-여기에 식당을 하고 싶다고요?
-네. 등산객들도 많이 다니는 지역이라 장사도 잘될 것 같고 해서요. 땅 좀 빌려주십시오.
-그럽시다, 그러면. 우선 보증금은 1000만 원에 매달 100만 원은 받아야겠습니다.
-그렇게 하겠습니다.
-이 정도면 엄청 싸게 빌려주는 겁니다.
-네, 제가 가게를 해야 하니까 가건물을 지었으면 하는데요.
-그렇게 하시죠.
-(해설) 임차인은 자신의 돈으로 건축을 신축하기로 하고 건물의 소유권은 저에게 귀속시키기로 협의했습니다.
그렇게 제 명의로 건축 허가를 받고 공사를 진행했습니다.
-지어 놓으니 좋네요. 대박 나세요.
-감사합니다.
-(해설) 임차인에게 빌려준 땅과 멀리 떨어져 살고 있는 탓에
저는 건물이 신축된 직후 한 번 가 보고 이후로는 찾아가 보지 않았습니다.
-코로나 때문에 장사가 안돼도 너무 안 되네.
이러다 진짜 굶어 죽겠다. 쓸데없이 가게만 넓어서 유지하기도 만만치 않고.
뭐 좋은 수가 없을까? 그래.
가게 가벽을 하나 세워서 절반 정도를 다른 사람한테 빌려주면 오케이.
한번 알아봐야겠다. 카페를 하시려고 한다 했죠?
-네, 크게 부리는 건 부담스러웠는데 공간도 딱 적당하고 좋네요.
-그렇죠. 보증금은 500에 월세는 70만 원 받아야 될 것 같은데.
이 정도면 거저 빌려드리는 거예요. 요즘 워낙 경기도 안 좋고 해서요.
-알겠습니다. 계약할게요.
-잘 생각하셨습니다.
-아들. 학교는 잘 다니고 있지? 집주인이 전세 보증금을 올려달라고 했다고?
그래, 알겠다. 아빠가 돈 보내줄게. 그래, 그래. 500만 원이라 땅세 받은 게 꽤 모였을 건데.
어디 보자. 이번 달 차임이 안 들어왔네. 지난달에도 안 넣었고.
넣은 달도 있고 안 넣은 달도 있고 멀리 있다고 내가 신경을 너무 안 썼지만 그래도 진짜 너무하네. 안 되겠다.
이거 연체된 거 확인해서 한번 찾아가 봐야겠네. 이게 어떻게 된 겁니까? 옆에 카페는 뭡니까?
-장사가 너무 안돼서 절반은 다른 사람한테 빌려줬습니다.
-뭐라고요? 저한테 이야기 안 하고 그렇게 멋대로 전대를 드리면 어떻게 합니까?
그리고 임차료도 꽤 밀린 거 알고 계시죠.
내가 계산을 해보니까 1년에 200만 원씩 5년을 걸쳐서 1000만 원이나 밀렸더라고요.
무단 전대차에 차임 연체까지. 더 이상 임대차 계약 유지할 이유가 없네요.
계약 해지할 겁니다. 나가 주세요.
-내 돈 주고 지은 내 건물 절반을 빌려줬는데 뭐가 문제가 됩니까? 계약 해지요?
이 건물 지었던 돈 보상 안 해주면 못 나갑니다.
-무슨 이런 경우가 다 있어. 그래, 법대로 한번 따져봅시다.
-상황이 복잡한데요. 우선 가장 중요한 것이 해당 건물의 소유권이 누구에게 있는지 이 부분이 아니겠습니까?
-맞습니다.
박찬수 씨가 신축한 조립식 가건물의 소유권이 누구에게 있는지를 살펴보는 것이
사건을 파악하는 첫 단추라고 볼 수 있겠습니다.
하급심 판례를 살펴보면 사안마다 결론이 다른 경우가 많아서
건물의 소유권이 누구에게 있는지에 대해서는 소송상 첨예한 다툼이 예상됩니다.
드라마 사례와 같이 건축 허가 명의자와 실제로 건물을 건축한 사람이 다를 경우에는
건물의 소유권을 누가 최초로 가지는지 즉 신축 건물의 원시 취득자가 누구인지부터 따져 봐야 하는데요.
이에 대해 판례를 살펴보자면 신축 건물의 소유권은 자신의 노력과 재료를 들여
이를 건축한 사람이 원시 취득한다고 하여 원칙적으로
실제로 건물을 건축한 사람이 최초의 소유권을 취득한다고 보고 있습니다.
-건축 허가를 낼 때 토지 소유자인 이성철 씨 명의로 냈단 말이죠.
