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법대로 합시다! 더 로이어 - 동상이몽(?), 손P거래의 함정, 원치 않았던 결혼
등록일 : 2024-07-29 17:51:20.0
조회수 : 404
-아니, 이런 식이면 쓸모없는 땅만 나
혼자 가져가라는 소리잖아.
-여기가 왜 쓸모없는 땅인데?
내 말은 우리가 합의한 대로 정확하게
나누자는 소리잖아.
-합의한 대로 정확하게?
그러면 진짜 정확하게 법으로 한번
따져보자.
-그래, 법대로 하자, 법대로.
-오래간만이다.
영수는?
-나오려고 했는데 회사에서 갑자기 급한
호출이 왔다네.
-그래?
-그나저나 로이어군에 산업단지 들어설
거라는 소문 들었어?
-그래, 나도 들었다.
거기 산업단지 들어서면 보상도 꽤
쏠쏠할 거고 투자하기 괜찮겠더라.
-역시 네가 뭘 좀 아네.
-왜 투자하려고?
나도 같이 좀 하자.
-그러면 이참에 너하고 나하고 돈을 좀
보태서 같이 땅 매수할래?
-땅값은?
-평당 한 40, 50만 원 정도
한다더라고.
-오케이.
나도 같이할게.
-굿!
영수는 이런 데 관심 없겠지?
-영수는 부동산은 문외한 아니냐.
-그러면 우리 술이나 마시자.
-그래.
-여기가 내가 이야기한 그 땅 아니냐.
-도로랑 붙어 있고 위치가 좋네.
-알아보니까 여기서부터 저기까지가 한
500평 정도 된다네.
산업단지가 들어설 거라는 소문에 벌써
땅값이 들썩이는데 지금 한 평당 50만 원
정도 한단다.
-50만 원.
2억 5000이네.
내가 지금 당길 수 있는 돈이 1억밖에
안 되는데.
-나도 한 1억 2000, 3000 정도밖에
안 되는데 한 2000이 모자라네.
어쩌지?
-네가 전화해 봐라.
-그래, 내가 해볼게.
영수야, 너 혹시 내가 저번에 이야기했던
땅 투자 한번 생각해 봤어?
한 2000이면 되겠던데.
진짜?
오케이, 알겠어.
-(해설) 그렇게 저희는 공동으로 땅을
매수했습니다.
-다음 뉴스입니다.
로이어군 산업단지 개발계획이 지연되고
있다는 소식입니다.
-계속 지연되고 있네.
사놓은 땅 계속 놀릴 수도 없고.
-걱정이 생기기 시작하죠.
-호진아, 나 왔다.
-왔어?
지형아, 로이어군에 있는 그 땅 계속
산업단지 개발계획이 지연되고
있잖아.
그거 놀리기는 그렇고 그 주말농장으로
쓰면 어때?
-농사를 짓자고?
-그래.
와이프랑 아이들이랑 토마토나 고추 같은
거 키워서 심어서 키우면 안 돼?
-그래도 안 되겠어?
그러자.
농사지어서 안 될 것도 없지.
-(해설) 그날 이후 저희는 주말마다
오가면서 텃밭을 가꾸었습니다.
-로이어군 산업단지 개발계획이 최종
무산됐습니다.
-산업단지 개발계획이 최종
무산이라고?
하긴 거지 같은 촌구석에 무슨
산업단지야.
투자한 돈만 날리게 생겼네.
처음부터 내가 뭔가 찝찝하더라니.
-야, 투자할 때 끼워달라고 부탁할 때는
언제고 왜 이제 와서 딴소리인데.
-네가 산업단지 들어오는 건
기정사실이고 땅값도 분명히
오른다며.
그런데 이게 뭐야?
-그거야, 나도 들은 소문을 이야기한
거지.
-소문 듣고 투자하는 사람이 어디
있어?
-너도 좋다고 같이 그래 놓고서 왜 이제
와서 나한테만 다 뒤집어씌우는데?
-투자 얘기 제일 먼저 꺼낸 사람은
지형이 너거든.
그러면 네가 책임을 져야지.
-공동 투자를 했는데 왜 나 혼자 책임을
져야 하냐고.
너 자꾸 이런 식으로 나올 거면 우리
지분 대로 그러면 땅 나누자.
-그래.
나누자, 나눠.
-좋다.
토마토랑 고추 심어 놓은 땅은 그러면
내가 하고 너는 네가 작물 심어 놓은
쪽으로 하면 되겠네.
-도로가 끼고 있는 노른자위 땅은 네가
하겠다고?
그건 안 되지.
-원래 각자 사용하던 대로 맞춰서
나누자는 거지.
야, 지분 대로 면적을 나누면 되는
거지.
사내자식이 뭐 그렇게 불만이 많아?
-그런 식이면 쓸모없는 땅은 내가
가져가라는 얘기잖아.
그렇게는 못 한다.
-여기가 왜 쓸모없는 땅인데?
내 말은 우리가 합의한 대로 정확하게
나누자는 소리잖아.
-뭐?
합의한 대로 정확하게?
그러면 진짜 정확하게 법으로
나눠보자.
-그래, 법대로 하자, 법대로.
-의기투합해서 땅에 투자를 했던
친구들이 땅 때문에 의리까지 잃을
상황에 놓였습니다.
-참 친구끼리 안타까운 상황이 나오게
됐는데요.
해결책이 없는지 한번 알아보도록
하겠습니다.
친구 사이인 강호진, 김지형, 이영수
씨는 개발 계획 소문을 들은 후 서로
돈을 보태 로이어군에 있는 토지를 공동
매수했습니다.
등기는 부동산을 매수하면서 낸 각각의
자금 비율에 맞춰서 지분 등기를
했는데요.
하지만 몇 년의 시간이 흘러도 토지 개발
소식은 들려오지 않았습니다.
이에 강호진, 김지형 씨는 해당 땅을
그대로 놀릴 수 없다면서 작물을
일궜는데요.
이때 땅의 위치와 면적은 임의로
진행했고 특별한 구분을 두지
않았습니다.
그런데 이후 토지 개발이 무산됐다는
안타까운 소식을 듣게 됐습니다.
이에 화가 난 강호진 씨는 김지형 씨의
투자 권유로 이렇게 됐다면서 다투게
됐고 결국 땅을 나누자면서 큰소리가
오가게 됐습니다.
과연 이들은 이 문제를 어떻게 해결해야
할까요?
-강호진, 김지형 씨가 서로 의기투합하고
돈을 내서 공동 매수를 한 것까지는
좋았는데.
-그렇죠.
-이게 상황이 안 좋아지자 지금 오랜
친분까지 깨진 것 같아서 참
안타깝습니다.
김경덕 변호사님, 이 사건 어떻게
보셨습니까?
-원래 이게 공동 투자, 동업하는 게
사이가 좋을 때는 다 괜찮죠.
-그럼요.
-그런데 그렇지 않을 때도 있단
말이죠.
아무래도 경제적 이해관계가 서로
엇갈리게 되니까.
원래 좋았던 인간관계마저도 이렇게 파탄
나는 경우를 우리가 종종 보게
됩니다.
그런데 이 사건은 동업 문제보다는
공유물 분할에 관한 전형적인 사례로
보입니다.
-이렇게 공유물 분할 사례.
그러면 공유물이라는 개념부터 짚고
넘어갈까요?
-먼저 공유라는 개념을 우리가
알아봐야겠죠.
공유는 각자의 소유 지분대로 특정
물건을 여러 사람이 나눠서 사용
수익하는 그런 관계를 의미합니다.
-그럼 지금 드라마에서는 강호진 또
김지형, 이영수 씨가 부동산을
매수하면서 낸 각자의 자금 비율에
맞춰서 지분 등기를 마쳤다고
했거든요.
그러면 이 땅도 공유물이라고 볼 수
있겠네요.
-그렇죠.
지금 강호진 씨가 40% 그리고 김지형
씨가 50% 이영수 씨가 10%씩 이렇게 매매
대금을 각자 내고 그 비율대로 등기를
마쳤으니까 세 사람이 공평하게 공유
관계를 맺은 건 맞죠.
그런데 문제는 서로 공유 관계를 이렇게
맺기는 쉬운데 그 공유물을 다시 그 지분
대로 분할하는 건 대단히 어렵다는 게
문제죠.
-이게 비율대로 등기를 했으니까 지금
토지 면적에서 각자의 비율대로 면적을
잘라서 나누면 될 것 같은데 이게
어려운가 보네요.
-이게 말처럼 쉬운 게 아닙니다.
공유라는 게 지분 사이의 어떤 물리적
결합이라기보다는 화학적 결합에 더
가깝기 때문입니다.
일반인들께서는 공유물이란 지분끼리
물리적으로 결합해서 이렇게 딱 합쳐서
딱 떼면 되지 않느냐, 이렇게 생각 많이
하시는데 실제로 전혀 그렇지 않다는
것이죠.
-화학적 결합이라는 게 언뜻 의미가
떠오르지 않아요.
어떤 겁니까?
-예를 한번 들어볼게요.
보통 2명이 각자 2분의 1씩 지분을 갖고
이렇게 공유 관계를 맺기로 했다면 각각
2분의 1씩 물건을 단순히 합쳐놓은
개념이 아닙니다.
검은색 물감이 든 물하고 흰색 물감이 든
물을 같은 양을 2분의 1씩 서로 같은
비율로 섞으면 어떻게 될까요?
-회색이 되죠.
-그렇겠죠.
회색 물감이 들어가 있는 물과 비슷하게
되겠죠.
그런데 이렇게 회색으로 보이는 이 물을
다시 원래대로 검은색 물감이 든 물과
흰색 물감이 든 물로 분리가
가능할까요?
-전기 분해를 해야 하나요?
언뜻 보기에는 불가능할 것 같다는
생각이 드는네요.
-그렇죠.
기술적으로 설령 가능하다고 해도요.
상당한 엄청난 노력과 비용이 아마
필요할 겁니다.
-그렇죠.
-마찬가지로 법률적 의미에서 지분이라는
건 특정 공간에만 존재하는 개념이
아니고 그 물건 곳곳에 다 화학적으로
섞여서 동일하게 각각 존재하는 그런
결합에 가까운 개념이라는 거죠.
또 하나 예를 들어 보면 부부가 아파트를
2분의 1씩 공동 명의로 등기한 경우가
많이 있잖아요.
공유 지분에 따라 등기를 하는 건 서류상
신고만 하면 쉽게 되는데 마치 흰색
물감과 검은색 물감은 서로 섞는 것처럼
그 자체는 쉽단 말이죠.
그런데 만약에 그 부부가 사이가 안
좋아져서 이혼을 해서 아파트를 재산
분할해야 한다.
이렇게 보면 어떻게 해야 하는지
안방에도 거실에도 화장실에도 모두
남편과 아내가 각각 2분의 1씩 지분이
존재하는 개념이기 때문에 분할하는 것이
굉장히 어려운 문제가 있겠죠.
-그러니까 엄마는 화장실과 거실을 갖고
아빠는 안방과 작은방을 갖고, 이렇게 뗄
수가 없는 이런 점이다, 그렇죠?
-그러니까.
그러면 이 드라마 사례는 어떻게 땅을
분할해야겠습니까?
법적인 방법이 있나요?
-드라마 사례도 마지막에 법대로 하자
이야기가 나왔던데.
-그렇죠.
-맞습니다.
법원에 공유물 분할 청구 소송을
제기해야 합니다.
이 소송은 말 그대로 공유물은 법원에
판단대로 분할해달라, 그런 소송입니다.
-공유물을 분할하는 게 어렵다고
하셨는데 법원에서는 어떻게 분할을
합니까?
-오늘 이야기 핵심이 바로 여기 있습니다.
시청자 여러분께서는 잘 들어두셔야
합니다.
가장 먼저 첫 번째는 당사자 사이의
합의입니다.
당사자 사이에서 서로 어떤 부분을
어떻게 나눠 가지겠다, 이렇게 합의가
이루어지면 그게 최선이 되겠죠.
-그런데 드라마를 보셔서 아시겠지만
결국은 끝에 가면 싸운단 말이죠.
합의가 가능한데 그렇게 되면 어떻게
됩니까?
-그렇죠.
합의가 잘 안 되니까 이렇게 방송국에
제보도 하고 또 변호사를 찾는 거
아니겠습니까?
-그렇죠.
-이렇게 협의가 잘 안 되면 두 번째
방법은 가장 원칙적인 모습이 현물
분할입니다.
법원에서 특정 부동산, 이 사례의
경우에는 토지가 되겠죠.
이 특정 토지를 각 공유자별로 어떤
부분에 얼마만큼, 얼마의 면적으로 각각
분할한다, 이렇게 판결을 내릴 수가
있거든요.
그 판결문을 가지고 등기소에 제출하면
그 판결대로 토지가 분할될 수 있습니다.
-그런데 아까 말씀하신 것처럼
아파트처럼 현물 분할이 어려운 경우도
있잖아요.
그럴 때는 어떻게 해야 하나요?
-그럴 때는 세 번째 방법은
가액배상입니다.
-가액배상.
-가액배상으로 분할하는 것은 예를
들어서 한 사람이 전체 지분을 다 갖게
되면서 다른 공유자에게는 그 지분
비율에 맞는 돈을 주고 정리하는 방식.
아니면 여러 사람이 지분을 갖고 그
반대로 나가는 사람에게 돈을 주는
방식도 가능합니다.
한마디로 이야기하면 매매 계약처럼 일부
공유자가 원래 다른 공유자의 지분을
사들이는 그런 방식이 가액 배상인
것이죠.
-또 상황이 복잡해지면 가액 배상이 안
되는 경우도 있을 거잖아요.
그럴 때는 어떻게 해야 합니까?
-그때는 경매 분할 방식으로 분할할
수밖에 없습니다.
주로 한쪽이 돈을 주기 어려운 사정이
있다든지 또 현물을 분할하게 되면
부동산의 경제적 가치가 현저하게
감소해서 차라리 경매에 붙여서 누군가
이를 낙찰받으면 그 경매 대금을 각자
지분대로 공평하게 분배하는 그런 방식이
경매 분할 방식입니다.
-차라리 경매 분할이 좀 공평할 수도
있겠네요.
