의 출처를
입증할 책임이 있는지가 중요한 쟁점이
됩니다.
-그런데 지금 김채아 씨가 이 보증금을
자신이 현금으로 준 것이라고 주장을
하고 있습니다.
이거 어떻게 되죠?
-사건 보면 김채아 씨가 화를 내면서 내
돈 돌려주라고 주장하고 있잖아요.
그러면 결국 김채아 씨가 남준호 씨를
상대로 소송적으로 보면 부당이득
반환을 청구하거나 아니면 임대인인
차종원 씨에게 보증금 반환을 청구하게
될 가능성이 높습니다.
그렇게 되면 소송에서 원고는 김채아
씨가 됩니다.
-그러면 김채아 씨가 소송을 제기해서
원고가 된다면 상황이 달라지는 게
있습니까?
-그렇습니다.
소송에서는 원고에게 네가 옳다는 걸
증명해 보라는 숙제가 주어집니다.
법률 용어로는 입증책임이라고 하죠.
그래서 김채아 씨가 원고라면 소송에서
자신이 진짜 임차인이고 보증금도
납부했다는 사실을 입증해야 합니다.
그런데 만약 김채아 씨가 정말로 보증금
2억 원을 냈는데 아무 증거도 없다면 좀
이상하지 않나요?
-그렇죠.
-그렇네요.
-아무리 현금으로 냈다고 해도 작은
증거 뭐라도 있지 않겠습니까?
-맞습니다.
사실은 사건을 보면 오히려 반대로
계약서에는 남대박 씨만 임차인으로
나오고 심지어 남대박 씨가 사망 후에
아들 남준호 씨와 계약했다는 사실도
있습니다.
이러한 부분은 김채아 씨에게 불리한
정황으로 작용하게 됩니다.
김채아 씨가 만약에 자기주장대로
보증금을 스스로 낸 것이 맞다면 참
억울하겠지만 법정에서는 감정보다는
증거가 매우 중요합니다.
-감정보다는 증거가 중요하다.
이건 소송을 위해서는 꼭 좀 기억해
둬야 할 부분인 것 같은데 그렇다면
이게 건물주이자 임대인인 차종원 씨
입장에서는 김채아 씨한테 계속해서
월세를 받고 있는 상황인데 그렇게 해서
실제 임차인이 김채아 씨라고 알고는
있는 상황인데 아무래도 남대박
씨하고의 친분 관계 때문에 아들에게
보증금을 돌려준 게 아닐까.
알고 있는데.
-유언에 따라서.
-유언에 따라서, 그런 거 아닐까요?
-저희 사건은 임대인은 실제 임차인이
남대박이라고 생각하는 상황이었고요.
그래서 실제 임차인이 남대박으로
생각하는 상황에서 김채아 씨에게
보증금을 돌려주는 가능성은 매우 낮을
것 같습니다.
만약 차종원 씨가 김채아 씨가 임차인인
것을 알면서도 그랬다면 잘못했다간
보증금을 2번 물어야 할 위험이
있거든요.
사실 누가 그렇게 하겠습니까?
-그렇게 듣고 보니까 그건 또 안 되는
거네요.
-아무도 이런 사실을 알면서 그렇게
행동하지는 않겠죠.
-그러면 변호사님, 지금 차종원 씨는
김채아 씨가 실제 임차인이라고 생각하지
않았기 때문에 보증금을 아들에게 지급한
것 같은데 그런데 여기서 문제가 지금
보증금이나 월차임 대부분이 현금으로
이렇게 또 지급이 됐어요.
-맞습니다.
-이러면 보증금을 실제 누가 부담했는지
주체를 제대로 확인하기가 어려울 것
같은데 이럴 때는 어떻게 해야 합니까?
-이런 경우가 제가 보기에 참 난감한
상황입니다.
사례에서는 남대박 씨가 차종원 씨에게
보증금을 직접 전달했지만 전액
현금이었기에 돈의 출저가 정확하게
확인되지 않고 있습니다.
그런데다 남대박 씨가 사망한 뒤에
김채아 씨가 나서서 자신이 보증금을
부담했다고 하고 아들 남준호 씨는
늦둥이이다 보니까 구체적인 내용을 잘
모르는 상황이기 때문에 정확한 판단이
쉽지 않습니다.