그러면 이성철 씨가 당연히 건물도 원시 취득한다 이렇게 봐야 하는 거 아닙니까?
-사무장님 말씀처럼 그런 의문이 충분히 드실 수 있습니다.
그런데 대법원은 건축 허가는 건축 행정상의 목적을 위한 것일 뿐
그 허가를 받은 사람에게 어떠한 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니고
건축허가서는 부동산 등기와 같은 추정력이 없기 때문에 등기부처럼 실체적 권리관계를 공시하지 못하므로
건축허가서에 건축주로 기재돼 있다고 해서 건축 허가 명의자가
곧바로 건물의 소유권을 원시 취득하는 것은 아니라는 입장입니다.
-그런데 이게 임대차 계약을 했을 때 건물 소유자를 이성철 씨로 하기로 두 사람이 동의를 했는데도 그렇게 되나요?
-물론 말씀하신 것처럼 임대인과 임차인이 건물의 소유자를 임대인으로 하기로 협의했으니
임대인이 처음부터 건물의 소유권을 원시 취득한다는 견해도 있습니다.
다만 어느 견해에 따르건 드라마 사례에서는 이성철 씨와 박찬수 씨가 건물의 소유권을 이성철 씨에게
귀속시키기로 명백하게 합의를 했기 때문에 이성철 씨가 건물의 소유권을 처음부터 원시 취득했다고 보든
혹은 건물을 지은 박찬수 씨가 먼저 소유권을 원시 취득했다가 이를 이성철 씨에게 넘겨줬다고 보든 간에
최종적으로는 이성철 씨가 건물의 소유자라고 보면 되겠습니다.
그런데 건물을 지은 박찬수 씨가 소유권의 원시 취득했다가
이를 이성철 씨에게 넘겨준 것이라고 보면 한 가지 문제가 발생하게 됩니다.
-어떤 문제입니까?
-드라마 사례는 토지 임차인인 박찬수 씨가 이성철 씨 소유의 토지 위에 건물을 신축하는 그런 계약인데요.
통상 이런 계약을 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약이라고 부릅니다.
그런데 더 로이어를 꾸준히 시청해 온 시청자분들이라면 다들 알고 계시겠지만 임대차 계약은 종료가 되고 나면
임차인에게 원상회복 의무라는 것이 발생하게 되는데요.
-그렇죠.
-토지 임대차 계약의 원상회복은 토지 위에 있는 건물 등을 모두 철거하고 토지 위에
아무것도 없는 상태로 되돌려주는 것이 원칙적인 원상회복의 모습이게 됩니다.
-그렇게 된다면 지금 토지 임대차 계약 끝나면 멀쩡한 건물을 그냥 다 부수고 돌려줘야 한다면
경제적으로 굉장히 큰 손해가 나겠는데요.
-그렇습니다.
사무장님께서 말씀하신 것처럼 멀쩡한 건물을 철거하는 것이 국가나 사회 경제적으로 바람직하지 않다는 의견이 많았습니다.
이에 우리 민법은 일정한 경우 임차인이 신축한 건물을 토지 임대인이 의무적으로 매수하도록 하는 규정을 두게 되었는데요.
이것이 민법 제643조에 규정된 임차인의 건물매수청구권입니다.
건물매수청구권은 당사자 간에 약정으로 내용을 바꾸지 못하도록 만들어둔 강행 규정이어서
임차인이 건물매수청구권을 가지지 않는 것으로 상호 약정했다고 하더라도 이는 무효일 정도로 강력한 규정입니다.
그런데 제가 아까 건물을 지은 박찬수 씨가 소유권을 원시 취득했다가 이성철 씨에게 넘겨준 것으로 보면
어떤 문제가 생긴다고 말씀드렸지 않습니까?
-맞아요.
-말씀하셨죠.
-그 문제가 바로 임차인의 건물매수청구권 때문에 발생하게 됩니다.
-그럼 구체적으로 이게 어떤 문제가 생긴다는 말씀이시죠?
-드라마 사례에서 임대인인 이성철 씨가 건물의 소유권을 원시 취득한다고 보면 건물은 처음부터 이성철 씨의 소유이지,
박찬수 씨는 건물의 소유권을 가진 적이 한 번도 없게 되기 때문에 건물의 소유를 전제로 하는
건물매수청구권이라고 하는 것이 박찬수 씨에게 인정될 여지가 전혀 없게 됩니다.
-그렇죠.