-경매 분할 방식이 경매 대금을 지분
비율대로 나누니까 공평해 보일 수는
있는데 문제는 보통 경매를 하면 유찰이
돼서 가격이 떨어지는 경향이 있죠.
-그렇죠.
-낮아지니까.
-그래서 경매 분할로 헐값에 낙찰되어
버리면 결국 공유자 모두 다 손해를
보는.
-손해네요.
-그런 위험이 있다는 게 문제죠.
-그러네요.
-그러면 드라마 사례에서는 어떻게
될까요?
지금 보니까 도로에 접해 있는 땅을 서로
가지려고 하는 것 같은데 이런 경우에는
어떻게 분할하는 게 좋을까요?
-일단 서로가 원하는 분할 방식이 너무
다르기 때문에 합의에 의한 분할은
어려울 것으로 보입니다.
그다음으로 현물 분할을 고려해 봐야
하는데 지금 김지영 씨가 노른자 땅을
갖겠다.
이렇게 고집하고 있는 상황이니까 그
방법도 쉽지는 않을 것 같습니다.
-그렇죠.
-제가 조사를 좀 더 해보니까 드라마
사례 땅은 도로에 접한 부분, 수도와
전기가 통하는 가치가 있는 부분이
좁아서 특정 공유자에게 넘겨주게 되면
다른 사람들이 손해를 볼 수밖에 없는
그런 구조입니다.
결국 법원에 소송을 제기한다면 아마
가액 배상이나 경매 분할 방식으로
분할될 것으로 예상됩니다.
-그런데 아까 김지형 씨 말처럼 지금
강호진 씨와 김지형 씨가 각각 자신의
텃밭으로 사용한 그 부분이 있잖아요.
그 영역에 맞춰서 분할하는 것은
어떤가요?
-그렇게 공유자별로 지분 등기를 했지만
각자가 자신의 공간을 배타적으로 혹시
각각 사용 수익했다면 이에 맞춰서
분할이 가능할 수도 있습니다.
이런 경우를 우리가 법적으로 구분
소유적 공유 관계라고 하는데요.
좀 쉽게 예를 들면 상가 건물이 1개
호실인데 두 사람이 각각 2분의 1씩 벽을
치고 한 사람은 식당을 하고 한 사람은
카페를 해서 오랫동안 영업을 해왔다,
이런 경우는 이제 구분 소유적 공유
관계로 봐서 그대로 원래 사용했던 대로
나누는 경우가 있기는 합니다.
-그런데 지금 드라마 상황에서는 그러면
구분 자체가 명확하지 않다는 말씀인
거죠?
-그렇죠.
이 드라마의 사례의 경우에는요.
각자가 텃밭으로 사용한 것은 맞는데
강호진 씨와 김지형 씨의 텃밭에도
토마토다, 고추다, 딸기를 서로 구분하지
않고 심는다든지 또 경계도 서로
불분명한 상황이었거든요.
그래서 구분 소유적 공유 관계로
평가하기는 좀 어렵겠습니다.
결국 이제 법정 다툼으로 가서 법원의
판단에 따라서 분할될 수밖에 없는 그런
상황으로 보입니다.
-그러면 강호진 씨가 김지형 씨를
상대로 공유물 분할 청구 소송 이걸
제기하면 되는 거네요?
-그런데 이 소송을 할 때 한 가지 또
고려할 점이 있어요.
-그래요?
-바로 이제 친구이자 10% 지분을 가진
이영수 씨가 있죠.
이 공유물 분할 청구 소송은요.
모든 공유자가 다 당사자가 되어야 하는
우리가 필수적 공동 소송이라고 합니다.
그러니까 이제 강호진 씨는 다른
공유자인 김지형, 이영수 씨 두 사람을
다 피고로 삼아야지만 이 소송을 제기할
수가 있습니다.
-공유물 분할에 대해서 알아봤는데
정리를 좀 해보겠습니다.
마지막으로 강호진, 김지형 씨처럼
공유물을 두고 분쟁하고 계시는 분들을
위해서 한 말씀 해주시죠.
-시청자 여러분께서는 오늘 이 드라마
사례를 보면서 동업 관계, 함부로 맺는
게 아니구나, 괜히 지분 등기를 하면
위험하다, 또 이렇게 생각하실지는
모르겠습니다.
실제로 공유 관계는 우리 실생활에 흔한
일이고요.
자신의 의지와 관계없이 공유 관계가
맺어지기도 합니다.
대표적인 것이 상속이거든요.
가족이 사망했을 때 상속 지분에 따라
등기가 되기도 하는데 이런 경우도
공유물을 분할하려면 복잡하는 과정을
거쳐야 합니다.
만약에 이 공유물 분할이 내 뜻대로 되지
않는다고 한다면 결국 공유물 분할 청구
소송을 제기해야 하니까 반드시 법률
전문가의 조언을 받으시기를 바랍니다.
-2차 양도 소득세에 대한 양도 소득세를
추가로 내야 한다고?
2차 양도 소득세만 내면 되는 거 아닌가?
참 당황스럽네.
-내년에 채원이 중학교 들어가면 새
방을 하나 만들어줘야 할 것 같은데.
계속 언니랑 한방 쓰게 하는 것도 좀
그렇고 채안이도 고등학교 입학하면
독립된 공간이 필요할 거고.
내년에는 조금 더 넓은 집으로 이사를
가야겠다.
이왕이면 새집이 좋은데.
청약은 자꾸 떨어지고.
새 아파트 분양권도 많이 올라오네.
여기로 한번 알아봐야겠다.
-내년 상반기쯤 이사 계획이라고요?
-네.
애들 학교랑도 가까운 로이어구쪽으로 새
아파트면 좋겠는데.
-내년 6월쯤 입주할 수 있는 신축
아파트가 있습니다.
여기.
로이어힐스라고 분양권이 꽤 거래되고
있거든요.
-여기 들어봤습니다.
-아파트 준공되고 나면 역세권이고
학세권이라 앞으로 집값도 계속 오를
거고요.
-안 그래도 여기 생각하고 있었는데.
-타지역으로 발령이 나서 분양권을
매도하려는 분이 계시는데 한번
만나보시겠어요?
-네.
-그럼 매도인하고 한번 약속을
잡아보겠습니다.
-알겠습니다.
연락 주세요.
보자.
로이어 힐스?
여기 부동산 카페에서도 많이 올라오던
데인데.
집값이 올랐으면 올랐지, 떨어질 일은
없다고 했고.
내년 6월이면 딱 좋네.
-일단 매도인께서 분양권을 매도하는
대신 1억 원의 양도 차익을 얻었으면
하시거든요.
-아무래도 제가 다른 지역으로 이직만
안 갔어도 분양권을 안 파는 건데 저도
차익을 봐야죠.
-네, 그럼 대략 얼마나 될까요?
-저는 세후 1억 원 정도면 좋을 것
같습니다.
-그렇게 되면 분양권 매매에 따른 양도
소득 세율이, 분양권을 보유하신 지가
1년은 넘으셨죠?
-네, 그렇습니다.
-1년 이상 보유하셨으면 양도
소득세율이 60%거든요.
지방 소득세 포함하면 66%.
세후 1억 원의 양도 차익을 얻고
싶다고 하시면 매수하실 분이
프리미엄으로 한 2억 9000만 원 정도는
주셔야 합니다.
-프리미엄으로 2억 9000만 원이요?
그 정도 피를 주고 분양권을 사기에는
조금 부담이어서요.
-조금 부담이 되기는 하죠.
-아무래도 포기해야 할 것 같네요.
-아니면 매수인, 매도인 분들 다
윈윈할 수 있는 방법이 있습니다.
-어떻게요?
-손피 거래라고 매도인 분이 받기를
원하는 프리미엄 금액과 그에 부과되는
1차 양도 소득세.
-1차 양도 소득세에 부과되는 2차 양도
소득세를 매수인 분께서 현금으로
부담하시는 겁니다.
-매수인이 부담한다고요?
-그렇습니다.
매도인 분은 세후 양도 차익으로 1억을
받기를 원하잖아요.
프리미엄 1억에 1차 양도 소득세
6600만 원, 2차 양도 소득세 4656만
원, 이거를 더하면 2억 956만 원만
매수인분께서 부담하면 됩니다.
-2억 956만 원이요?
-네.
매도인분이 양도 소득세를 부담하는
경우에는 피를 2억 9000만 원에 팔아야
하는데 매수인분께서 양도 소득세를
대신 부담하는 손피 거래를 하면 피를
2억 956만 원에 팔아도 똑같은 결과가
나옵니다.
매도인분은 세후 1억을 가져가시는
거고 매수인분은 약 8000만 원을
아끼시는 거죠.
두 분 그렇게 하시겠어요?
-저야 그렇게 하면 좋죠.
분양권을 꼭 사고 싶기도 하고.
-네, 뭐 저도 세후 1억이면
상관없습니다.
-그러면 손피 거래로 하시죠.
-(함께) 네.
-매수인 오주영 씨로부터 받은 2차
양도 소득세 4356만 원에 대해서도
양도 소득세가 부가됩니다.
그래서 2875만 원을 추가로 납부하셔야
합니다.
-2차 양도 소득세에 대한 양도
소득세를 또 내야 한다고?
아니, 2차 양도 소득세만 내면 되는 거
아닌가?
참, 당황스럽네.
일단 매수인한테 전화 한번 해봐야겠다.
안녕하세요?
아파트 분양 건 매도인입니다.
-어쩐 일이세요?
-제가 세무서에 양도소득세 신고,
납부하러 갔는데 세무서에서 2차
양도소득세에 대한 양도소득세를 또
내라고 이야기를 하더라고요.
-네?
-그래서 추가적인 양도소득세 2875만
원을 매수인분께서 내주셔야 할 것
같아요.
-저는 분명히 그때 제가 부담해야 할
양도소득세랑 그거 현금으로 다
드렸잖아요.
그거를 제가 왜 내야 하나요?
-아니, 매수인분께서 양도소득세 다
부담하기로 하셨잖아요.
그러니까 당연히 추가 부과도 내셔야죠.
-아니, 그런 게 어디 있습니까?
-추가적으로 납부해야 할 돈이 한두 푼도
아니고 지금 두 분 다 입장이 난감하게
됐네요.
-그러네요.
이게 지금 과연 누가 추가 세금을
부담해야 하는지 해결을 할 수 있는
방법을 한번 알아보도록 하겠습니다.
사건 정리합니다.
오주영 씨는 이사 갈 집을 알아보던 중
입주가 얼마 남지 않은 신축 아파트
분양권을 매수하기로 했는데요.
분양권 매도인 박종수 씨는 분양권을
매도하는 대신 1억 원의 양도차익을 얻기
원했습니다.
그렇게 되면 오주영 씨가 분양권을
매수하기 위해 프리미엄으로 약 2억
9000만 원을 줘야 하는 상황이었는데요.
그렇게 많은 돈을 주고 분양권을 살
생각은 없었던 오주영 씨는 매수를
포기하려고 했습니다.
그런데 공인중개사가 손P거래라는 것을
알려줬는데요.
손P거래를 하면 매도인 박종수 씨가
원하는 세후 1억 원의 양도차익을 얻을
수 있고 매수인 오주영 씨는 2억 956만
원에 분양권을 매수할 수 있다고
했습니다.
그렇게 매수인 오주영 씨가 2차
양도소득세까지 부담하는 것으로 분양권
매매계약이 이뤄졌는데요.
그런데 박종수 씨가 관할세무서에
양도소득세를 납부하려고 하자
관할세무서에서는 2차 양도소득세에 대한
양도소득세를 추가로 납부해야 한다고
했습니다.
이에 박종수 씨는 오주영 씨에게 추가
양도소득세를 내라고 했고 오주영 씨는
자신은 2차 양도소득세까지만 내는
것으로 했다며 추가 세금은 낼 수 없다는
입장입니다.
-아파트 분양권 매매가 많이 이뤄지고
있어서 지금 많은 분이 궁금해하실 것
같은데요.
오늘 손P거래에 대해서 자세히
알아보도록 하겠습니다.
김종민 변호사님 우선 드라마에서
나왔지만 손P거래가 정확하게 뭔지부터
알려주시죠.
-손P는 매도인의 손에 떨어지는
프리미엄을 말하는 부동산 현장
용어입니다.
분양권을 팔 때 양도소득세 등 추가
비용을 빼고 나서 매도자가 순수하게
얻게 되는 웃돈을 의미하는데요.
손P거래는 매도인이 세후로 프리미엄을
가져갈 수 있도록 매도인이 원래
부담해야 할 양도소득세를 매수인이 대신
부담하기로 약정하는 분양권 매매계약을
의미합니다.
-손P거래를 하면 매도인과 매수인 둘 다
윈윈이라고 했는데 이게 어떤 원리로
그렇게 되는 건가요?
-2021년도 6월 1일 이후로 거래되는
분양권의 경우에 양도소득세가 66% 또는
77%가 부과되면서 세금 부담이 많이
늘어난 상태입니다.
매도인의 입장에서는 자신이 부담해야 할
양도소득세를 매수인이 부담해 준다는
점에서 이익이 되는 것이고 매수인의
입장에서는 양도소득세를 본인이
부담하는 대신에 양도거래가액을 낮추는
결과가 있어서 결국은 매도인에게 돈을
덜 주고도 분양권을 매수할 수 있다는
점에서 이익이 된다고 알려져 있습니다.
-그런데 이게 지금 양도소득세라는 게
소득이 있는 곳에 매길 세금이잖아요.
양도한 사람, 그러니까 매도인이 내야
하는 세금인데 이거를 손P거래라는 게
법적으로 문제가 없습니까?
-네, 맞습니다.
원칙으로 양도로 인해 이득을 보는
매도인이 양도소득세를 부담하는 것이
맞습니다.
그래서 예외적으로 매수인이
양도소득세를 대신 부담하기로 하는
손P계약이 적법한 계약인지 의문이 드실
수 있습니다.
이에 대해서 우리 법원은 당사자 간의
합의로 매수인이 양도소득세를
부담하기로 하는 것은 사적자치의 원칙상
허용된다는 입장입니다.
-그래도 손P거래를 할 때 문제가 되는
경우도 있지 않겠습니까?
-네, 있습니다.
손P거래를 하기로 약정을 하였음에도
불구하고 이를 계약서에 기재하지 않고
그리고 양도거래가액을 낮추는 방식.