-그렇죠.
-이런 경우에는 다시 원칙으로 돌아가야
합니다.
그러니까 돈의 출저가 확인되지 않는다는
말은 결국 원고인 김채아 씨가 자신이
보증금을 부담했다는 사실을 입증하지
못했다는 의미가 되는 것이죠.
그러면 어떻게 될까요?
-입증을 하지 못하면 결국 계약서대로
판단을 해야 하지 않겠습니까?
-맞습니다.
처분 문서의 내용, 그러니까 계약서에
임차인으로 누가 되어 있는지가 정말
중요합니다.
계약도 남대박 씨가 체결했고요.
제가 확인해 본 바에 따르면 가게의
사업자 등록도 남대박 씨로 되어
있었습니다.
보증금도 남대박 씨가 임대인 차종원
씨에게 직접 전달했습니다.
비록 김채아 씨가 가계를 운영하고
월세도 납부했지만 그것만으로는 처벌
문서의 내용을 부인할 만한 반증이
있다고 판단하기는 어려워 보입니다.
특히 임대인 차종원 씨가 보증금을 잘못
반환하면 이중으로 보증금을 지급해야
하는데 이런 위험을 감수할 만한 특별한
사정 역시 없었습니다.
-그러면 일단 계약서상으로 일단 남대박
씨가 임차인이 맞는 것으로 봐야 할 것
같은데 그런데 사망하기 전에 남대박
씨가 구두로 변상해서 보증금을 아들에게
물려줬으면 좋겠다고 차종원 씨에게
이야기했거든요.
이 지금 내용을 바탕으로 해서 아들인
남준호 씨에게 임차권이 상속됐다.
이렇게 봐도 될까요?
-원칙적으로 상속이 계승되면 피상속인의
모든 권리와 의무가 포괄적으로
승계됩니다.
민법 제1005조에서 상속과 포괄적 권리
의무의 승계에 대해서 규정하고
있는데요.
만약 남대박 씨가 진짜 임차인이었다면
아들인 남준호 씨가 임차권과 보증금을
물려받는 게 맞습니다.
-그런데 지금 남준호 씨는 늦둥이라고
했으니까 다른 자식이 있을 수도 있지
않습니까?
-그렇습니다.
만약 남대박 씨에게 다른 자식이
있었다면 남준호 씨에게만 다 물려줄 수
없습니다.
남준호 씨가 늦둥이고 만약 누나가 4명
있다고 하면 장남에게만 보증금 전액을
줬다가는 난리가 날 수 있겠죠.
-그렇죠.
-그리고 저는 좀 걸리는 게 병상에서
구두로 한 유언이 효력이 있나요?
-이 부분도 중요한 쟁점인데요.
남대박 씨가 병실에서 구두로 한 약속은
결론을 말씀드리면 법적 효력이
없습니다.
유언은 사실 까다로운 형식을 지켜야
합니다.
그냥 입으로 말했다고 해서 유언이
유효하게 되지는 않습니다.
-그래서 남대박 씨가 이야기할 때 사실혼
관계인 김채아 씨가 아무런 반박이
없었던 그런 거네요, 보니까.
그런데 이런 일이 실제로 발생을 많이 할
수 있을 것 같은데 이런 사건을 미연에
방지하기 위한 어떤 방법, 없을까요?
-임대인이라면 이같이 애매한 상황에
처했을 때 보증금을 그냥 주기보다 변제
공탁을 하는 게 안전합니다.
누구한테 줘야 할지 모르겠어요라고
하면서 법원에 맡기는 거죠.
그러면 임대인 책임은 없어지고 나머지
사람들끼리 알아서 해결하게 됩니다.
-변제 공탁.
저희도 알아둬야 하겠네요.
그리고 이러한 사태를 대비해서
보증금이나 월차임 같은 경우에는 계좌
이체를 하면 좋을 것 같아요.
-맞습니다.
특히 보증금 내역은 되도록 현금보다
계좌 이체를 하는 게 좋고요.
영수증도 꼭 남기셔야 합니다.
계약서 내용 꼼꼼히 점검하시고 의심
가는 부분은 바로바로 확인하시기
바랍니다.