-그런데 반대로 임차인인 박찬수 씨가 건물의 소유권을 일단 취득했다가
이것을 이성철 씨에게 넘겨주는 것이라고 보게 되면 박찬수 씨가 건물의 소유권을 잠시라도 가지는 순간
박찬수 씨에게 건물매수청구권이 생겨버리는 것이 아닌가라는 의문이 들게 됩니다.
그럼 박찬수 씨가 이미 건물매수청구권을 가지고 있음에도 불구하고 이를 행사하지 않고
건물의 소유권을 넘겨버리는 것으로 상호 간에 약정한 것이 되어서 그럼 박찬수 씨가 가지고 있는
건물매수청구권을 부당하게 제한하는 약정을 한 것이 아닌가라는 의문이 들게 되는 것입니다.
-조금 전에 임차인이 건물매수청구권을 가지지 않는 것으로 약속했어도 그게 무효라고 또 말씀하셨잖아요.
-그렇습니다. 건물매수청구권을 제한하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 무효이기 때문에
박찬수 씨가 이성철 씨에게 건물의 소유권을 넘겨주기로 했던 약정은 강행 규정 위반으로 무효가 되어서
결국 건물의 소유권은 토지 임차인인 박찬수 씨에게 있는 것이 아닌가라는 문제가 발생할 수 있습니다.
-그런데 아까 설명할 때는 이성철 씨가 원시 취득을 하든 박찬수 씨가 원시 취득을 해서
이성철 씨에게 넘겨줬다고 보든 어쨌든 합리적인, 그러니까 합당한 토지 소유자,
그 건물 소유자는 이성철 씨라고 봐야 한다고 하지 않았습니까?
-맞습니다.
건물매수청구권 제한하는 약정은 무효인 것이 원칙이기는 한데 판례는 예외적으로
그 약정의 내용이 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 경우에는 강행 규정 위반이 아니다,
즉 계약이 유효하다고 보기 때문입니다.
드라마 사례 계약의 내용을 전반적으로 살펴봤을 때 건물 소유권을 이성철 씨에게 이전하기로 한 약정이
실질적으로 박찬수 씨에게 불리하지 않다고 판단될 가능성이 커 보입니다.
-제 생각에도 그럴 것 같습니다. 왜냐하면 지금 임대차 기간이 2년이나 3년이다, 이렇게 정한 것도 아니고요.
보증금도 꽤 저렴한 편이었던 것 같거든요.
-그렇습니다. 제가 사전에 미리 계약서와 계약 내용을 자세히 살펴봤는데요.
먼저 임대차 기간을 정하지 않아서 당사자 간에 비교적 장기간의 계약을 염두에 두고 있었던 점이나
실제로 박찬수 씨가 해당 건물에서 10년 이상의 영업을 했다는 점.
그리고 박찬수 씨가 신축한 건물이 조립식 가건물이기 때문에 건축 비용이 비교적 저렴했던 점.
그리고 주변 시시에 비해서 상당히 저렴한 수준의 보증금과 월세를 정한 점 등에 비추어서 보면
실질적으로 박찬수 씨에게 불리한 계약으로 평가되지 않을 가능성이 커보입니다.
따라서 신축 건물의 소유권을 이성철 씨에게 귀속시키기로 하는 약정은 무효라고 보기 어려워 보입니다.
그러므로 건물의 소유권은 이성철 씨에게 있다고 보는 것이 타당해 보이고요.
다만 우리 사건에서는 박찬수 씨에게 건물의 소유권을 인정한다고 해도
박찬수 씨는 이성철 씨에게 건물 매수 청구권을 행사할 수 없습니다.
-박찬수 씨에게 건물 소유권이 인정이 되는 데도 왜 건물 매수 청구권을 행사할 수 없습니까?
-임차인의 건물 매수 청구권은 기간의 만료로 인해 계약이 종료되는 경우에 인정되는 것이고
임대차 계약이 임차인의 차임 연체, 무단 양도, 전대 등과 같이 임차인의 귀책 사유로 해지되는 경우에는
매수 청구권을 행사할 수 없다는 것이 대법원의 확고한 입장입니다.
사회 경제적인 이유 때문에 토지 소유자에게 다소 불리하더라도
토지 임차인에게 유리한 규정을 만들어둔 것인데 약속을 지키지 않은 임차인은 보호할 필요가 없다는 것이죠.
이성철 씨는 박찬수 씨가 차임을 연체했고 무단 전대를 했기 때문에 계약을 해지한다고 통보했는데요.
그렇기 때문에 우리 사건에서는 박찬수 씨가 건물의 소유권을 가지고 있는 것으로 보더라도
박찬수 씨의 귀책 사유로 인해 계약이 해지되는 것이기 때문에 박찬수 씨에게는 건물 매수 청구권이 인정되지 않습니다.