즉, 소위 말해서 다운계약서를 작성하게
되는 경우에는 이는 탈세이기 때문에
위법하게 됩니다.
-그런데 지금 문제가 되는 것이
양도소득세를 어디까지 내야 하는지
그것이 문제인데 분양권 손P계약 당시에
공인중개사는 2차 양도소득세까지만 내면
된다고 했거든요.
그런데 이야기가 좀 다르네요.
-현재 부동산 거래 실무상으로 1991년에
있었던 조세심판원의 심판례를 근거로
해서 양도소득세 산정에 근거가 되는
양도가액에는 프리미엄에 대한
양도소득세, 즉 1차 양도소득세만
포함되면 된다고 보고 거래 계약을
체결하고 있습니다.
그래서 대부분 양도가액에다가 1차
양도소득세만 포함시킨 후에 거래가액을
계산하고 매수인으로 하여금 프리미엄
금액에다가 1차 양도소득세, 그리고
2차 양도소득세까지만 부담하면 더
이상 부담하는 것이 없는 것이라고
계약서에 기재해서 매매 계약을 체결하는
실정입니다.
-그런데 관할 세무서에서는 지금 2차
양도소득세에 대한 양도소득세를 또
내라고 하고 있습니다.
이런 추가 과세 처분은 적법한
건가요?
-이에 대해서 적법하다고 볼 여지가
충분히 있습니다.
우리 소득세법은 양도가액을 매도인과
매수인이 실제로 거래하는 금액,
그러니까 실질거래가액에 따라
양도가액을 산정한다고 되어
있는데요.
사례와 같이 매도인이 매수인으로부터
2차 양도소득세를 지급받고 그 2차
양도소득세 역시 양도로 인해서 발생한
소득이라고 볼 수 있기 때문에 이에
대해서도 과세 대상이라고 보고
과세처분을 하는 것이 가능하게
됩니다.
최근 조세심판원의 심판례에서도 같은
취지의 심판례가 있었고 이에 따라 2차
양도소득세에 대해서 추가 양도소득세를
과세하는 처분이 실제로도 이뤄지고
있습니다.
다만.
-다만.
이게 다만 뒤에 있는 정보가 진짜
정보거든요.
변호사님, 뒤에 말씀해 주시죠.
-다만 작년 12월에 기획재정부
조세정책과에서 유권 해석을 한 바가
있는데요.
그 유권 해석에 따르면 매수인이 해당
매매거래에서 발생하는 양도소득세를
전액 부담하기도 약정하였을 경우에는
최초 1회에 한해서 양도소득세액을
양도가액에 합산하면 되는 것이라는 유권
해석을 한 바 있어서 현행 손P거래
방식이 타당하다는 취지의 유권 해석이
나온 바가 있습니다.
이로 인해서 현재 실무상으로도 혼동이
많이 초래되고 있고요.
결국 정부 부처 간에도 해당 부분에
대해서 명확하게 입장 정리가 이뤄지지
않은 것으로 보입니다.
-정부 부처 간에도 지금 정리가 제대로
이뤄지지 않았지만 최근 또 심판에도
있고 하니 어쨌든 2차 양도소득세에 대한
양도소득세, 지금 2875만 원이었죠?
이거를 내야 하기는 할 것 같은데, 두
사람 다 입장이 이해는 됩니다마는
변호사님, 누가 내야 할까요?
-결국 이 부분에 있어서 계약 당시에
당사자의 합치가 된 의사가
무엇이었는지, 그리고 계약서 문구를
어떻게 해석할 것인지에 따라서 그
결과가 달라질 텐데요.
드라마 사례의 경우에 있어서는 외도인
박종수 씨는 매수인 오주영 씨에게 추가
양도소득세를 청구하기는 어려울 것으로
보입니다.
-그 말씀은 매도인 박종수 씨가 부담해야
한다는 이야기인데 왜 그렇습니까?
-일단 네 가지 이유를 들 수
있습니다.
제가 먼저 분야권 매매 계약서를
입수해서 한번 살펴봤는데요.
계약서에 따르면 매수인이 매도인에게
양도소득세를 부담한다, 이런 계약서의
문구가 들어 있기는 했지만 모든
양도소득세를 부담한다거나 양도소득세
전부를 부담한다는 취지의 문구는
기재되어 있지 않았습니다.
오히려 프리미엄 금액 1억 원, 그리고
1차 양도소득세 6600만 원, 그리고 그
6600만 원에 대한 2차 양도소득세 약
4400만 원이라고 매수인이 부담해야 할
금액이 구체적인 숫자로 기재되어 있었고
그리고 매수인이 실제 그 금액만
부담하면 된다는 취지로 계산까지 되어
있었습니다.
-그렇죠.
-그러니까 이게 프리미엄과 1차, 2차
양도소득세까지 구체적으로 금액이
명시되어 있었다는 점, 그리고 또 다음
어떤 게 있습니까?
-두 번째로 우리 드라마에서 매도인과
매수인 모두 중개사로부터 2차
양도소득세까지만 부과될 것이라는
설명을 듣고 계약을 체결했는데요.
그렇기 때문에 계약 당시의 당사자들의
의사는 매수인이 2차 양도소득세까지만
부담하면 더 이상의 양도소득세는
부과되지 않는다고 생각했을 가능성이
매우 큽니다.
-그렇죠.
-그렇죠.
세 번째 이유는 뭘까요?
-세 번째 이유는 매수인이 매도인의
프리미엄 금액을 무조건적으로 1억
원까지 보장한다는 등의 문구가 계약서상
존재하지 않았다는 것입니다.
그리고 마지막 네 번째로는 만약
매수인이 3차 양도소득세를 부담하게
되면 이 3차 양도소득세 역시 양도로
인해 발생한 이익이 되어버리기 때문에
이에 대해서도 결국 4차 양도소득세가
부과되게 되고 그러면 논리적으로
양도소득세가 무한하게 반복되는 현상이
일어나는 문제가 발생할 수 있습니다.
-그러네요.
-실제로 드라마 사례와 유사한 경우가
있었는데요.
해당 사례에서도 제가 말씀드린 사유와
그 유사한 사유로 매수인에 대한 책임이
인정되지가 않았습니다.
-결국에는 이 추가 세금을 매도인인
박종수 씨가 내야 하기 때문에 박종수
씨도 좀 억울할 것 같은데 이 부분은
구제할 수 없을까요?
-구제 방법으로 두 가지 정도를 생각해
볼 수가 있겠습니다.
먼저 1991년에 있었던 조세심판원의
심판례나 혹은 최근 자 기획재정부의 유권
해석 등을 근거로 해서 추가 과세한 3차
양도소득세 부과 처분이 위법,
부당하다는 취지로 조세 심판을
청구하거나 혹은 행정소송을 제기하는
방법이 있겠습니다.
-또 다른 구제 방법 알려주시죠.
-공인중개사에게 손해배상을 청구하는
방법이 있겠습니다.
공인중개사가 설명 의무 내지는 선량한
관리자의 주의 의무를 위반했다는 이유로
공인중개사에게 손해배상을 청구할 수도
있습니다.
다만 공인중개사법에는 공인중개사로
하여금 양도소득세를 확인해서 그에 대한
계산까지 해서 이를 당사자에게 알려줘야
한다는 의무가 명시적으로 규정되어 있는
것은 아니기 때문에 계약 당시에
공인중개사가 2차 양도소득세까지만
부과될 것이라고 믿었고 그리고 그렇게
믿은 데 특별한 과실이 없다고 하면
공인중개사에 대한 책임은 인정되기
어려울 수 있습니다.
-그러면 결국 그 분양권을 팔았던 박종수
씨는 행정소송을 하든지 아니면
공인중개사를 상대로 손해배상 청구를
해야 하는데 쉽지 않은 일이거든요.
-그렇죠.
-아무래도 이게 분양권을 쉽게 그냥 물건
사고팔 듯이 할 게 아니라 꼼꼼히 따져서
계약해야 할 것 같아요.
-맞습니다.
이 사건도 정리를 해보겠습니다.
변호사님, 박종수, 오주현 씨를 위한
설루션 제시해 주시죠.
-손 P 거래가 분양권 거래 실무상 현행
많이 이루어지고 있는 상황입니다.
그런데 손 P 거래에 관련한 조세
규정이나 처분 내용이 불확실한
상황인데요.
조세 관련 규정이나 실무는 시시각각
변화하기 때문에 분양권 거래 당시의
규정이나 실무를 정확하게 확인할 필요가
있습니다.
특히 매도인과 매수인 간의 추가로
부과된 양도소득세를 누가 결국 부담하게
되느냐에 대한 문제는 계약서의 문구나
그 당시에 어떤 상황이 있었는지를
가지고 판단하게 될 것이기 때문에
분양권 매매 계약을 할 때 특히 손 P
거래를 하는 경우라고 하면 법률
전문가의 조력을 받아서 계약을 체결하는
것이 바람직하겠습니다.
-어머니.
말씀하신 돈입니다.
-정현아.
정말 고맙다.
-뭘요.
도와드릴 만하니까 도와드리는 거죠.
맞다.
희수 잘 지내고 있죠?
남자 친구 생긴 거 아니겠죠?
-무슨.
우리 희수는 학교 마치면 바로 집에 오는
애라서 그런 거 없다.
-그렇죠?
어머니 말씀 믿어야죠.
맞다.
그리고 저희 약속한 거 안 잊으셨죠?
-약속?
-이 돈 못 갚으면 희수 저한테 주시기로
한 거 말입니다.
-알지.
-그렇죠?
그러면 됐습니다.
필요한 거 있으면 연락 주십시오.
-그래.
희수야, 너 정현이 알지?
-정현 오빠?
알지.
그 오빠 사채인가 뭐 한다고 하지
않았나?
-사채는 무슨.
그냥 돈이 많아서 필요한 사람들
빌려주고 그런 것 같더라.
-그런데 갑자기 그 오빠는 왜요?
-혹시 너 그 사람이랑 결혼하면
어떻겠어?
-그 오빠 이제 40대 아니에요?
그런데 나랑 결혼을?
-돈만 많으면 그 정도 나이 차이는 별거
아니다.
정현이랑 결혼만 하면 돈방석에 앉는
거지.
우리 형편도 좀 피고.
마침 정현이가 너한테 마음도 있다고
하니까.
-엄마, 난 싫어요.
-싫어도 어쩔 건데.
그동안 빌린 돈 못 갚으면 너랑 나랑 둘
다 죽는 거다.
-엄마.
-잔말 말고 정현이랑 결혼해라.
그게 우리가 살길이다.
-이게 무슨 조선시대도 아니고.
-저 왔습니다.
-조 서방 왔는가?
-조 서방?
조 서방 왔습니다, 장모님.
-희수야, 뭐 해?
넌 결혼할 사람이 왔는데.
-엄마.
-우리 희수 여전히 예쁘네.
오빠 기억나?
-네.
-우리 희수가 조 서방한테 할 말이
있다는데.
희수야, 뭐 해.
빨리 이야기해.
-정현 오빠, 저 결혼...
-우리 희수 왜, 오빠랑 결혼하고
싶다고?
오빠는 무조건 오케이지.
내가 너 어릴 때부터 쭉 지켜보고
있었다.
그 말은 네가 내 첫사랑이라고.
-그래, 조 서방?
-네, 장모님.
맞다, 이제 말씀 편하게 하십시오.
-그러면 남은 빚은?
-싹 없애 드릴 테니까 걱정하지 마십시오,
장모님.
-그래, 가족인데.
희수야, 이리 와 봐.
-(해설) 저는 그렇게 엄마의 강박에 못
이겨 결혼을 했습니다.
그런데.
-야.
너 왜 내 전화 안 받아?
-전화기가 어디 있더라.
-너 혹시 바람피운다고 전화 안 받은 거
아니야?
-당신이 꼼짝도 못 하게 해서 하루 종일
집에만 있는데 바람은 어떻게 피워요?
-네가 집구석에 남자 끌어들이는지 내가
어떻게 알아?
-여보.
-나는 너 못 믿으니까 집에 CCTV 설치할
거다.
-하루 종일 감시하려고요?
당신, 진짜 너무하네요.
-뭘 너무 해.
처가까지 먹여 살리는 남편이 어디
있다고.
됐고 내일 집에 사람 올 테니까 그렇게
알아.
-여보.
-자기야.
-(해설) 결혼 생활은 말 그대로
지옥이었습니다.
매일 매 순간 남편의 감시와 의심이
뒤따랐고 저는 하루하루
메말라갔습니다.
-우울증이 더 심해지면 안 됩니다.
치료를 위해서라도 남편과는 거리는
두시는 게 좋겠습니다.
-야, 나 왔어.
뭐야?
뭐, 이혼?
쥐뿔도 없는 거 내가 같이 살아줬더니
이혼?
그래, 뭐가 불만인데?
-여보.
제발 나 좀 살려줘요.
-뭐래, 누가 너 죽이기라도 해?
-여기서 내가 할 수 있는 건 죽는 것밖에
없어요.
-뭐?
네가 원하는 게 이혼이야?
-네, 다른 거 필요 없고 그냥 이혼.
이혼만 해줘요.
-그래, 알았어.
이혼해 줄게.
사람 목숨은 살려야지.
대신에 내가 너한테 큰 은혜를 베푼다는
걸 기억해라, 알겠나?
옜다.
-왜 이러시는데요?
-네가 우리 남편이랑 바람피운 그년이지?
-바람이요?
저 아니에요.
-조정현이 내 남편이거든?
-그 사람하고 이혼한 사이입니다.
-이혼?
나랑은 동거만 하고 법적으로 결혼은
이런 어린 계집애랑 했다는 거가?
이거 진짜 인간 말종이네.
-그게 무슨 소리예요?
-무슨 소리긴?
그놈한테 너랑 나랑 놀아난 거지.
법적으로 너랑 결혼해 놓고 나랑 동거
생활하면서 두 집 살림했다니까.
이 자식을 어떻게 하지?
-이제는 저랑 이혼한 사이니까 저랑
관계없는 일이죠.
그만 가세요.
일하는데 방해하지 마시고요.
첫사랑이니 뭐니 하더니 그것도 다
거짓말이야?
진짜 믿을 구석이 어디 하나 없는
사람이네.