오늘 정말 많은 걸 배웠습니다.
마무리해 보겠습니다.
마지막으로 갑자기 소송을 당해서
당황했을 우리 차종원 씨에게 한 말씀해
주시죠.
-조물주 위에 건물주라는 말이 있다고
하지만 생각보다 임대업이라는 게
쉽지만은 않은 것 같습니다.
법적 분쟁도 많죠.
그래서 항상 법을 우리 삶과 밀접하게
생각할 필요가 있는 것 같습니다.
무엇보다 의뢰인분들에게 꼭 이야기하고
싶은 것은 권리를 지키고 싶다면 법의
언어로 말을 할 줄 알아야 한다는
것입니다.
그래서 법률 전문가와의 상의가
필요합니다.
억울한 일을 당하지 않으려면 특히
임대업을 영위하시는 분과 같이 법적
분쟁이 많이 발생하는 경우에는 미리미리
법적 권리에 대해 관심을 가져 보시기
바랍니다.
그리고 증거가 말을 하게 하라라는 말을
꼭 기억하시면 좋을 것 같습니다.
-언니, 부동산 투자로 돈 좀 벌었다는
소문이 자자하던데요?
-너도 마찬가지라던데?
-그래서 말인데요, 언니.
로이어시에서 곧 신도시 개발
들어간답니다.
-그건 완전 호재인데?
희영아, 우리 공동투자 한번 안
해볼래?
-공동투자요?
-너랑 나랑 2억씩 내서 신도시 개발
들어갈 땅을 미리 사두는 거지.
거기 땅값이 너무 올라서 혼자
매수하기는 부담스럽잖아.
-그렇죠.
-그러면 같이 한번 해보죠.
-그래.
일단 우리 한잔하자.
짠.
-언니, 여기 위치가 참 좋네요.
-그렇지?
-신도시 개발되면 여기가 노른자 땅이
될 것 같은데요?
-그렇지.
우리 여기 매수할까?
-당연하죠.
그런데 우리 공동투자 하려면 법인
만들고 계약해야 할 것 같은데?
-그러면 너무 늦지 않겠나?
지금 땅 주인이 마침 좋은 가격으로
판다고 하더라고.
이런 땅은 하루빨리 잡아야 하는데.
-그러면 일단 내가 땅을 매수할게.
-그래도 되겠습니까?
-당연하지.
이런 땅 놓치면 후회한다.
내가 알아볼게.
-알겠습니다.
-로이어시에 있는 제 땅을
사신다고요?
-네.
위치가 아주 좋더라고요.
-그렇죠.
제가 해외로 이주를 가게 돼서 이쪽에
있는 땅을 다 처분하려고 내놓은 거라
위치도 그렇고 면적도 그렇고 다 괜찮을
겁니다.
-바로 계약서 작성하시죠.
-여기 적으시면 될 것 같아요.
-그러면 소유권 이전 등기는 언제쯤.
-바로 해드릴게요.
저도 바로 해외로 나가야 해서요.
-알겠습니다.
-그러면 다 됐네요.
-이게 무자 씨 건물이었어요?
-네, 제가 이번에 시세보다 좀 싸게
팔려고 하는데.
-시세보다 싸다면 얼마나.
-알아봤는데 시세가 한 6억 정도
하더라고요?
급매로 해서 5억에 팔려고요.
-급한 사정이 있나 보네요.
-이번에 우리 아들 녀석이 장가가는데 집
한 채 해주려고요.
혹시 여력 되시면 두 분이 이 건물
매수하시는 건 어떠세요?
사실 제가 급해서 파는 거기는 하지만 이
건물 남 주기 아까워서요.
아는 분한테 팔면 좀 낫지 않을까
싶어서요.
-그러면 일단 저희가 매수하죠.
계약은 며칠 내로 만나서 하시죠.
-알겠습니다.
-모자 씨 건물 매수하려면 우리가 돈이
조금 모자라잖아.
-그렇죠.
한 3억은 대출을 받아야 할 것
같은데.
-그런데 그거 매수하면 세금이
어마어마할 텐데.
-법인 설립해야죠.
그래서 세금을 좀 덜죠.