-어쨌든 이성철 씨가 그러면 임대차 계약을 해지하는 것은 가능하겠네요?
-임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 건물의 소유자를 이성철 씨로 보면 박찬수 씨에게 사건 건물을 임대한 것인데요.
최대 3기분 이상의 차임을 연체한 경우 차임연체를 이유로 해지할 수 있습니다.
그리고 박찬수 씨는 이성철 씨의 동의 없이 건물을 무단으로 오미희 씨에게 전대했는데요.
민법은 임대인의 동의 없이 전대할 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
-그런데 문제는 계약이 해지가 되더라도 드라마에서 보셔서 아시겠지만 박찬수 씨 그냥 안 나갈 겁니다.
이거는 확실합니다. 그러면 이성철 씨는 어떤 대처를 해야 할까요?
-우선 임차인 박찬수 씨를 상대로 건물을 인도하라는 청구를 할 수 있습니다.
그리고 건물의 인도 시까지 임차료 상당액을 부당 이득으로 나에게 지급하라는 청구를 할 수 있는데요.
1000만 원에 달하는 연체 차임은 보증금 1000만 원에서 공제하면 될 것으로 보입니다.
-그런데 박찬수 씨가 5년 동안 지금 매년 200만 원씩 1000만 원인가요?
차임을 연체했는데 저희가 임대차 관련 분쟁 여러 번 다루어봤지만 연체 차임은 시효 때문에
3년만의 차임만 청구 가능하다고 알고 있거든요. 3년이 넘은 연체차임도 보증금에서 공제가 가능한가요?
-말씀해 주신 것처럼 임차료에는 단기소멸시효가 적용되기 때문에
청구하는 때로부터 3년이 지난 임차료는 청구할 수 없는 것이 맞습니다.
하지만 시효로 인해 청구할 수 있는 연체차임을 보증금에서도 공제할 수 없다고 보면
이것은 임대인에게 너무 불리한 데다가 통상 차임이 연체되면 향후 임대차 관계가 종료되었을 때
임대차 보증금에서 충당할 수 있을 것이라고 기대하는 것이 당사자의 일반적인 의사라는 점을 고려해서
우리 판례는 소멸 시효가 완성된 연체 차임도 이를 청구하는 것은 불가능하겠으나
보증금에서 공제할 수는 있다라는 입장입니다.
이에 따라 3년이 경과한 4년 차 연체차임 200만 원과 그리고 5년 차 연체차임 200만 원도
각각 청구하는 것은 불가능하겠지만 이를 보증금에서 공제하는 것은 가능합니다.
그래서 이성철 씨가 박찬수 씨에게 돌려줘야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.
-참 복잡한 사건이었는데 마지막으로 정리를 한번 해볼게요. 변호사님 한마디 해 주시죠.
-드라마 사례가 복잡하게 느껴질 수도 있겠지만 결국 중요한 것은
임대차계약을 체결할 때 그 내용을 분명하게 정리해야 한다는 것입니다.
건물의 소유권을 누구에게 귀속시킬 것인지 건물 신축 비용을 어떻게 처리할 것인지를
구체적으로 분명하게 정리해 두지 않으면 현행 판례 해석하에서는 임대인이나 임차인 모두에게
불이익한 결과가 발생할 수 있습니다.
따라서 드라마 사례와 유사한 계약을 체결하게 될 경우 계약 체결 과정에서부터 보다 세심한 주의를 기울이는 것이
분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이라고 할 것입니다.
그럼에도 불구하고 임대차계약과 관련해서 분쟁 상황에 놓이게 된다면
법률 전문가의 조력을 받아서 상황에 적절히 대처하시기를 권유해 드립니다.
-당신 그 돈이 어떤 돈인데 진짜 한 푼도 남은 거 없어?
-어.
-우리 엄마 목숨값인데 내 피 같은 돈인데!
-미안하다. 내가 진짜 죽일 놈이다.
-우리 이혼하자.
-여보.
-(해설) 저희는 그렇게 이혼에 합의했습니다.
남편이 주식에 가상화폐 투자로 재산을 날린 뒤였기에 재산분할도 따로 하지 않았습니다.
-이제 내 한 몸 먹고살 일이 걱정이네. 어디 보자. 취직할 데가 없나? 마트 캐셔? 여보세요.
구인 광고 보고 전화드렸는데요. 저 당장 할 수 있습니다. 그럼 내일 면접 보러 가겠습니다. 네.
일단 파트타임부터 시작해 보자. 김지영, 아자아자! 할 수 있다.