-이혼한 사람이기에 처음에는 그냥
넘어가려 했습니다.
하지만 저는 그날 이후 그 사람의 수많은
내연녀에게 시달렸고 직장과 동네에서는
제가 상간녀로 소문이 나 더 이상 생활을
제대로 할 수 없는 지경에 이르렀습니다.
-이혼까지 한 마당에 무슨 볼일이 있다고
찾아왔어?
-이혼한 지가 언제인데 아직도 당신
내연녀들이 날 찾아와서 괴롭히는데?
저도 이제 못 참아요.
저 혼인 무효 소송할 겁니다.
-뭐?
혼인 무효 소송?
야, 이혼까지 했는데 그게 먹히겠나?
-처음에 결혼도 당신이 우리 엄마 빚을
빌미로 해서 억지로 밀어붙인 거잖아요.
그리고 나는 결혼 생활 내내 당신이 정말
치 떨리게 싫었어요.
이제 소송하면 이혼녀가 아니라 당신하고
결혼한 적 없던 사람으로 그렇게
새출발할 겁니다.
-법이 그렇게 호락호락한 줄 아나, 이
바보야.
그래, 니 하고 싶은 대로 해라, 그래.
어디 한번 해 봐라, 그래.
답답해라, 답답해.
-정말 이런 일이 다 있네요.
희수 씨가 원치 않은 결혼을 해서 정말
힘들게 살았는데 이혼을 하고 이제 좀
나아지나 싶었더니 계속 고통을 받고
있습니다.
-이게 정말 지금 현재 일어날 수 있는
그런 일인지 의문이 들 정도의 그런
일인데 이거 어떻게 해결해야 하죠?
해결책을 한번 알아보겠습니다.
사건 정리합니다.
20대 초반의 노희수 씨는 집안의 빚과
엄마의 강요에 못 이겨 돈을 빌려줬던
조정현 씨와 결혼을 했는데요.
하지만 나이 차이가 많이 났던 조정현
씨와의 결혼 생활은 순탄치가
않았습니다.
조정현 씨는 수시로 노희수 씨가 외도를
한다고 의심했고 심지어 집에 CCTV를
설치해 일거수일투족을 감시했습니다.
이로 인해 심각한 우울증을 앓게 된
노희수 씨.
보다 못한 담당 주치의가 이혼을
권유했고 마지막 살길이라 여긴 노희수
씨는 남편 조정현 씨와의 이혼을
강행합니다.
그런데 이혼 이후 아르바이트로 생계를
꾸리며 살고 있던 노희수 씨에게 조정현
씨의 내연녀들이 찾아오기 시작했습니다.
동네에는 노희수 씨가 오히려 상간자라고
소문이 나면서 생활이 곤란해질 지경에
이르렀는데요.
참다못한 노희수 씨는 전남편 조정현
씨를 상대로 혼인 무효 소송을 하겠다는
입장입니다.
-지금 희수 씨는 이혼을 한 상태인데
혼인 무효를 원하고 있는 상황입니다.
문지영 변호사님, 먼저 이혼과 혼인 무효.
이게 어떤 차이가 있습니까?
-혼인이 해소되는 방법은 세 가지
정도입니다.
혼인의 무효, 혼인의 취소, 이혼.
이 중에 혼인의 무효와 취소는 혼인
의사와 같은 혼인 성립 요건이 미비한
상태에서 혼인 신고가 수리된 경우 그
혼인 관계를 종료시키는 것이고요.
이혼은 혼인의 성립 요건이 갖추어진
상태에서 혼인 신고가 수리되어서
유효하게 성립되었던 혼인이 해소되는
것이라는 점에서 이론상의 차이가
있습니다.
-그게 법적으로도 차이가 있겠죠?
-법률 효과 부분에서 체감상의 차이가
대단히 크다고 볼 수 있는데요.
이혼은 이혼을 하더라도 그 이혼 전에
혼인을 전제로 발생했던 법률관계가
여전히 유효합니다.
반면 무효는 말 그대로 아무런 효과도
생기지 않고 소급적으로 거슬러 올라가서
모두 무효가 되는 것이죠.
이 법률 효과의 소급 여부가 가장 큰
차이라고 볼 수 있습니다.
-보통 이 법률 효과가 소급 적용된다는
거는 굉장히 엄격한 요건이 필요한 거로
아는데 이것도 역시 요건이 엄격하죠?
-맞습니다.
혼인 무효가 되면 그간에 형성돼 온
관계가 깡그리 다 소급적으로 무효가 되는
엄청난 효과가 있고 이는 이제 가족 내부
간의 관계는 물론이고 부부가 아닌
제삼자와의 권리관계 안전 역시 해치게 될
가능성이 높습니다.
그래서 그 요건이 엄격하고요.
우리 민법 815조는 혼인 무효에 관해서
규정을 두고 있는데, 대표적으로는
당사자 간에 혼인의 합의가 없는 때,
위장을 하는 혼인 이런 것들이죠.
그리고 일정 범위의 근친혼일 때,
근친혼 부분에 대해서 지금 헌법 불합치
결정은 있는 상태입니다.
이런 경우에 혼인 무효가 가능하다는
규정을 두고 있습니다.
-지금 드라마에서 노희수 씨는 남편이
직접적으로 겁박하지는 않았지만 또
엄마를 통해서 겁박했잖아요.
-그렇죠.
지금 이게 노희수 씨 같은 경우에는
혼인의 의사가 정확하게 있지는
않았습니다마는 집안의, 엄마의 빚
때문에 어쩔 수 없이 결혼을 승낙한
것으로 그렇게 보이거든요.
-변호사님, 이런 경우에는 혼인 무효
사유가 될 수 있나요?
-좀 더 따져봐야 하는 문제이긴 합니다.
혼인 무효 소송이 실제로 문제 되는
케이스는 대부분 혼인 의사가 없는
때입니다.
가장혼인이 가장 많은 경우이고요.
판례가 인정한 경우를 예로 들어
드리자면, 한쪽에 의한 일방적인 혼인
신고, 연예인들이 토크쇼 이런 데서 가끔
언급하지 않겠습니까?
-맞아요.
-그런 경우와 이제 심신상실자가
혼인신고 당시에 의사 능력을 결여했을
때 혹은 또 한쪽이 사망했는데 그 이후에
혼인 신고가 이루어졌을 때 등이
있습니다.
우리 드라마 노희수 씨 경우에는 겁박의
정도, 과연 어느 정도의 의사 결정
능력이 어느 정도로 제한된 상태에서
그런 의사 표시를 했을까.
혼인이 성립됐을까 이것이 관건일 것으로
보입니다.
-그러면 혼인 무효 소송이 받아들여지게
되면 어떤 효과들이 있나요?
-혼인 무효가 되면 말 그대로 아무런
효력이 생기지 않습니다.
혼인을 전제로 형성됐던 그간의 모든
법적 효과가 소급적으로 무효가 되는데요.
한 4가지 정도 예를 들어 말씀드리면
첫 번째로 자녀 부분입니다.
혼인 무효가 되면 혼인 중에 출생한
자녀는 혼인외 출생 자녀가 됩니다.
다만 부모 자식 관계, 친생 관계가
부인되는 것은 아니고요.
혼인중 출생자인지 혼인외 출생자인지
차이가 있게 됩니다.
두 번째로는 상속 관련인데요.
혼인 관계를 전제로 상속을 받은 것이
있다면 그것 역시 소급적으로 무효가
되기 때문에 부당이득 반환의 문제가
따라오게 됩니다.
그리고 세 번째는 부부의 일상 가사와
관련된 건데 부부는 일상 가사와
관련돼서는 제삼자에게 연대해서 책임을
부담합니다.
그런데 혼인 무효가 되면 그런 연대
책임은 없어지게 됩니다.
마지막 네 번째는 친족상도례 부분입니다.
지난달에 핫한 판례였죠.
-그렇죠.
-친족상도례 헌법 불합치가 있었는데
헌법재판소의 헌법 불합치 결정 전에
사안이라면 남편이 처의 물건을 훔쳐도
형이 면제되는 그런 경우인데 혼인이
무효가 되면 처음부터 친족이 아니었던
것이기 때문에 헌법 불합치 결정 이전에
발생한 사안이라도 형사처벌이
가능해지는 결과가 됩니다.
-그러면 노희수 씨의 이혼한 후에 혼인
무효 소송, 가능하겠습니까?
-최종적인 승소 여부는 겁박의 정도,
의사 결정의 제한 정도에 따라서 한번
따져보아야 할 문제이지만 그래도 다행인
점은 40년 만에 대법원 판례가 변경된
덕분에 노희수 씨가 적어도 소송
문턱에서 각하를 당하지 않고 과연 혼인
무효로 볼 만한 사유가 있었냐,
그렇지 않냐.
즉 내 사건의 내용에 대해서 법원의
판단을 받아볼 수 있는 기회는
열렸습니다.
-그러면 궁금합니다.
40년 만에 바뀐 대법원 판례 어떤
내용입니까?
-이전에는 이미 이혼이 된 상태라면 이미
남남인데 다시 이혼의 무효를 청구하는
것은 법률상 아무런 이익이 없다는 것이
판례의 태도였습니다.
그 판결 이유를 그대로 한번 읽어드리면
단순히 여자인 청구인이 혼인을
하였다가 이혼한 것처럼 호적상 기재되어
있어서 불명예스럽다는 사유는 청구인의
현재 법률관계에 영향을 미치는 것이
아니고 이혼신고로써 해소된 혼인 관계의
무효확인은 과거의 법률관계에 대한
확인이어서 확인의 이익이 없다는 것이
판례 태도였는데요.
조금 풀어서 말씀드리면 이미 이혼을
해서 남남이지 않겠습니까?
-그렇죠.
-그런데 또 무효확인 판결을 받아 받자
남남인 상태가 변함이 없기 때문에 이걸
소송으로 또 무효라고 법원에서 확인
판결을 해 줄 필요성이 없다는
것이었습니다.
-그렇다면 이게 판례의 태도가
바뀌었다는 이야기는 그만큼 소송의
필요성, 소의 이익이 있다는
말씀이겠죠?
-그렇습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 네 가지 정도에서
차이가 엄연히 있지 않겠습니까?
대법원의 2024년 5월 23일, 2020므15896호
사건에서 40년 만에 판례를
변경했습니다.
해당 사건의 1, 2심도 과거의 대법원
판결처럼 원고 소를 각하했었는데 이게
이제 파기가 된 겁니다.
혼인 자체 무효를 구하는 것이 관련된
분쟁을 한꺼번에 해결하는 아주 유효하고
적절한 수단일 수 있고 또 과거 판례처럼
각하를 해버리면 국민이 내 사건에 대한
내용에 대한 판단, 온전히 권리 구제를
받을 수 없게 되는 결과를 가져올 수
있다는 것이 이번 대법원
판결의 취지입니다.
-그렇게 판례가 바뀌면서 어쨌든 희수
씨가 법원에 판단을 받아 볼 수 있는
기회가 생긴 건데.
혼인무효 소송을 할 때 어떤 것들을 좀
구체적인 입증 증거로 준비를 해야
할까요?
-결국 관건은 의사결정능력의 정도.
얼마나 겁박을 당했느냐로 볼 수
있는데요.
혼인신고 전에 사망을 했거나 부부
사이에 혼인의사가 없는 경우와 이 사건
드라마 노희수 씨 경우는 조금 차이는
있습니다.
적어도 혼인을 하겠다는 의사 표시가
명시적으로 있지는 않았지만 혼인 생활을
어느 정도 유지하는 등의 현 상황은
있었기 때문입니다.
그래서 극도의 불안, 공포 속에서 제대로
된 의사결정을 하기가 불가능했다.
이것을 입증하기 위한 음성파일이나
문자메시지, 의학적인 소견서 등을 조금
열심히 수집하셔야 할 것 같습니다.
-그러면 혹시 사기나 강박에 의한 혼인
취소 이런 거는 생각해 볼 수
있을까요?
-이 사건은 사실 혼인 취소도 상당히
가능성이 있는 사건입니다.
일반적으로 사기 강박에 의한 혼인은
취소를 많이 언급을 하십니다.
그런데 노희수 씨 경우에는 사건 조사를
해보니까 내용상으로는 혼인 취소도
가능했겠지만 안타깝게도 기간의 문제가
있었습니다.
혼인 취소는 사기를 안 날 또는 강박을
면한 날로부터 3월 이내 취소를 청구해야
하는 사건인데 이 기간을 아마 넘긴
것으로 보입니다.
-아쉽네요.
-혼인무효 소송이 최근의 판례가
바뀌면서 이루어지기는 하겠지만 과연
이게 승소율이 어느 정도 될지
궁금하네요.
-혼인무효의 원인에 따라 달리 볼 수
있는데요.
가장 혼인의 경우는 승소율이 대단히
높습니다.
그거는 거의 이기는 소송이라고 봐야
하고요.
-그렇죠.
-파이란이라는 영화 기억하실지
모르겠습니다.
옛날 영화이긴 한데.
실제로는 부부가 될 생각이 없으면서도
취업만을 위해서 혼인을 하는 그런
경우는 얼굴을 못 보고 서류상 결혼하는
거죠.
-맞아요.
-그런 사건은 혼인무효 소송이라도
변호사로서 별 어려움 없이 승소가
가능하다고 봅니다.
그런데 다만 노희수 씨 사건처럼 일방의
의사 능력의 정도.
또 혼인 생활을 일정 기간 하기도 했던
정도고.
이런 경우에는 현실적으로 승소까지 좀
어려움이 많이 따를 것으로
예상합니다.
그래도 뭐 뚜껑은 열어봐야 아는
거니까요.
부딪혀 볼 가치는 충분하다고 봅니다.
-노희수 씨가 그동안 참 힘들게 사셨는데
마지막으로 노희수 씨께도 한마디 해
주시죠.
-혼인 과정은 물론 또 이혼 후까지
어려움이 많으셨을 것 같습니다.
의사결정능력을 상실할 정도의 극도의
겁박을 느껴서 억지로 한 혼인이라면
지금 40년 만에 대법원 판례가 변경된
이때가 바로 가족관계등록부를 진실에
맞게 정리하기 위한 소송을 준비하실
때입니다.
-오늘 준비한 소식은 여기까지고요.