언니가 알아보고 처리해 주세요.
-오케이.
-법인 세우면 법인 대출로 3억 당기면
되겠네요.
모자 씨한테는 제가 이야기해 둘게요.
-그래, 네가 조금 더 친분이 있으니까 잘
이야기해 두고 우리가 공동 매수하는
거라고 알려주고.
-걱정 마세요, 언니.
세금 좀 덜려면 명의는 법인 명의로
해야겠죠?
-당연하지.
모자 씨도 부동산 바닥에 대해서
바삭하니까 미리 귀띔해 두고.
-알겠습니다.
-저희는 계획대로 법인을 설립해 계약을
체결했고 소유권이전 등기까지
마쳤습니다.
그런데.
-언니.
드디어 터졌습니다.
-뭐가?
-예상대로 로이어시에 신도시 개발 착공
들어간답니다.
벌써 우리 땅값이 3배나 뛰었답니다.
땅값 많이 올랐으니까 매각해서 지분대로
정산 한번 해요.
-고작 3배 올랐는데?
가만히 두면 더 오를 땅이다, 거기는.
조금 더 지켜보자.
-벌써 판 사람들이 수두룩하다는데.
그러다 타이밍 놓치면 오히려 손해 볼
거예요.
지금 딱 팔 때라고요.
-사업하는 얘가 왜 이렇게 간이 콩알
만해.
너는 가만히 앉아서 내가 주는 떡이나
먹어라.
-언니가 떡을 준다고요?
-그렇지.
이 법인도 내 명의고 신도시 땅도 내
명의잖아.
사실상 부동산 권리는 다 나한테만 있는
거니까 내가 떡을 주는 거나
마찬가지지.
-뭐라고요?
저도 이 법인에 딱 절반 지분
있습니다.
왜 언니 마음대로 일을
처리하는데요?
-대표는 나니까.
아니꼬우면 네가 법인 대표 해라.
-진짜.
명의가 전부 다 민희 언니로 되어 있는데
이러다 다 언니 자기 마음대로 하는 거
아니야?
그러면 안 되지.
여보세요?
거기 로이어시 세무서죠?
불법 부동산 명의신탁 거래 신고를 좀
하려고요.
-세무조사요?
행정 처분도 내려질 거라고요?
-동업 관계였던 두 사람 사이에 금이
가면서 세무 당국의 조사까지 받게 된 참
안타까운 그런 상황입니다.
함호진 변호사님, 지금 불법 부동산
명의신탁으로 이희영 씨가 신고를 한
상황인데 일단 명의신탁, 이건 불법
아닌가요?
-저희 명의신탁 사례는 이전에 저희가 몇
번 다뤄본 적이 있는데요.
명의신탁은 원칙적으로는 모두
불법입니다.
다만 제3자와 관련된 명의신탁 유형에
대해서는 크게 제3자 간 명의신탁과 계약
명의신탁으로 나눠볼 수 있고 제3자 간
명의신탁의 경우에는 명의 수탁자 명의
등기가 무효이지만 계약 명의신탁의
경우에는 명의 수탁자 명의의 등기가
유효하다는 측면에서 법률 효과
측면에서만 다소 차이가 있을
뿐입니다.
-계약 명의신탁만 유효하다.
법원에서는 왜 이런 예외를
뒀습니까?
-명의신탁 정보에 대해서 전혀 알지
못하고 계약을 체결한 사람도 있지
않겠습니까?
-그렇죠.
-이런 상황에 놓인 매도인의 신뢰를
보호하기 위한 규정이라고 해석할 수
있습니다.
-그러면 지금 드라마 사례는 어떤
종류의 신탁에 해당이 되나요?
-우선 최영애 씨와 체결한 토지 매매의
경우에는 매도인 최영애 씨는 박수민과
이영애 공동 투자 관계에 대해서 전혀
알 수 없었다고 볼 수 있기 때문에 계약
명의신탁에 해당되고요.
박모자와 체결한 건물 매매 계약에
있어서는 박모자 씨가 평소 박수민과
이영애 공동으로 부동산 계약을 하는
것을 알고 있었고 탈세 등을 목적으로
별도의 법인을 설립해서 매매 계약을
체결한 사실을 모두 알고 있었기 때문에
이는 제3자 간 명의신탁에 해당한다고
보여집니다.