재개발로 보상이 된다고? 맨날 한다 만다 말만 하더만 드디어 하긴 하나 보네.
그런데 보상금이 얼마나 되려나?
-또 이러네. 대출도 당길 만큼 당겼고 이제 사채밖에 안 남았는데 어디 돈 나올 데 없나?
-영진이가 웬일이지? 응, 그래. 야, 죽지 못해 산다. 응, 뭐라고?
-네가 살던 그 빌라 재개발 들어간다던데 모르나? 요즘 보상받고 이사 간다고 난리던데.
-보상을 받는다고? 얼마나?
-거기 언덕이기는 해도 교통도 편하고 학습권에 숲세권 아니야.
재개발 입주권만 요즘 10억 한다고 하는 것 같던데. 보상도 비슷하게 해주겠지, 뭐.
-10억이라고? 일단 알겠다, 끊어라. 10억이라고?
-돈 나올 구멍을 찾았군요.
-뭐 올 게 없는데. 이게 뭐야? 가정법원? 재산 분할?
이 인간 헤어질 때 아무 소리 없더니 이제 와서 재산 분할? 진짜. 당신 이거 뭔데?
-뭐기는. 재산 분할 소장이지. 나도 내 몫 찾아갈 관리가 있다고 하더라고.
-내 몫?
우리 엄마 목숨값으로 받은 보험금도 주식에 코인으로 다 날려 먹고.
그리고 사는 동안 생활비 한 푼 제대로 준 적 없으니까 재산 분할?
그리고 지금 내가 재산이 어디 있다고 재산 분할인데.
-우리가 살던 그 집 재개발 들어가면서 보상받는다며.
한 5년 그 집에서 살았으니까 보상금 받으면 딱 절반으로 나눠야지. 안 그래?
-뭐라고?
-얄밉습니다.
-이거 완전 도둑놈 심보네.
-도둑놈 심보는 무슨. 나는 내 권리 찾겠다는 거니까 재산 분할 제대로 해줄 각오나 하고 있어라.
-나는 한 푼도 못 주니까 그렇게 알고 있어라.
-그래. 그럼 법정에서 보자.
-그래, 법정에서 보자.
-우선 가장 궁금한 부분이 이혼 합의가 다 끝났고 법적으로도 남남이 된 그런 상황인데
뒤늦게 재산 분할을 요구할 수 있는 건지.
이 부분이 가장 궁금합니다. 문지영 변호사님, 어떻습니까?
-김지영 친구 문지영입니다. 진행자님 같은 질문을 많이 하시거든요.
결론해서 말씀드리면 요구할 수 있습니다.
민법상 재산 분할 청구권은 이혼한 날로부터 2년 경과하면 소멸합니다.
여기서 이혼한 날이라는 것은 협의 이혼했으면 이혼 신고 날 그리고 재판장 이혼을 했으면 그 재판이 확정된 날을 말합니다.
만약에 원고와 피고는 이혼한다는 판결이 2020년 1월 1일에 확정되었다면 재산 분할 심판 청구는
2022년 1월 1일 밤 12시 자정 전에 법원 접수를 하셔야 합니다.
-그렇게 2년 이내에 재산 분할 심판 청구를 하면 가능하다는 말씀인데
그러면 2년 이내라면 이게 무조건 재산 분할 청구가 가능한가요?
-2년 이내에 재산 분할 청구를 할 수 있기는 한데 다만 부부가 혼인 관계를 해소할 당시에
재산 분할에 관해서 합의하지 않은 경우여야 합니다.
이혼을 전제로 재산 분할 합의를 다 했고 또 그에 따라 협의 이혼도 다 마쳤다면
합의한 대로 이행하게 해주세요라고 하는 일반 민사 소송을 통해서 금액을 청구하셔야 하는 것이고
가정법원에 판사님 다시 정해주세요라고 하는 재산 분할은 청구할 수 없습니다.
이때는 재산 분할 심판 청구를 하게 되시면 각하됩니다.
-그러면 드라마에서 보면 이성진 씨가 김지영 씨와 함께 살던 집이 재개발된다는 소식을 듣고 재산 분할 청구를 했단 말이죠.
그러면 이 집이 재산 분할 대상이 되는 겁니까?
-혼인 중에 부부가 공동 재산으로 보유하고 있던 것이라면 김지영 씨에게는 안타깝지만
재산 분할 대상에는 포함될 것으로 보입니다.
다만 이혼 원인이라든지 그 과정에서 보셨던 것처럼 여러 가지 불합리한 점이 있기 때문에
김지영 씨는 그 집에 대한 가격시점이라든지 혹은 본인의 비율을 높게 해달라는 방법으로
그런 불합리함을 해소할 필요가 있어 보입니다.