저희는 다음 주에 더 명쾌하고 재미있는
법률 이야기로 찾아뵙도록
하겠습니다.
법대로.
-(함께) 합시다.
혼자 가져가라는 소리잖아.
-여기가 왜 쓸모없는 땅인데?
내 말은 우리가 합의한 대로 정확하게
나누자는 소리잖아.
-합의한 대로 정확하게?
그러면 진짜 정확하게 법으로 한번
따져보자.
-그래, 법대로 하자, 법대로.
-오래간만이다.
영수는?
-나오려고 했는데 회사에서 갑자기 급한
호출이 왔다네.
-그래?
-그나저나 로이어군에 산업단지 들어설
거라는 소문 들었어?
-그래, 나도 들었다.
거기 산업단지 들어서면 보상도 꽤
쏠쏠할 거고 투자하기 괜찮겠더라.
-역시 네가 뭘 좀 아네.
-왜 투자하려고?
나도 같이 좀 하자.
-그러면 이참에 너하고 나하고 돈을 좀
보태서 같이 땅 매수할래?
-땅값은?
-평당 한 40, 50만 원 정도
한다더라고.
-오케이.
나도 같이할게.
-굿!
영수는 이런 데 관심 없겠지?
-영수는 부동산은 문외한 아니냐.
-그러면 우리 술이나 마시자.
-그래.
-여기가 내가 이야기한 그 땅 아니냐.
-도로랑 붙어 있고 위치가 좋네.
-알아보니까 여기서부터 저기까지가 한
500평 정도 된다네.
산업단지가 들어설 거라는 소문에 벌써
땅값이 들썩이는데 지금 한 평당 50만 원
정도 한단다.
-50만 원.
2억 5000이네.
내가 지금 당길 수 있는 돈이 1억밖에
안 되는데.
-나도 한 1억 2000, 3000 정도밖에
안 되는데 한 2000이 모자라네.
어쩌지?
-네가 전화해 봐라.
-그래, 내가 해볼게.
영수야, 너 혹시 내가 저번에 이야기했던
땅 투자 한번 생각해 봤어?
한 2000이면 되겠던데.
진짜?
오케이, 알겠어.
-(해설) 그렇게 저희는 공동으로 땅을
매수했습니다.
-다음 뉴스입니다.
로이어군 산업단지 개발계획이 지연되고
있다는 소식입니다.
-계속 지연되고 있네.
사놓은 땅 계속 놀릴 수도 없고.
-걱정이 생기기 시작하죠.
-호진아, 나 왔다.
-왔어?
지형아, 로이어군에 있는 그 땅 계속
산업단지 개발계획이 지연되고
있잖아.
그거 놀리기는 그렇고 그 주말농장으로
쓰면 어때?
-농사를 짓자고?
-그래.
와이프랑 아이들이랑 토마토나 고추 같은
거 키워서 심어서 키우면 안 돼?
-그래도 안 되겠어?
그러자.
농사지어서 안 될 것도 없지.
-(해설) 그날 이후 저희는 주말마다
오가면서 텃밭을 가꾸었습니다.
-로이어군 산업단지 개발계획이 최종
무산됐습니다.
-산업단지 개발계획이 최종
무산이라고?
하긴 거지 같은 촌구석에 무슨
산업단지야.
투자한 돈만 날리게 생겼네.
처음부터 내가 뭔가 찝찝하더라니.
-야, 투자할 때 끼워달라고 부탁할 때는
언제고 왜 이제 와서 딴소리인데.
-네가 산업단지 들어오는 건
기정사실이고 땅값도 분명히
오른다며.
그런데 이게 뭐야?
-그거야, 나도 들은 소문을 이야기한
거지.
-소문 듣고 투자하는 사람이 어디
있어?
-너도 좋다고 같이 그래 놓고서 왜 이제
와서 나한테만 다 뒤집어씌우는데?
-투자 얘기 제일 먼저 꺼낸 사람은
지형이 너거든.
그러면 네가 책임을 져야지.
-공동 투자를 했는데 왜 나 혼자 책임을
져야 하냐고.
너 자꾸 이런 식으로 나올 거면 우리
지분 대로 그러면 땅 나누자.
-그래.
나누자, 나눠.
-좋다.
토마토랑 고추 심어 놓은 땅은 그러면
내가 하고 너는 네가 작물 심어 놓은
쪽으로 하면 되겠네.
-도로가 끼고 있는 노른자위 땅은 네가
하겠다고?
그건 안 되지.
-원래 각자 사용하던 대로 맞춰서
나누자는 거지.
야, 지분 대로 면적을 나누면 되는
거지.
사내자식이 뭐 그렇게 불만이 많아?
-그런 식이면 쓸모없는 땅은 내가
가져가라는 얘기잖아.
그렇게는 못 한다.
-여기가 왜 쓸모없는 땅인데?
내 말은 우리가 합의한 대로 정확하게
나누자는 소리잖아.
-뭐?
합의한 대로 정확하게?
그러면 진짜 정확하게 법으로
나눠보자.
-그래, 법대로 하자, 법대로.
-의기투합해서 땅에 투자를 했던
친구들이 땅 때문에 의리까지 잃을
상황에 놓였습니다.
-참 친구끼리 안타까운 상황이 나오게
됐는데요.
해결책이 없는지 한번 알아보도록
하겠습니다.
친구 사이인 강호진, 김지형, 이영수
씨는 개발 계획 소문을 들은 후 서로
돈을 보태 로이어군에 있는 토지를 공동
매수했습니다.
등기는 부동산을 매수하면서 낸 각각의
자금 비율에 맞춰서 지분 등기를
했는데요.
하지만 몇 년의 시간이 흘러도 토지 개발
소식은 들려오지 않았습니다.
이에 강호진, 김지형 씨는 해당 땅을
그대로 놀릴 수 없다면서 작물을
일궜는데요.
이때 땅의 위치와 면적은 임의로
진행했고 특별한 구분을 두지
않았습니다.
그런데 이후 토지 개발이 무산됐다는
안타까운 소식을 듣게 됐습니다.
이에 화가 난 강호진 씨는 김지형 씨의
투자 권유로 이렇게 됐다면서 다투게
됐고 결국 땅을 나누자면서 큰소리가
오가게 됐습니다.
과연 이들은 이 문제를 어떻게 해결해야
할까요?
-강호진, 김지형 씨가 서로 의기투합하고
돈을 내서 공동 매수를 한 것까지는
좋았는데.
-그렇죠.
-이게 상황이 안 좋아지자 지금 오랜
친분까지 깨진 것 같아서 참
안타깝습니다.
김경덕 변호사님, 이 사건 어떻게
보셨습니까?
-원래 이게 공동 투자, 동업하는 게
사이가 좋을 때는 다 괜찮죠.
-그럼요.
-그런데 그렇지 않을 때도 있단
말이죠.
아무래도 경제적 이해관계가 서로
엇갈리게 되니까.
원래 좋았던 인간관계마저도 이렇게 파탄
나는 경우를 우리가 종종 보게
됩니다.
그런데 이 사건은 동업 문제보다는
공유물 분할에 관한 전형적인 사례로
보입니다.
-이렇게 공유물 분할 사례.
그러면 공유물이라는 개념부터 짚고
넘어갈까요?
-먼저 공유라는 개념을 우리가
알아봐야겠죠.
공유는 각자의 소유 지분대로 특정
물건을 여러 사람이 나눠서 사용
수익하는 그런 관계를 의미합니다.
-그럼 지금 드라마에서는 강호진 또
김지형, 이영수 씨가 부동산을
매수하면서 낸 각자의 자금 비율에
맞춰서 지분 등기를 마쳤다고
했거든요.
그러면 이 땅도 공유물이라고 볼 수
있겠네요.
-그렇죠.
지금 강호진 씨가 40% 그리고 김지형
씨가 50% 이영수 씨가 10%씩 이렇게 매매
대금을 각자 내고 그 비율대로 등기를
마쳤으니까 세 사람이 공평하게 공유
관계를 맺은 건 맞죠.
그런데 문제는 서로 공유 관계를 이렇게
맺기는 쉬운데 그 공유물을 다시 그 지분
대로 분할하는 건 대단히 어렵다는 게
문제죠.
-이게 비율대로 등기를 했으니까 지금
토지 면적에서 각자의 비율대로 면적을
잘라서 나누면 될 것 같은데 이게
어려운가 보네요.
-이게 말처럼 쉬운 게 아닙니다.
공유라는 게 지분 사이의 어떤 물리적
결합이라기보다는 화학적 결합에 더
가깝기 때문입니다.
일반인들께서는 공유물이란 지분끼리
물리적으로 결합해서 이렇게 딱 합쳐서
딱 떼면 되지 않느냐, 이렇게 생각 많이
하시는데 실제로 전혀 그렇지 않다는
것이죠.
-화학적 결합이라는 게 언뜻 의미가
떠오르지 않아요.
어떤 겁니까?
-예를 한번 들어볼게요.
보통 2명이 각자 2분의 1씩 지분을 갖고
이렇게 공유 관계를 맺기로 했다면 각각
2분의 1씩 물건을 단순히 합쳐놓은
개념이 아닙니다.
검은색 물감이 든 물하고 흰색 물감이 든
물을 같은 양을 2분의 1씩 서로 같은
비율로 섞으면 어떻게 될까요?
-회색이 되죠.
-그렇겠죠.
회색 물감이 들어가 있는 물과 비슷하게
되겠죠.
그런데 이렇게 회색으로 보이는 이 물을
다시 원래대로 검은색 물감이 든 물과
흰색 물감이 든 물로 분리가
가능할까요?
-전기 분해를 해야 하나요?
언뜻 보기에는 불가능할 것 같다는
생각이 드는네요.
-그렇죠.
기술적으로 설령 가능하다고 해도요.
상당한 엄청난 노력과 비용이 아마
필요할 겁니다.
-그렇죠.
-마찬가지로 법률적 의미에서 지분이라는
건 특정 공간에만 존재하는 개념이
아니고 그 물건 곳곳에 다 화학적으로
섞여서 동일하게 각각 존재하는 그런
결합에 가까운 개념이라는 거죠.
또 하나 예를 들어 보면 부부가 아파트를
2분의 1씩 공동 명의로 등기한 경우가
많이 있잖아요.
공유 지분에 따라 등기를 하는 건 서류상
신고만 하면 쉽게 되는데 마치 흰색
물감과 검은색 물감은 서로 섞는 것처럼
그 자체는 쉽단 말이죠.
그런데 만약에 그 부부가 사이가 안
좋아져서 이혼을 해서 아파트를 재산
분할해야 한다.
이렇게 보면 어떻게 해야 하는지
안방에도 거실에도 화장실에도 모두
남편과 아내가 각각 2분의 1씩 지분이
존재하는 개념이기 때문에 분할하는 것이
굉장히 어려운 문제가 있겠죠.
-그러니까 엄마는 화장실과 거실을 갖고
아빠는 안방과 작은방을 갖고, 이렇게 뗄
수가 없는 이런 점이다, 그렇죠?
-그러니까.
그러면 이 드라마 사례는 어떻게 땅을
분할해야겠습니까?
법적인 방법이 있나요?
-드라마 사례도 마지막에 법대로 하자
이야기가 나왔던데.
-그렇죠.
-맞습니다.
법원에 공유물 분할 청구 소송을
제기해야 합니다.
이 소송은 말 그대로 공유물은 법원에
판단대로 분할해달라, 그런 소송입니다.
-공유물을 분할하는 게 어렵다고
하셨는데 법원에서는 어떻게 분할을
합니까?
-오늘 이야기 핵심이 바로 여기 있습니다.
시청자 여러분께서는 잘 들어두셔야
합니다.
가장 먼저 첫 번째는 당사자 사이의
합의입니다.
당사자 사이에서 서로 어떤 부분을
어떻게 나눠 가지겠다, 이렇게 합의가
이루어지면 그게 최선이 되겠죠.
-그런데 드라마를 보셔서 아시겠지만
결국은 끝에 가면 싸운단 말이죠.
합의가 가능한데 그렇게 되면 어떻게
됩니까?
-그렇죠.
합의가 잘 안 되니까 이렇게 방송국에
제보도 하고 또 변호사를 찾는 거
아니겠습니까?
-그렇죠.
-이렇게 협의가 잘 안 되면 두 번째
방법은 가장 원칙적인 모습이 현물
분할입니다.
법원에서 특정 부동산, 이 사례의
경우에는 토지가 되겠죠.
이 특정 토지를 각 공유자별로 어떤
부분에 얼마만큼, 얼마의 면적으로 각각
분할한다, 이렇게 판결을 내릴 수가
있거든요.
그 판결문을 가지고 등기소에 제출하면
그 판결대로 토지가 분할될 수 있습니다.
-그런데 아까 말씀하신 것처럼
아파트처럼 현물 분할이 어려운 경우도
있잖아요.
그럴 때는 어떻게 해야 하나요?
-그럴 때는 세 번째 방법은
가액배상입니다.
-가액배상.
-가액배상으로 분할하는 것은 예를
들어서 한 사람이 전체 지분을 다 갖게
되면서 다른 공유자에게는 그 지분
비율에 맞는 돈을 주고 정리하는 방식.
아니면 여러 사람이 지분을 갖고 그
반대로 나가는 사람에게 돈을 주는
방식도 가능합니다.
한마디로 이야기하면 매매 계약처럼 일부
공유자가 원래 다른 공유자의 지분을
사들이는 그런 방식이 가액 배상인
것이죠.
-또 상황이 복잡해지면 가액 배상이 안
되는 경우도 있을 거잖아요.
그럴 때는 어떻게 해야 합니까?
-그때는 경매 분할 방식으로 분할할
수밖에 없습니다.
주로 한쪽이 돈을 주기 어려운 사정이
있다든지 또 현물을 분할하게 되면
부동산의 경제적 가치가 현저하게
감소해서 차라리 경매에 붙여서 누군가
이를 낙찰받으면 그 경매 대금을 각자
지분대로 공평하게 분배하는 그런 방식이
경매 분할 방식입니다.
-차라리 경매 분할이 좀 공평할 수도
있겠네요.
-경매 분할 방식이 경매 대금을 지분
비율대로 나누니까 공평해 보일 수는
있는데 문제는 보통 경매를 하면 유찰이
돼서 가격이 떨어지는 경향이 있죠.