-일단 계약의 유형은 나왔고 그렇다면
만약에 명의신탁을 했을 때 불법이지
않습니까?
처벌이 어떻게 됩니까?
-부동산 실권리자 명의 등기에 관한
법률, 줄여서 부동산실명법이라고 하는데
부동산실명법 제7조 제1항에서는
명의신탁자에 대해서는 5년 이하의 징역
또는 2억 원 이하의 벌금형에 처하도록
되어 있고요.
명의수탁자에 대해서는 3년 이하의 징역
또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록
규정하고 있습니다.
-처벌이 결코 가볍지가 않네요.
-맞습니다.
그런데 여기서 중요하게 짚어볼 부분이
하나 더 있습니다.
-그래요?
-바로 공소시효에 대한 부분입니다.
-공소시효, 이 명의신탁도 공소시효와
무슨 관계가 있습니까?
-당연히 관계가 있습니다.
-명의신탁자에 대한 형사처벌의
공소시효는 7년이고요.
명의수탁자에 대한 형사처벌의
공소시효는 5년입니다.
따라서 이 시간이 모두 지나면 비록
죄는 저질렀지만 형사처벌을 할 수 없게
되는 상황이 발생하는 것이죠.
-그러면 그 공소시효를 넘기지 않고
수사를 하게 되면 된다는 건데, 이
말씀하셨다는 이야기는 이 공소시효에
어떤 얽힌 쟁점이 있는 것 같은데요?
-네, 얽힌 부분이 있습니다.
공소시효에서 문제가 되는 부분은 과연
공소시효가 언제부터 진행되는지 여부에
대해서 상당한 법적 다툼이 있기
때문입니다.
그러니까 명의신탁 약정에 의한
명의수탁자 명의로 등기가 된 그 최초
시점부터 공소시효가 진행된다고 본다면
공소시효가 경과해서 처벌되지 않는
경우가 많아지게 되는 것이고요.
-그렇죠.
-명의수탁자 명의로 불법적인 등기가
계속되는 한 공소시효가 진행되지
않는다고 보게 되면 과거 10년, 더
나아가서 20년 전에 있었던 명의신탁
사안에 대해서도 모두 형사처벌 대상이
될 수 있기 때문입니다.
-그러니까 이게 공소시효의 출발점이.
-맞습니다.
-불법 상황이 끝나기 전에는 진행되지
않는다고 하면 그 불법으로 했던
명의신탁 등기가 없어져야 공소시효가
시작되는 거네요?
-맞습니다, 그렇게 되는 것입니다.
-그러면 엄청 길어지잖아요.
-엄청 길어지는 거 맞습니다.
-아무나 처벌을 할 수 있습니다, 이러면.
-공소시효의 기산일은 명의신탁 등기가
된 시점부터 진행된다고 보면 될 것
같은데요.
이와 관련해서 하급심 법원의 판결을
살펴보면 부동산실명법을 위반한
수탁자가 기소된 사건에서 최초 명의
신탁등기를 한 시점부터 5년이 지나
공소가 제기됐다는 점을 들어서 하급심
법원에서는 면소판결을 선고한 바 있고
그 이후에 검찰 또한 이를 반영해서
공소시효가 지난 경우에는 공소권 없음,
불기소 처분 결정을 하고 있습니다.
-지금 말씀 중에 면소판결이라고
하셨는데 이건 어떤 건가요?
-면소판결은 형사소송법 제326조에 따라
선고되는 일종의 형식적인 재판을
의미하는데요.
공소의 시효가 완성되었을 때
면소판결을 선고하도록 명문으로 규정을
하고 있습니다.
-그런데 드라마 사례에서 보면 이희영
씨가 관할 세무서에만 명의신탁 사실을
제보했잖아요?
그러면 이건 또 수사는 수사기관에서
해야 하는데 이거를 어떻게 알고 수사를
하게 되는 거죠?
-궁금하실 수 있겠죠.
이 사건 드라마 사례에서 좀 특이한
점은 명의신탁 그 당사자인 이희영의
제보로 관할 세무서가 이 사건 토지와
건물이 모두 명의신탁되었다는 사실을
처음 인지하게 되었는데요.