-그러면 이 사건의 두 사람 같은 경우에는 어떻습니까?
-드라마 사례는 이미 이혼이 성립됐습니다.
그러니까 이혼과 재산분할이 동시에 재판의 대상이 되는 경우가 아니라 이혼 신고가 이미 된 경우라는 거죠.
이때는 협의 이혼이 성립한 날, 이혼 신고일을 기준으로 하는 것이 우리 대법원 판례입니다.
김지영 씨 같은 경우에 다행히 엄청나게 상승한 지금의 기준이 아니라 이혼 신고일,
그 빌라 가격을 기준으로 분할에 들어가는 거죠.
만약에 김지영 씨가 그때 이혼 신고를 하지 않고 별거만 하고 있었다면 지금 상승한 시세가 기준이 될 위험이 큽니다.
-시세가 기준이 되는 시점은 그나마 다행이긴 한데 문제는 남편 이성진 씨가 어머니,
그러니까 김지영 씨 어머니의 목숨값인 사망보험금까지 주식 투자, 그 코인 투자로 날렸거든요.
그렇다면 이 사람에게 도대체 돈을 줄 게 있습니까?
이게 주는 게 오히려 더 불합리한 것 같은데요?
-염치없는 거죠.
-저도 안 주고 싶습니다. 저도 심적으로는 양심 어디 있냐, 묻고 싶습니다만 혼인 기간이 몇 달에 그쳤다거나
혹은 부부 재산 합산과 결과 빚이 더 많다거나 이 정도가 아닌 이상
저희가 현실적으로 재산분할이 100:0이다, 이런 사례는 사실 상정하기 힘듭니다.
-저희가 이 사건을 같이 봤습니다만 지금 이성진 씨가 투자를 해서 채무가 꽤 많은 걸로 보이는데,
이런 부분 재산분할 할 때 기여도 평가, 이런 걸 통해서 좀 감액될 수 없을까요?
-반영이 되어야 합리적인 결과가 나올 겁니다.
제가 이 사례를 조금 조사해 보니까 이성진, 김지영 씨 부부는 이제 아이는 없고
결혼 후 7년간 부부생활을 이어왔는데 남편의 소득이 일정치 않아서 주로 김지영 씨가 월급 생활자로서
경제를 다 책임을 져 왔다고 합니다.
남편 이성진 씨는 일확천금을 노리면서 투자를 공공연하게 이어왔고 심지어 또 장모님 사망보험금까지
다 코인 투자로 날려버린 상황이었습니다.
이런 상황이라면 혼인 중에 부부가 형성했던 재산들은 재산분할 대상은 되고
또 가격시점은 이혼 신고일을 기준으로 하되, 다만 그 비율은 김지영 씨가 좀 짜게 보수적으로 잡더라도
한 70% 이상을 달라고 충분히 주장해 볼 수 있을 것 같습니다.
-다행이네요. 그리고 요즘 가상화폐 투자하시는 분들 꽤 많으시던데 가상화폐도 재산분할 대상이 됩니까?
-됩니다, 되는데 주식, 가상화폐 다 되는데 주식 같은 경우에 저희가 이제 예탁결제원이라는 기관에 조회를 하면 싹 나옵니다.
그런데 가상화폐는 그런 통일된 기관이 없다 보니까 재산분할의 대상은 되는데
현실적으로 잡아내기 좀 힘든 그런 사항은 있습니다.
-그러면 지금 김지영 씨 입장에서는 꼼짝없이 재산을 분할해줘야 하는 그런 입장인데 혹시 방어를 할 수 있는 방법은 없을까요?
-남편의 재산분할 청구 자체를 틀어막을 수는 없습니다.
다만 협의 이혼 당시에 부부 공동 재산이 0원이었다거나 합산 결과 빚이 더 많은 상태였다고 하면
결과적으로 분할을 해줄 것이 없어서 남편의 청구가 기각될 수는 있습니다.
-그리고 저는 또 궁금한 게 이혼 당시 재산분할을 할 때와 이혼을 하고 난 이후에 재산분할을 할 때 절차가 같은지,
다른지 궁금하거든요.
-재산분할 부분만 떼어서 놓고 본다면 절차 자체는 다 비슷합니다.
기관에 조회를 해서 받아보고 이견이 있는 시세 같은 것은 감정을 하고 다 비슷합니다.
다만 가격시점의 문제가 달라지는데요.
협의 이혼은 이혼 신고 당시의 시세 그리고 재판상 이혼은 재판을 마치는 날의 시세가 목적물의 가액이 됩니다.