-그렇죠.
-낮아지니까.
-그래서 경매 분할로 헐값에 낙찰되어
버리면 결국 공유자 모두 다 손해를
보는.
-손해네요.
-그런 위험이 있다는 게 문제죠.
-그러네요.
-그러면 드라마 사례에서는 어떻게
될까요?
지금 보니까 도로에 접해 있는 땅을 서로
가지려고 하는 것 같은데 이런 경우에는
어떻게 분할하는 게 좋을까요?
-일단 서로가 원하는 분할 방식이 너무
다르기 때문에 합의에 의한 분할은
어려울 것으로 보입니다.
그다음으로 현물 분할을 고려해 봐야
하는데 지금 김지영 씨가 노른자 땅을
갖겠다.
이렇게 고집하고 있는 상황이니까 그
방법도 쉽지는 않을 것 같습니다.
-그렇죠.
-제가 조사를 좀 더 해보니까 드라마
사례 땅은 도로에 접한 부분, 수도와
전기가 통하는 가치가 있는 부분이
좁아서 특정 공유자에게 넘겨주게 되면
다른 사람들이 손해를 볼 수밖에 없는
그런 구조입니다.
결국 법원에 소송을 제기한다면 아마
가액 배상이나 경매 분할 방식으로
분할될 것으로 예상됩니다.
-그런데 아까 김지형 씨 말처럼 지금
강호진 씨와 김지형 씨가 각각 자신의
텃밭으로 사용한 그 부분이 있잖아요.
그 영역에 맞춰서 분할하는 것은
어떤가요?
-그렇게 공유자별로 지분 등기를 했지만
각자가 자신의 공간을 배타적으로 혹시
각각 사용 수익했다면 이에 맞춰서
분할이 가능할 수도 있습니다.
이런 경우를 우리가 법적으로 구분
소유적 공유 관계라고 하는데요.
좀 쉽게 예를 들면 상가 건물이 1개
호실인데 두 사람이 각각 2분의 1씩 벽을
치고 한 사람은 식당을 하고 한 사람은
카페를 해서 오랫동안 영업을 해왔다,
이런 경우는 이제 구분 소유적 공유
관계로 봐서 그대로 원래 사용했던 대로
나누는 경우가 있기는 합니다.
-그런데 지금 드라마 상황에서는 그러면
구분 자체가 명확하지 않다는 말씀인
거죠?
-그렇죠.
이 드라마의 사례의 경우에는요.
각자가 텃밭으로 사용한 것은 맞는데
강호진 씨와 김지형 씨의 텃밭에도
토마토다, 고추다, 딸기를 서로 구분하지
않고 심는다든지 또 경계도 서로
불분명한 상황이었거든요.
그래서 구분 소유적 공유 관계로
평가하기는 좀 어렵겠습니다.
결국 이제 법정 다툼으로 가서 법원의
판단에 따라서 분할될 수밖에 없는 그런
상황으로 보입니다.
-그러면 강호진 씨가 김지형 씨를
상대로 공유물 분할 청구 소송 이걸
제기하면 되는 거네요?
-그런데 이 소송을 할 때 한 가지 또
고려할 점이 있어요.
-그래요?
-바로 이제 친구이자 10% 지분을 가진
이영수 씨가 있죠.
이 공유물 분할 청구 소송은요.
모든 공유자가 다 당사자가 되어야 하는
우리가 필수적 공동 소송이라고 합니다.
그러니까 이제 강호진 씨는 다른
공유자인 김지형, 이영수 씨 두 사람을
다 피고로 삼아야지만 이 소송을 제기할
수가 있습니다.
-공유물 분할에 대해서 알아봤는데
정리를 좀 해보겠습니다.
마지막으로 강호진, 김지형 씨처럼
공유물을 두고 분쟁하고 계시는 분들을
위해서 한 말씀 해주시죠.
-시청자 여러분께서는 오늘 이 드라마
사례를 보면서 동업 관계, 함부로 맺는
게 아니구나, 괜히 지분 등기를 하면
위험하다, 또 이렇게 생각하실지는
모르겠습니다.
실제로 공유 관계는 우리 실생활에 흔한
일이고요.
자신의 의지와 관계없이 공유 관계가
맺어지기도 합니다.
대표적인 것이 상속이거든요.
가족이 사망했을 때 상속 지분에 따라
등기가 되기도 하는데 이런 경우도
공유물을 분할하려면 복잡하는 과정을
거쳐야 합니다.
만약에 이 공유물 분할이 내 뜻대로 되지
않는다고 한다면 결국 공유물 분할 청구
소송을 제기해야 하니까 반드시 법률
전문가의 조언을 받으시기를 바랍니다.
-2차 양도 소득세에 대한 양도 소득세를
추가로 내야 한다고?
2차 양도 소득세만 내면 되는 거 아닌가?
참 당황스럽네.
-내년에 채원이 중학교 들어가면 새
방을 하나 만들어줘야 할 것 같은데.
계속 언니랑 한방 쓰게 하는 것도 좀
그렇고 채안이도 고등학교 입학하면
독립된 공간이 필요할 거고.
내년에는 조금 더 넓은 집으로 이사를
가야겠다.
이왕이면 새집이 좋은데.
청약은 자꾸 떨어지고.
새 아파트 분양권도 많이 올라오네.
여기로 한번 알아봐야겠다.
-내년 상반기쯤 이사 계획이라고요?
-네.
애들 학교랑도 가까운 로이어구쪽으로 새
아파트면 좋겠는데.
-내년 6월쯤 입주할 수 있는 신축
아파트가 있습니다.
여기.
로이어힐스라고 분양권이 꽤 거래되고
있거든요.
-여기 들어봤습니다.
-아파트 준공되고 나면 역세권이고
학세권이라 앞으로 집값도 계속 오를
거고요.
-안 그래도 여기 생각하고 있었는데.
-타지역으로 발령이 나서 분양권을
매도하려는 분이 계시는데 한번
만나보시겠어요?
-네.
-그럼 매도인하고 한번 약속을
잡아보겠습니다.
-알겠습니다.
연락 주세요.
보자.
로이어 힐스?
여기 부동산 카페에서도 많이 올라오던
데인데.
집값이 올랐으면 올랐지, 떨어질 일은
없다고 했고.
내년 6월이면 딱 좋네.
-일단 매도인께서 분양권을 매도하는
대신 1억 원의 양도 차익을 얻었으면
하시거든요.
-아무래도 제가 다른 지역으로 이직만
안 갔어도 분양권을 안 파는 건데 저도
차익을 봐야죠.
-네, 그럼 대략 얼마나 될까요?
-저는 세후 1억 원 정도면 좋을 것
같습니다.
-그렇게 되면 분양권 매매에 따른 양도
소득 세율이, 분양권을 보유하신 지가
1년은 넘으셨죠?
-네, 그렇습니다.
-1년 이상 보유하셨으면 양도
소득세율이 60%거든요.
지방 소득세 포함하면 66%.
세후 1억 원의 양도 차익을 얻고
싶다고 하시면 매수하실 분이
프리미엄으로 한 2억 9000만 원 정도는
주셔야 합니다.
-프리미엄으로 2억 9000만 원이요?
그 정도 피를 주고 분양권을 사기에는
조금 부담이어서요.
-조금 부담이 되기는 하죠.
-아무래도 포기해야 할 것 같네요.
-아니면 매수인, 매도인 분들 다
윈윈할 수 있는 방법이 있습니다.
-어떻게요?
-손피 거래라고 매도인 분이 받기를
원하는 프리미엄 금액과 그에 부과되는
1차 양도 소득세.
-1차 양도 소득세에 부과되는 2차 양도
소득세를 매수인 분께서 현금으로
부담하시는 겁니다.
-매수인이 부담한다고요?
-그렇습니다.
매도인 분은 세후 양도 차익으로 1억을
받기를 원하잖아요.
프리미엄 1억에 1차 양도 소득세
6600만 원, 2차 양도 소득세 4656만
원, 이거를 더하면 2억 956만 원만
매수인분께서 부담하면 됩니다.
-2억 956만 원이요?
-네.
매도인분이 양도 소득세를 부담하는
경우에는 피를 2억 9000만 원에 팔아야
하는데 매수인분께서 양도 소득세를
대신 부담하는 손피 거래를 하면 피를
2억 956만 원에 팔아도 똑같은 결과가
나옵니다.
매도인분은 세후 1억을 가져가시는
거고 매수인분은 약 8000만 원을
아끼시는 거죠.
두 분 그렇게 하시겠어요?
-저야 그렇게 하면 좋죠.
분양권을 꼭 사고 싶기도 하고.
-네, 뭐 저도 세후 1억이면
상관없습니다.
-그러면 손피 거래로 하시죠.
-(함께) 네.
-매수인 오주영 씨로부터 받은 2차
양도 소득세 4356만 원에 대해서도
양도 소득세가 부가됩니다.
그래서 2875만 원을 추가로 납부하셔야
합니다.
-2차 양도 소득세에 대한 양도
소득세를 또 내야 한다고?
아니, 2차 양도 소득세만 내면 되는 거
아닌가?
참, 당황스럽네.
일단 매수인한테 전화 한번 해봐야겠다.
안녕하세요?
아파트 분양 건 매도인입니다.
-어쩐 일이세요?
-제가 세무서에 양도소득세 신고,
납부하러 갔는데 세무서에서 2차
양도소득세에 대한 양도소득세를 또
내라고 이야기를 하더라고요.
-네?
-그래서 추가적인 양도소득세 2875만
원을 매수인분께서 내주셔야 할 것
같아요.
-저는 분명히 그때 제가 부담해야 할
양도소득세랑 그거 현금으로 다
드렸잖아요.
그거를 제가 왜 내야 하나요?
-아니, 매수인분께서 양도소득세 다
부담하기로 하셨잖아요.
그러니까 당연히 추가 부과도 내셔야죠.
-아니, 그런 게 어디 있습니까?
-추가적으로 납부해야 할 돈이 한두 푼도
아니고 지금 두 분 다 입장이 난감하게
됐네요.
-그러네요.
이게 지금 과연 누가 추가 세금을
부담해야 하는지 해결을 할 수 있는
방법을 한번 알아보도록 하겠습니다.
사건 정리합니다.
오주영 씨는 이사 갈 집을 알아보던 중
입주가 얼마 남지 않은 신축 아파트
분양권을 매수하기로 했는데요.
분양권 매도인 박종수 씨는 분양권을
매도하는 대신 1억 원의 양도차익을 얻기
원했습니다.
그렇게 되면 오주영 씨가 분양권을
매수하기 위해 프리미엄으로 약 2억
9000만 원을 줘야 하는 상황이었는데요.
그렇게 많은 돈을 주고 분양권을 살
생각은 없었던 오주영 씨는 매수를
포기하려고 했습니다.
그런데 공인중개사가 손P거래라는 것을
알려줬는데요.
손P거래를 하면 매도인 박종수 씨가
원하는 세후 1억 원의 양도차익을 얻을
수 있고 매수인 오주영 씨는 2억 956만
원에 분양권을 매수할 수 있다고
했습니다.
그렇게 매수인 오주영 씨가 2차
양도소득세까지 부담하는 것으로 분양권
매매계약이 이뤄졌는데요.
그런데 박종수 씨가 관할세무서에
양도소득세를 납부하려고 하자
관할세무서에서는 2차 양도소득세에 대한
양도소득세를 추가로 납부해야 한다고
했습니다.
이에 박종수 씨는 오주영 씨에게 추가
양도소득세를 내라고 했고 오주영 씨는
자신은 2차 양도소득세까지만 내는
것으로 했다며 추가 세금은 낼 수 없다는
입장입니다.
-아파트 분양권 매매가 많이 이뤄지고
있어서 지금 많은 분이 궁금해하실 것
같은데요.
오늘 손P거래에 대해서 자세히
알아보도록 하겠습니다.
김종민 변호사님 우선 드라마에서
나왔지만 손P거래가 정확하게 뭔지부터
알려주시죠.
-손P는 매도인의 손에 떨어지는
프리미엄을 말하는 부동산 현장
용어입니다.
분양권을 팔 때 양도소득세 등 추가
비용을 빼고 나서 매도자가 순수하게
얻게 되는 웃돈을 의미하는데요.
손P거래는 매도인이 세후로 프리미엄을
가져갈 수 있도록 매도인이 원래
부담해야 할 양도소득세를 매수인이 대신
부담하기로 약정하는 분양권 매매계약을
의미합니다.
-손P거래를 하면 매도인과 매수인 둘 다
윈윈이라고 했는데 이게 어떤 원리로
그렇게 되는 건가요?
-2021년도 6월 1일 이후로 거래되는
분양권의 경우에 양도소득세가 66% 또는
77%가 부과되면서 세금 부담이 많이
늘어난 상태입니다.
매도인의 입장에서는 자신이 부담해야 할
양도소득세를 매수인이 부담해 준다는
점에서 이익이 되는 것이고 매수인의
입장에서는 양도소득세를 본인이
부담하는 대신에 양도거래가액을 낮추는
결과가 있어서 결국은 매도인에게 돈을
덜 주고도 분양권을 매수할 수 있다는
점에서 이익이 된다고 알려져 있습니다.
-그런데 이게 지금 양도소득세라는 게
소득이 있는 곳에 매길 세금이잖아요.
양도한 사람, 그러니까 매도인이 내야
하는 세금인데 이거를 손P거래라는 게
법적으로 문제가 없습니까?
-네, 맞습니다.
원칙으로 양도로 인해 이득을 보는
매도인이 양도소득세를 부담하는 것이
맞습니다.
그래서 예외적으로 매수인이
양도소득세를 대신 부담하기로 하는
손P계약이 적법한 계약인지 의문이 드실
수 있습니다.
이에 대해서 우리 법원은 당사자 간의
합의로 매수인이 양도소득세를
부담하기로 하는 것은 사적자치의 원칙상
허용된다는 입장입니다.
-그래도 손P거래를 할 때 문제가 되는
경우도 있지 않겠습니까?
-네, 있습니다.
손P거래를 하기로 약정을 하였음에도
불구하고 이를 계약서에 기재하지 않고
그리고 양도거래가액을 낮추는 방식.
즉, 소위 말해서 다운계약서를 작성하게
되는 경우에는 이는 탈세이기 때문에
위법하게 됩니다.