이런 경우 관할 세무서는 형사소송법
제234조 제2항에 따라 이 건 고발에
범죄 사실에 대해 고발할 의무가 있기
때문에 관할 세무서는 명의신탁자이자
명의수탁자에 해당되는 이희영과 박수민
모두를 형사 고발할 것으로 보이고 이에
따라 수사기관도 명의신탁 범죄 사실에
대해서 인지하게 돼서 형사처벌이
가능할 것으로 보입니다.
-그러면 두 사람은 이제 어떤 판단을
받겠습니까?
-우선 두 사람의 관계를 법적으로 한번
따져봐야 하는데요.
이희영과 박수민은 각각 2억 원씩을
출자해서 부동산에 대해서 공동투자를
했고 각 2분의 1씩 지분을 보유하는
것으로 약정을 했습니다.
이런 관계는 법률적으로 조합 관계에
있다고 해석될 수 있습니다.
-그렇죠.
조합 관계.
그렇다면 조합의 이름으로 등기를 하면
아무 문제 없는 거 아닙니까?
-사무장님 말씀하신 대로 이희영과
박수민이 공동으로 매수한 토지는
조합체의 합유물로 해당됩니다.
그러니까 원칙적으로 합유등기를 하면
아무런 문제도 없었겠죠.
하지만 지금 이희영과 박수민은
합의하에 우선 그 등기를 박수민으로
했습니다.
따라서 법률적으로 이 같은 행위는
이희영 본인의 지분인 2분의 1을
박수민에게 명의신탁한 것으로 볼 수
있습니다.
-그러면 지금 명의신탁자는 이희영 씨가
되는 것이고 박수민 씨는 명의수탁자가
되는 것이네요.
-그렇습니다.
그런데 제가 조금 사건을 더 알아본
결과 이 토지에 대해서는 소유권 이전
등기가 경료된 시점은 2018년
2월경이었고요.
따라서 이때부터 공소시효가 진행되기
때문에 명의신탁자인 이희영의
공소시효는 2026년 2월경, 명의수탁자인
박수민은 2024년 2월경에 공소시효가
만료될 것으로 보입니다.
-그러면 박수민 씨는 처벌을 받지 않게
되는 건가요?
-공소시효가 완성되었기 때문에 박수민은
토지의 명의신탁 건에 대해서는 형사
처벌이 이루어지기 어려울 것 같고요.
명의신탁자인 이희영에 대해서는 아직
공소시효가 남아 있어서 형사 처벌이
이루어질 것으로 보입니다.
-토지는 그렇게 지금 나올 것 같고 건물,
이 건물 신탁 관계는 어떻게 돼 있습니까?
-앞서 토지와 마찬가지로 두 사람은
건물도 공동으로 매수했는데요.
그리고 이희영과 박수민은 각각 2분의 1씩
지분을 가지고 있기 때문에 이 역시
합의등기만 했으면 문제가 되지 않았는데
대신 박수민이 대표로 있는 법인 명기로
이전 등기를 경료했습니다.
따라서 이 건 역시 명의신탁을 한 것으로
볼 수 있고 건물의 경우에는 두 사람
모두 명의신탁자가 되고 법인을
명의수탁자로 볼 수 있겠습니다.
-그러면 명의수탁자인 법인도 처벌을
받게 되는 건가요?
-법인에 대해서도 양벌규정에 따라 법인과
대표자 박수민 모두 형사 처벌의 대상자가
될 것으로 보입니다.
-그러면 결과적으로는 두 사람 다 처벌을
피할 수 없을 것으로 보이는데
그런데 이런 명의신탁 문제는 또 행정
처분도 받잖아요.
-맞습니다.
과징금을 부과받게 되는데요.
두 분이 볼 때 과징금은 명의신탁자와
명의수탁자 두 분에게 모두 부과가
될까요 아니면 어느 한쪽에만 부과되는 게
맞을까요?
-지금 제 생각에는 뭔가 맡기는 쪽에서
부담해야 할 것 같은데 명의를 맡긴
사람에게 과징금을 부과해야 하지
않을까요?