결국 실무에서 변호사들이 열심히 하더라도 부동산 주식의 시세 변동이 더 큰 변수가 되는 겁니다.
-그런데 보통 재산 분할은 이혼할 당시에 많이 하는데 이렇게 이혼을 하고 난 뒤에 재산 분할 선고를 하는 경우도 많은가요?
-사실 많지는 않습니다. 왜냐하면 이혼을 하려고 해도 재산 분할 부분에서 다툼이 있어서 이 조건으로는 이혼 못 한다.
이렇게 되는 경우가 많기 때문에 대부분은 이혼과 재산 분할이 한 개 소송에서 같이 다루어집니다.
-이렇게 이혼, 재산 분할 문제에 있어서 많은 분들이 궁금해하시는 부분이 많을 것 같아서 저희가 또 따로 준비를 해봤습니다.
사무장님.
-이혼, 재산 분할, 그것이 궁금하다. 준비를 했는데 저희가 시청자분들의 질문을 뽑아왔습니다.
질문 들어갑니다, 변호사님. 준비됐습니까?
-들어와 하면 되나요? 들어오십시오.
-들어가야 하는데, 들어갑니다.
-당당하신데요.
-일단 첫 번째 궁금증인데요.
이혼 이후에 재산 분할이 만약에라도 이루어진다면 새롭게 재산을 취득하게 되지 않습니까?
그 취득하는 취득세 같은 세금 문제 이거 발생하지 않습니까? 어떻습니까?
-취득세 내셔야 합니다.
-그래요?
-대법원 판례에 따르면 재산 분할을 원인으로 해서 재산을 이전하는 경우에
증여세나 양도소득세는 과세 대상이 아니라고 보고 있습니다.
다만 취득세는 내셔야 하고 지방세법에 따르면 이혼을 원인,
재산 분할 원인으로 하는 경우에는 특례감면규정은 있는 거로 알고 있습니다.
-어쨌든 재산 분할에도 취득세가 있다. 두 번째 궁금증입니다.
이혼 시 재산 관련 협의를 했고 분할을 해 주기로 약속을 했는데 이게 3년이 지났는데도 이걸 제대로 이행하지 않고 있습니다.
어떻게 해야 할까요?
-물론 협의 이혼을 전제하신 사례 같습니다.
이미 합의가 완성이 됐다면 합의된 그 돈을 달라는 약정금 지급 청구를 하시면 됩니다.
이것은 일반 민사소송이고요. 이미 합의가 다 되었는데 재산 분할을 다시 정해 주세요 판사님.
이렇게 심판 청구를 하면 앞서 보신 바와 같이 청구의 이익이 없어서 각하하실 위험이 있습니다.
-이제 마지막 질문입니다. 결혼 당시에 남편이 잘못을 한 후에 사과의 의미로 재산 포기 각서를 딱 썼습니다.
이혼을 하게 되면 이 각서의 효과 어떻게 됩니까?
-부부 생활 중에 각서를 쓰는 경우는 상당히 흔합니다.
-많습니다.
-안 써보셨어요?
-아직 안 써봤습니다.
-사무장님 좀 써보셨나 보네요.
-잘못했으니까 재산 포기 각서는 아니더라도.
-신체 포기 각서?
-신체 포기 각서는 너무 심하고 일단 다시는 그러지 않겠다.
만약에 또다시 그런 일이 재발했을 경우에는 내가 100만 원을 주겠다. 이런 것은 해본 적이 있기는 하죠.
-이런 각서 효력 있습니까?
-모두 포기하고 맨 몸으로 나가겠다, 이런 각서들이 종종 소송에 올라오는데요.
우리 대법원 판례는 혼인 중에 재산 분할 청구권을 사전에 포기하는 것은
재산 분할 청구권의 성실상 허용되지 않는다고 보고 있습니다.
그런데 만약에 이혼을 전제하고 재산 분할 협의를 아주 구체적으로 한 끝에 그럼 줄 게 없네.
한쪽이 재산 분할 청구권을 포기하기로 한 경우에는 어떻게 되느냐.
우리 대법원 판례는 이 경우에도 이것을 쉽사리 포기 약정으로 봐서는 안 된다라고 하고 있기 때문에 안심하시기 바랍니다.
-그러면 각서가 의미가 없는 거네요.
-각서 몇 장 있는데.
-아쉬워하시는 분들 꽤 많으실 것 같은데 이 사건 마무리해 보겠습니다. 문지영 변호사님.
-재산 분할 의논하실 때 각자 명의 재산을 이렇게 정리해 보시면 좋을 것 같습니다.