-그런데 지금 문제가 되는 것이
양도소득세를 어디까지 내야 하는지
그것이 문제인데 분양권 손P계약 당시에
공인중개사는 2차 양도소득세까지만 내면
된다고 했거든요.
그런데 이야기가 좀 다르네요.
-현재 부동산 거래 실무상으로 1991년에
있었던 조세심판원의 심판례를 근거로
해서 양도소득세 산정에 근거가 되는
양도가액에는 프리미엄에 대한
양도소득세, 즉 1차 양도소득세만
포함되면 된다고 보고 거래 계약을
체결하고 있습니다.
그래서 대부분 양도가액에다가 1차
양도소득세만 포함시킨 후에 거래가액을
계산하고 매수인으로 하여금 프리미엄
금액에다가 1차 양도소득세, 그리고
2차 양도소득세까지만 부담하면 더
이상 부담하는 것이 없는 것이라고
계약서에 기재해서 매매 계약을 체결하는
실정입니다.
-그런데 관할 세무서에서는 지금 2차
양도소득세에 대한 양도소득세를 또
내라고 하고 있습니다.
이런 추가 과세 처분은 적법한
건가요?
-이에 대해서 적법하다고 볼 여지가
충분히 있습니다.
우리 소득세법은 양도가액을 매도인과
매수인이 실제로 거래하는 금액,
그러니까 실질거래가액에 따라
양도가액을 산정한다고 되어
있는데요.
사례와 같이 매도인이 매수인으로부터
2차 양도소득세를 지급받고 그 2차
양도소득세 역시 양도로 인해서 발생한
소득이라고 볼 수 있기 때문에 이에
대해서도 과세 대상이라고 보고
과세처분을 하는 것이 가능하게
됩니다.
최근 조세심판원의 심판례에서도 같은
취지의 심판례가 있었고 이에 따라 2차
양도소득세에 대해서 추가 양도소득세를
과세하는 처분이 실제로도 이뤄지고
있습니다.
다만.
-다만.
이게 다만 뒤에 있는 정보가 진짜
정보거든요.
변호사님, 뒤에 말씀해 주시죠.
-다만 작년 12월에 기획재정부
조세정책과에서 유권 해석을 한 바가
있는데요.
그 유권 해석에 따르면 매수인이 해당
매매거래에서 발생하는 양도소득세를
전액 부담하기도 약정하였을 경우에는
최초 1회에 한해서 양도소득세액을
양도가액에 합산하면 되는 것이라는 유권
해석을 한 바 있어서 현행 손P거래
방식이 타당하다는 취지의 유권 해석이
나온 바가 있습니다.
이로 인해서 현재 실무상으로도 혼동이
많이 초래되고 있고요.
결국 정부 부처 간에도 해당 부분에
대해서 명확하게 입장 정리가 이뤄지지
않은 것으로 보입니다.
-정부 부처 간에도 지금 정리가 제대로
이뤄지지 않았지만 최근 또 심판에도
있고 하니 어쨌든 2차 양도소득세에 대한
양도소득세, 지금 2875만 원이었죠?
이거를 내야 하기는 할 것 같은데, 두
사람 다 입장이 이해는 됩니다마는
변호사님, 누가 내야 할까요?
-결국 이 부분에 있어서 계약 당시에
당사자의 합치가 된 의사가
무엇이었는지, 그리고 계약서 문구를
어떻게 해석할 것인지에 따라서 그
결과가 달라질 텐데요.
드라마 사례의 경우에 있어서는 외도인
박종수 씨는 매수인 오주영 씨에게 추가
양도소득세를 청구하기는 어려울 것으로
보입니다.
-그 말씀은 매도인 박종수 씨가 부담해야
한다는 이야기인데 왜 그렇습니까?
-일단 네 가지 이유를 들 수
있습니다.
제가 먼저 분야권 매매 계약서를
입수해서 한번 살펴봤는데요.
계약서에 따르면 매수인이 매도인에게
양도소득세를 부담한다, 이런 계약서의
문구가 들어 있기는 했지만 모든
양도소득세를 부담한다거나 양도소득세
전부를 부담한다는 취지의 문구는
기재되어 있지 않았습니다.
오히려 프리미엄 금액 1억 원, 그리고
1차 양도소득세 6600만 원, 그리고 그
6600만 원에 대한 2차 양도소득세 약
4400만 원이라고 매수인이 부담해야 할
금액이 구체적인 숫자로 기재되어 있었고
그리고 매수인이 실제 그 금액만
부담하면 된다는 취지로 계산까지 되어
있었습니다.
-그렇죠.
-그러니까 이게 프리미엄과 1차, 2차
양도소득세까지 구체적으로 금액이
명시되어 있었다는 점, 그리고 또 다음
어떤 게 있습니까?
-두 번째로 우리 드라마에서 매도인과
매수인 모두 중개사로부터 2차
양도소득세까지만 부과될 것이라는
설명을 듣고 계약을 체결했는데요.
그렇기 때문에 계약 당시의 당사자들의
의사는 매수인이 2차 양도소득세까지만
부담하면 더 이상의 양도소득세는
부과되지 않는다고 생각했을 가능성이
매우 큽니다.
-그렇죠.
-그렇죠.
세 번째 이유는 뭘까요?
-세 번째 이유는 매수인이 매도인의
프리미엄 금액을 무조건적으로 1억
원까지 보장한다는 등의 문구가 계약서상
존재하지 않았다는 것입니다.
그리고 마지막 네 번째로는 만약
매수인이 3차 양도소득세를 부담하게
되면 이 3차 양도소득세 역시 양도로
인해 발생한 이익이 되어버리기 때문에
이에 대해서도 결국 4차 양도소득세가
부과되게 되고 그러면 논리적으로
양도소득세가 무한하게 반복되는 현상이
일어나는 문제가 발생할 수 있습니다.
-그러네요.
-실제로 드라마 사례와 유사한 경우가
있었는데요.
해당 사례에서도 제가 말씀드린 사유와
그 유사한 사유로 매수인에 대한 책임이
인정되지가 않았습니다.
-결국에는 이 추가 세금을 매도인인
박종수 씨가 내야 하기 때문에 박종수
씨도 좀 억울할 것 같은데 이 부분은
구제할 수 없을까요?
-구제 방법으로 두 가지 정도를 생각해
볼 수가 있겠습니다.
먼저 1991년에 있었던 조세심판원의
심판례나 혹은 최근 자 기획재정부의 유권
해석 등을 근거로 해서 추가 과세한 3차
양도소득세 부과 처분이 위법,
부당하다는 취지로 조세 심판을
청구하거나 혹은 행정소송을 제기하는
방법이 있겠습니다.
-또 다른 구제 방법 알려주시죠.
-공인중개사에게 손해배상을 청구하는
방법이 있겠습니다.
공인중개사가 설명 의무 내지는 선량한
관리자의 주의 의무를 위반했다는 이유로
공인중개사에게 손해배상을 청구할 수도
있습니다.
다만 공인중개사법에는 공인중개사로
하여금 양도소득세를 확인해서 그에 대한
계산까지 해서 이를 당사자에게 알려줘야
한다는 의무가 명시적으로 규정되어 있는
것은 아니기 때문에 계약 당시에
공인중개사가 2차 양도소득세까지만
부과될 것이라고 믿었고 그리고 그렇게
믿은 데 특별한 과실이 없다고 하면
공인중개사에 대한 책임은 인정되기
어려울 수 있습니다.
-그러면 결국 그 분양권을 팔았던 박종수
씨는 행정소송을 하든지 아니면
공인중개사를 상대로 손해배상 청구를
해야 하는데 쉽지 않은 일이거든요.
-그렇죠.
-아무래도 이게 분양권을 쉽게 그냥 물건
사고팔 듯이 할 게 아니라 꼼꼼히 따져서
계약해야 할 것 같아요.
-맞습니다.
이 사건도 정리를 해보겠습니다.
변호사님, 박종수, 오주현 씨를 위한
설루션 제시해 주시죠.
-손 P 거래가 분양권 거래 실무상 현행
많이 이루어지고 있는 상황입니다.
그런데 손 P 거래에 관련한 조세
규정이나 처분 내용이 불확실한
상황인데요.
조세 관련 규정이나 실무는 시시각각
변화하기 때문에 분양권 거래 당시의
규정이나 실무를 정확하게 확인할 필요가
있습니다.
특히 매도인과 매수인 간의 추가로
부과된 양도소득세를 누가 결국 부담하게
되느냐에 대한 문제는 계약서의 문구나
그 당시에 어떤 상황이 있었는지를
가지고 판단하게 될 것이기 때문에
분양권 매매 계약을 할 때 특히 손 P
거래를 하는 경우라고 하면 법률
전문가의 조력을 받아서 계약을 체결하는
것이 바람직하겠습니다.
-어머니.
말씀하신 돈입니다.
-정현아.
정말 고맙다.
-뭘요.
도와드릴 만하니까 도와드리는 거죠.
맞다.
희수 잘 지내고 있죠?
남자 친구 생긴 거 아니겠죠?
-무슨.
우리 희수는 학교 마치면 바로 집에 오는
애라서 그런 거 없다.
-그렇죠?
어머니 말씀 믿어야죠.
맞다.
그리고 저희 약속한 거 안 잊으셨죠?
-약속?
-이 돈 못 갚으면 희수 저한테 주시기로
한 거 말입니다.
-알지.
-그렇죠?
그러면 됐습니다.
필요한 거 있으면 연락 주십시오.
-그래.
희수야, 너 정현이 알지?
-정현 오빠?
알지.
그 오빠 사채인가 뭐 한다고 하지
않았나?
-사채는 무슨.
그냥 돈이 많아서 필요한 사람들
빌려주고 그런 것 같더라.
-그런데 갑자기 그 오빠는 왜요?
-혹시 너 그 사람이랑 결혼하면
어떻겠어?
-그 오빠 이제 40대 아니에요?
그런데 나랑 결혼을?
-돈만 많으면 그 정도 나이 차이는 별거
아니다.
정현이랑 결혼만 하면 돈방석에 앉는
거지.
우리 형편도 좀 피고.
마침 정현이가 너한테 마음도 있다고
하니까.
-엄마, 난 싫어요.
-싫어도 어쩔 건데.
그동안 빌린 돈 못 갚으면 너랑 나랑 둘
다 죽는 거다.
-엄마.
-잔말 말고 정현이랑 결혼해라.
그게 우리가 살길이다.
-이게 무슨 조선시대도 아니고.
-저 왔습니다.
-조 서방 왔는가?
-조 서방?
조 서방 왔습니다, 장모님.
-희수야, 뭐 해?
넌 결혼할 사람이 왔는데.
-엄마.
-우리 희수 여전히 예쁘네.
오빠 기억나?
-네.
-우리 희수가 조 서방한테 할 말이
있다는데.
희수야, 뭐 해.
빨리 이야기해.
-정현 오빠, 저 결혼...
-우리 희수 왜, 오빠랑 결혼하고
싶다고?
오빠는 무조건 오케이지.
내가 너 어릴 때부터 쭉 지켜보고
있었다.
그 말은 네가 내 첫사랑이라고.
-그래, 조 서방?
-네, 장모님.
맞다, 이제 말씀 편하게 하십시오.
-그러면 남은 빚은?
-싹 없애 드릴 테니까 걱정하지 마십시오,
장모님.
-그래, 가족인데.
희수야, 이리 와 봐.
-(해설) 저는 그렇게 엄마의 강박에 못
이겨 결혼을 했습니다.
그런데.
-야.
너 왜 내 전화 안 받아?
-전화기가 어디 있더라.
-너 혹시 바람피운다고 전화 안 받은 거
아니야?
-당신이 꼼짝도 못 하게 해서 하루 종일
집에만 있는데 바람은 어떻게 피워요?
-네가 집구석에 남자 끌어들이는지 내가
어떻게 알아?
-여보.
-나는 너 못 믿으니까 집에 CCTV 설치할
거다.
-하루 종일 감시하려고요?
당신, 진짜 너무하네요.
-뭘 너무 해.
처가까지 먹여 살리는 남편이 어디
있다고.
됐고 내일 집에 사람 올 테니까 그렇게
알아.
-여보.
-자기야.
-(해설) 결혼 생활은 말 그대로
지옥이었습니다.
매일 매 순간 남편의 감시와 의심이
뒤따랐고 저는 하루하루
메말라갔습니다.
-우울증이 더 심해지면 안 됩니다.
치료를 위해서라도 남편과는 거리는
두시는 게 좋겠습니다.
-야, 나 왔어.
뭐야?
뭐, 이혼?
쥐뿔도 없는 거 내가 같이 살아줬더니
이혼?
그래, 뭐가 불만인데?
-여보.
제발 나 좀 살려줘요.
-뭐래, 누가 너 죽이기라도 해?
-여기서 내가 할 수 있는 건 죽는 것밖에
없어요.
-뭐?
네가 원하는 게 이혼이야?
-네, 다른 거 필요 없고 그냥 이혼.
이혼만 해줘요.
-그래, 알았어.
이혼해 줄게.
사람 목숨은 살려야지.
대신에 내가 너한테 큰 은혜를 베푼다는
걸 기억해라, 알겠나?
옜다.
-왜 이러시는데요?
-네가 우리 남편이랑 바람피운 그년이지?
-바람이요?
저 아니에요.
-조정현이 내 남편이거든?
-그 사람하고 이혼한 사이입니다.
-이혼?
나랑은 동거만 하고 법적으로 결혼은
이런 어린 계집애랑 했다는 거가?
이거 진짜 인간 말종이네.
-그게 무슨 소리예요?
-무슨 소리긴?
그놈한테 너랑 나랑 놀아난 거지.
법적으로 너랑 결혼해 놓고 나랑 동거
생활하면서 두 집 살림했다니까.
이 자식을 어떻게 하지?
-이제는 저랑 이혼한 사이니까 저랑
관계없는 일이죠.
그만 가세요.
일하는데 방해하지 마시고요.
첫사랑이니 뭐니 하더니 그것도 다
거짓말이야?
진짜 믿을 구석이 어디 하나 없는
사람이네.
-이혼한 사람이기에 처음에는 그냥
넘어가려 했습니다.