-그렇지 않을까요?
-사무장님, 어떻게 아셨죠?
-네.
-저도 이 사건을 맡게 되며 처음
이 사실을 알게 되었는데 역시 사무장님
대단하십니다.
엄지 척입니다.
-갑자기 기분이 확 좋아지네요.
-말씀하신 대로 과징금은
명의신탁자에게만 부과됩니다.
부동산실물법상 과징금은 명의신탁이라는
행위를 한 자에 대해서 행정청이
의무자에게 부과, 징수하는 금전적 제재
수단이기 때문인데요.
과징금의 범위는 관련 법에 따라 부동산
가액의 100분의 30 이내에 해당하는
금액을 부과하게 됩니다.
실제 부과되는 과징금은 부동산 평가액과
그 기간에 따라 달라질 수 있습니다.
-30%면 과징금이 굉장히 센데.
-그렇죠.
-토지 명의신탁 이 부분에 대해서도 같은
비율도 부과되나요?
-지금 드라마 사에서 명의신탁이
이루어진 토지의 경우에는 부동산
평가액이 5억 원인데 이중의 이희영 씨
부분이 그중 2분의 1이므로 실제
명의신탁된 부동산 가액은
2억 5000만 원입니다.
따라서 5억 원 이하에 해당하기 때문에
부동산 평가액에 대한 과징금 부과율은
5%가 되고요.
의무 위반 경과 기간은 2년을 이미 훨씬
초과했기 때문에 의무 위반 경과 과징금
비율은 15%가 적용됩니다.
따라서 총과징금 부과율은 20%가 되겠죠.
그러면 부동산 평가액인 2억 5000만 원
중 20%인 5000만 원이 과징금으로써
명의신탁자인 이희영에게 부과될 것으로
예상됩니다.
-그러면 그 건물에 부과되는 과징금은
어떻게 됩니까?
-건물에 대해서는 부동산 평가액이
총 12억 원이었습니다.
두 사람이 각 2분의 1씩 지분을 가지고
있기 때문에 절반인 6억 원에 대해서
과징금이 부과되는데요.
이 부분에 과징금 부과율은 10%이고요.
의무 위반 경과 기간은 토지와
마찬가지로 이미 2년을 훨씬 초과했기
때문에 15%의 과징금 비율이 적용됩니다.
따라서 총과징금 비율은 25%가 되고요.
이걸 금액으로 환산하면 두 사람이 각각
1억 5000만 원씩 과징금이 부과될 것으로
예상됩니다.
-이게 둘이 싸우는 바람에 돈이 2억이...
-그러니까요.
-맞습니다.
-이 과징금은 선처를 받는 포인트나 이런
건 없을까요?
-지금 건물의 경우에는 법인 명의로
등기를 한 이유가 앞서 말씀드린 것처럼
세금을 조금 탈세할 목적으로 하지
않았습니까?
-그렇죠.
-그런 경우에는 과징금 감경을 주장하기
어려울 것으로 판단됩니다.
다만 토지의 경우에는 법령에 의한
제한을 회피할 목적이 아닌 경우에
해당하기 때문에 과세 관청으로부터
과징금을 부과받을 경우에는 50% 감경해
줄 것을 강력하게 요청할 수 있을 것으로
보입니다.
-두 사람이 안타까운 선택을 하셨네요.
-그렇네요.
-정리해 보겠습니다.
마지막으로 이희영, 박수민 씨에게
한 말씀 해 주시죠.
-명의신탁은 우리 주변에서 흔하게
벌어지는 일들이라는 점에서 대부분이
대수롭지 않게 넘기는 경우가 허다합니다.
하지만 앞서 말씀드린 것처럼
명의신탁으로 인해 형사 처벌은 물론이고
행정 처벌인 과징금까지 부과될 수 있기
때문에 전과자가 되고 심지어 자신의
재산적 피해까지 입을 수 있는 심각한
상황에 이를 수 있습니다.
반드시 부동산실명법을 준수해서
명의신탁하는 일이 없도록
유의하셔야겠습니다.
다만 만약 어쩔 수 없이 부동산실명법을
위반했다면 반드시 법률 전문가의 도움을
받아 피해를 최소화하시기 바랍니다.