하지만 저는 그날 이후 그 사람의 수많은
내연녀에게 시달렸고 직장과 동네에서는
제가 상간녀로 소문이 나 더 이상 생활을
제대로 할 수 없는 지경에 이르렀습니다.
-이혼까지 한 마당에 무슨 볼일이 있다고
찾아왔어?
-이혼한 지가 언제인데 아직도 당신
내연녀들이 날 찾아와서 괴롭히는데?
저도 이제 못 참아요.
저 혼인 무효 소송할 겁니다.
-뭐?
혼인 무효 소송?
야, 이혼까지 했는데 그게 먹히겠나?
-처음에 결혼도 당신이 우리 엄마 빚을
빌미로 해서 억지로 밀어붙인 거잖아요.
그리고 나는 결혼 생활 내내 당신이 정말
치 떨리게 싫었어요.
이제 소송하면 이혼녀가 아니라 당신하고
결혼한 적 없던 사람으로 그렇게
새출발할 겁니다.
-법이 그렇게 호락호락한 줄 아나, 이
바보야.
그래, 니 하고 싶은 대로 해라, 그래.
어디 한번 해 봐라, 그래.
답답해라, 답답해.
-정말 이런 일이 다 있네요.
희수 씨가 원치 않은 결혼을 해서 정말
힘들게 살았는데 이혼을 하고 이제 좀
나아지나 싶었더니 계속 고통을 받고
있습니다.
-이게 정말 지금 현재 일어날 수 있는
그런 일인지 의문이 들 정도의 그런
일인데 이거 어떻게 해결해야 하죠?
해결책을 한번 알아보겠습니다.
사건 정리합니다.
20대 초반의 노희수 씨는 집안의 빚과
엄마의 강요에 못 이겨 돈을 빌려줬던
조정현 씨와 결혼을 했는데요.
하지만 나이 차이가 많이 났던 조정현
씨와의 결혼 생활은 순탄치가
않았습니다.
조정현 씨는 수시로 노희수 씨가 외도를
한다고 의심했고 심지어 집에 CCTV를
설치해 일거수일투족을 감시했습니다.
이로 인해 심각한 우울증을 앓게 된
노희수 씨.
보다 못한 담당 주치의가 이혼을
권유했고 마지막 살길이라 여긴 노희수
씨는 남편 조정현 씨와의 이혼을
강행합니다.
그런데 이혼 이후 아르바이트로 생계를
꾸리며 살고 있던 노희수 씨에게 조정현
씨의 내연녀들이 찾아오기 시작했습니다.
동네에는 노희수 씨가 오히려 상간자라고
소문이 나면서 생활이 곤란해질 지경에
이르렀는데요.
참다못한 노희수 씨는 전남편 조정현
씨를 상대로 혼인 무효 소송을 하겠다는
입장입니다.
-지금 희수 씨는 이혼을 한 상태인데
혼인 무효를 원하고 있는 상황입니다.
문지영 변호사님, 먼저 이혼과 혼인 무효.
이게 어떤 차이가 있습니까?
-혼인이 해소되는 방법은 세 가지
정도입니다.
혼인의 무효, 혼인의 취소, 이혼.
이 중에 혼인의 무효와 취소는 혼인
의사와 같은 혼인 성립 요건이 미비한
상태에서 혼인 신고가 수리된 경우 그
혼인 관계를 종료시키는 것이고요.
이혼은 혼인의 성립 요건이 갖추어진
상태에서 혼인 신고가 수리되어서
유효하게 성립되었던 혼인이 해소되는
것이라는 점에서 이론상의 차이가
있습니다.
-그게 법적으로도 차이가 있겠죠?
-법률 효과 부분에서 체감상의 차이가
대단히 크다고 볼 수 있는데요.
이혼은 이혼을 하더라도 그 이혼 전에
혼인을 전제로 발생했던 법률관계가
여전히 유효합니다.
반면 무효는 말 그대로 아무런 효과도
생기지 않고 소급적으로 거슬러 올라가서
모두 무효가 되는 것이죠.
이 법률 효과의 소급 여부가 가장 큰
차이라고 볼 수 있습니다.
-보통 이 법률 효과가 소급 적용된다는
거는 굉장히 엄격한 요건이 필요한 거로
아는데 이것도 역시 요건이 엄격하죠?
-맞습니다.
혼인 무효가 되면 그간에 형성돼 온
관계가 깡그리 다 소급적으로 무효가 되는
엄청난 효과가 있고 이는 이제 가족 내부
간의 관계는 물론이고 부부가 아닌
제삼자와의 권리관계 안전 역시 해치게 될
가능성이 높습니다.
그래서 그 요건이 엄격하고요.
우리 민법 815조는 혼인 무효에 관해서
규정을 두고 있는데, 대표적으로는
당사자 간에 혼인의 합의가 없는 때,
위장을 하는 혼인 이런 것들이죠.
그리고 일정 범위의 근친혼일 때,
근친혼 부분에 대해서 지금 헌법 불합치
결정은 있는 상태입니다.
이런 경우에 혼인 무효가 가능하다는
규정을 두고 있습니다.
-지금 드라마에서 노희수 씨는 남편이
직접적으로 겁박하지는 않았지만 또
엄마를 통해서 겁박했잖아요.
-그렇죠.
지금 이게 노희수 씨 같은 경우에는
혼인의 의사가 정확하게 있지는
않았습니다마는 집안의, 엄마의 빚
때문에 어쩔 수 없이 결혼을 승낙한
것으로 그렇게 보이거든요.
-변호사님, 이런 경우에는 혼인 무효
사유가 될 수 있나요?
-좀 더 따져봐야 하는 문제이긴 합니다.
혼인 무효 소송이 실제로 문제 되는
케이스는 대부분 혼인 의사가 없는
때입니다.
가장혼인이 가장 많은 경우이고요.
판례가 인정한 경우를 예로 들어
드리자면, 한쪽에 의한 일방적인 혼인
신고, 연예인들이 토크쇼 이런 데서 가끔
언급하지 않겠습니까?
-맞아요.
-그런 경우와 이제 심신상실자가
혼인신고 당시에 의사 능력을 결여했을
때 혹은 또 한쪽이 사망했는데 그 이후에
혼인 신고가 이루어졌을 때 등이
있습니다.
우리 드라마 노희수 씨 경우에는 겁박의
정도, 과연 어느 정도의 의사 결정
능력이 어느 정도로 제한된 상태에서
그런 의사 표시를 했을까.
혼인이 성립됐을까 이것이 관건일 것으로
보입니다.
-그러면 혼인 무효 소송이 받아들여지게
되면 어떤 효과들이 있나요?
-혼인 무효가 되면 말 그대로 아무런
효력이 생기지 않습니다.
혼인을 전제로 형성됐던 그간의 모든
법적 효과가 소급적으로 무효가 되는데요.
한 4가지 정도 예를 들어 말씀드리면
첫 번째로 자녀 부분입니다.
혼인 무효가 되면 혼인 중에 출생한
자녀는 혼인외 출생 자녀가 됩니다.
다만 부모 자식 관계, 친생 관계가
부인되는 것은 아니고요.
혼인중 출생자인지 혼인외 출생자인지
차이가 있게 됩니다.
두 번째로는 상속 관련인데요.
혼인 관계를 전제로 상속을 받은 것이
있다면 그것 역시 소급적으로 무효가
되기 때문에 부당이득 반환의 문제가
따라오게 됩니다.
그리고 세 번째는 부부의 일상 가사와
관련된 건데 부부는 일상 가사와
관련돼서는 제삼자에게 연대해서 책임을
부담합니다.
그런데 혼인 무효가 되면 그런 연대
책임은 없어지게 됩니다.
마지막 네 번째는 친족상도례 부분입니다.
지난달에 핫한 판례였죠.
-그렇죠.
-친족상도례 헌법 불합치가 있었는데
헌법재판소의 헌법 불합치 결정 전에
사안이라면 남편이 처의 물건을 훔쳐도
형이 면제되는 그런 경우인데 혼인이
무효가 되면 처음부터 친족이 아니었던
것이기 때문에 헌법 불합치 결정 이전에
발생한 사안이라도 형사처벌이
가능해지는 결과가 됩니다.
-그러면 노희수 씨의 이혼한 후에 혼인
무효 소송, 가능하겠습니까?
-최종적인 승소 여부는 겁박의 정도,
의사 결정의 제한 정도에 따라서 한번
따져보아야 할 문제이지만 그래도 다행인
점은 40년 만에 대법원 판례가 변경된
덕분에 노희수 씨가 적어도 소송
문턱에서 각하를 당하지 않고 과연 혼인
무효로 볼 만한 사유가 있었냐,
그렇지 않냐.
즉 내 사건의 내용에 대해서 법원의
판단을 받아볼 수 있는 기회는
열렸습니다.
-그러면 궁금합니다.
40년 만에 바뀐 대법원 판례 어떤
내용입니까?
-이전에는 이미 이혼이 된 상태라면 이미
남남인데 다시 이혼의 무효를 청구하는
것은 법률상 아무런 이익이 없다는 것이
판례의 태도였습니다.
그 판결 이유를 그대로 한번 읽어드리면
단순히 여자인 청구인이 혼인을
하였다가 이혼한 것처럼 호적상 기재되어
있어서 불명예스럽다는 사유는 청구인의
현재 법률관계에 영향을 미치는 것이
아니고 이혼신고로써 해소된 혼인 관계의
무효확인은 과거의 법률관계에 대한
확인이어서 확인의 이익이 없다는 것이
판례 태도였는데요.
조금 풀어서 말씀드리면 이미 이혼을
해서 남남이지 않겠습니까?
-그렇죠.
-그런데 또 무효확인 판결을 받아 받자
남남인 상태가 변함이 없기 때문에 이걸
소송으로 또 무효라고 법원에서 확인
판결을 해 줄 필요성이 없다는
것이었습니다.
-그렇다면 이게 판례의 태도가
바뀌었다는 이야기는 그만큼 소송의
필요성, 소의 이익이 있다는
말씀이겠죠?
-그렇습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 네 가지 정도에서
차이가 엄연히 있지 않겠습니까?
대법원의 2024년 5월 23일, 2020므15896호
사건에서 40년 만에 판례를
변경했습니다.
해당 사건의 1, 2심도 과거의 대법원
판결처럼 원고 소를 각하했었는데 이게
이제 파기가 된 겁니다.
혼인 자체 무효를 구하는 것이 관련된
분쟁을 한꺼번에 해결하는 아주 유효하고
적절한 수단일 수 있고 또 과거 판례처럼
각하를 해버리면 국민이 내 사건에 대한
내용에 대한 판단, 온전히 권리 구제를
받을 수 없게 되는 결과를 가져올 수
있다는 것이 이번 대법원
판결의 취지입니다.
-그렇게 판례가 바뀌면서 어쨌든 희수
씨가 법원에 판단을 받아 볼 수 있는
기회가 생긴 건데.
혼인무효 소송을 할 때 어떤 것들을 좀
구체적인 입증 증거로 준비를 해야
할까요?
-결국 관건은 의사결정능력의 정도.
얼마나 겁박을 당했느냐로 볼 수
있는데요.
혼인신고 전에 사망을 했거나 부부
사이에 혼인의사가 없는 경우와 이 사건
드라마 노희수 씨 경우는 조금 차이는
있습니다.
적어도 혼인을 하겠다는 의사 표시가
명시적으로 있지는 않았지만 혼인 생활을
어느 정도 유지하는 등의 현 상황은
있었기 때문입니다.
그래서 극도의 불안, 공포 속에서 제대로
된 의사결정을 하기가 불가능했다.
이것을 입증하기 위한 음성파일이나
문자메시지, 의학적인 소견서 등을 조금
열심히 수집하셔야 할 것 같습니다.
-그러면 혹시 사기나 강박에 의한 혼인
취소 이런 거는 생각해 볼 수
있을까요?
-이 사건은 사실 혼인 취소도 상당히
가능성이 있는 사건입니다.
일반적으로 사기 강박에 의한 혼인은
취소를 많이 언급을 하십니다.
그런데 노희수 씨 경우에는 사건 조사를
해보니까 내용상으로는 혼인 취소도
가능했겠지만 안타깝게도 기간의 문제가
있었습니다.
혼인 취소는 사기를 안 날 또는 강박을
면한 날로부터 3월 이내 취소를 청구해야
하는 사건인데 이 기간을 아마 넘긴
것으로 보입니다.
-아쉽네요.
-혼인무효 소송이 최근의 판례가
바뀌면서 이루어지기는 하겠지만 과연
이게 승소율이 어느 정도 될지
궁금하네요.
-혼인무효의 원인에 따라 달리 볼 수
있는데요.
가장 혼인의 경우는 승소율이 대단히
높습니다.
그거는 거의 이기는 소송이라고 봐야
하고요.
-그렇죠.
-파이란이라는 영화 기억하실지
모르겠습니다.
옛날 영화이긴 한데.
실제로는 부부가 될 생각이 없으면서도
취업만을 위해서 혼인을 하는 그런
경우는 얼굴을 못 보고 서류상 결혼하는
거죠.
-맞아요.
-그런 사건은 혼인무효 소송이라도
변호사로서 별 어려움 없이 승소가
가능하다고 봅니다.
그런데 다만 노희수 씨 사건처럼 일방의
의사 능력의 정도.
또 혼인 생활을 일정 기간 하기도 했던
정도고.
이런 경우에는 현실적으로 승소까지 좀
어려움이 많이 따를 것으로
예상합니다.
그래도 뭐 뚜껑은 열어봐야 아는
거니까요.
부딪혀 볼 가치는 충분하다고 봅니다.
-노희수 씨가 그동안 참 힘들게 사셨는데
마지막으로 노희수 씨께도 한마디 해
주시죠.
-혼인 과정은 물론 또 이혼 후까지
어려움이 많으셨을 것 같습니다.
의사결정능력을 상실할 정도의 극도의
겁박을 느껴서 억지로 한 혼인이라면
지금 40년 만에 대법원 판례가 변경된
이때가 바로 가족관계등록부를 진실에
맞게 정리하기 위한 소송을 준비하실
때입니다.
-오늘 준비한 소식은 여기까지고요.
저희는 다음 주에 더 명쾌하고 재미있는
법률 이야기로 찾아뵙도록
하겠습니다.
법대로.
-(함께) 합시다.