법원에서 판사님들이 나눠주는 표인데요. 변호사들도 다 이 양식을 기준으로 하고 있습니다.
재산이 많은 집은 목록이 좀 길어지는 차이만 있을 뿐이고요.
상호 이렇게 목록을 도출했는데도 원만한 해결이 어렵다면 그러면 남은 것은 법률 전문가의 도움을 받는 것입니다.
-여보세요?
-안녕하세요, 사장님. 로이어타워 분양 중인데요. 좋은 기회라 연락드렸습니다.
원룸형 생활숙박시설이라 수익을 낼 수 있는 부동산이고요.
비슷한 위치 다른 곳하고 가격 비교해 봤을 때 정말 좋은 기회라 연락드렸습니다.
-제가 지금 당장은 관심이 없어서. 네. 로이어타워?
한번 알아볼까? 로이어타워. 보자, 돈 될 만한 정보가 떴나. 여보세요?
분양 정보요? 로이어타워요? 그러면 모델하우스 한번 둘러볼 수 있나요?
알겠습니다. 로이어타워라. 인터넷 검색해 보니 별다른 정보가 없던데.
계속 전화가 오네. 모델하우스 한번 가 봐야겠다.
-아까 모델하우스 둘러보셔서 아시겠지만 원룸이기는 한데 구조가 진짜 잘 빠졌습니다.
비슷한 위치의 다른 곳하고 가격 비교해 보면 정말 좋은 기회입니다.
-가격이 어떻게 다르죠?
-저희 바로 옆 건물에 평수는 같은데 최근에 3억 5000만 원에서 4억대였거든요. 저희는 3억입니다.
-생활숙박시설이라고 했죠?
-맞습니다.
-생활숙박시설이라. 이거 온라인으로 숙박업을 하면 충분히 수익이 날 것 같은데. 주변에 관광지도 많고.
-사장님, 정말 좋은 기회입니다. 오신 김에 계약하고 가세요. 몇 자리 안 남았습니다.
-계약금이 얼마죠?
-3000만 원입니다.
-그러면 계약하겠습니다.
-잘 생각하셨습니다. 그러면 계약서를 좀 쓸게요.
-승우 씨, 뭐 기분 좋은 일 있어요? 얼굴이 확 폈는데.
-좋은 일 있지요.
-뭔데? 혹시 좋은 분양 정보라도 있는가? 승우 씨 부동산 투자 같은 거 잘하잖아. 나도 좀 알자.
-요즘 원룸형 생활숙박시설이 수익 내기 좋잖아요.
분양가 저렴하게 좋은 곳 하나 잡았지.
-진짜? 어디인데요?
-로이어타워라고, 한번 봐봐. 봐봐.
-계약금은 3000만 원이라고 했죠?
-맞습니다. 우리 사장님이 보는 안목이 있으시네요.
-계약할 건데 특약 하나 정했으면 하는데.
-말씀하세요.
-만약 제가 한 달 내에 계약 해제를 원할 경우 해제할 수 있다는 조건이요.
-알겠습니다. 그러면 그 내용을 여기에 하나 적어놓겠습니다.
-보자. 숙박업을 하려면 절차를 제대로 알아봐야겠지.
원룸형이라 숙박업이 불가능하다고? 잠시만. 이거 제대로 된 것인가?
그때 이거 끝물이라고 했지? 여기는 오피스텔이잖아.
이거 완전 그때 이야기했던 거랑 다르네. 숙박업이 안 되면 굳이 분양받을 필요가 없는데.
안 되겠다, 이거 계약 해지해야 하겠다. 이거 분양 계약 해지 하려고요.
-계약 취소는 안 됩니다.
-아니, 이야기했던 것과는 달라서 계약 해지 하겠다는데 왜 안 됩니까?
-죄송한데 계약서 작성하면 계약 취소가 안 됩니다.
-아니, 그런 법이. 진희 씨한테 이야기해 줘야 할 것 같아서.
-무슨 일인데요?
-우리 분양받은 데 있잖아. 진희 씨도 수익 내려고 한 거잖아.
-그렇지.
-원룸형이라 숙박업이 안 된다고 하네. 그래서 계약 해지 하려고 갔는데 해지가 안 된다네.
-뭐? 취소가 안 된다고요? 혹시 이거 분양 대행업체라고 무조건 안 된다고 하는 거 아니에요?
-승우 씨가 계약 취소를 요청했다가 거절당했다는 이야기를 듣고 저는 내용증명을 보내기로 마음먹었습니다.
분양 계약을 검토해 실질적인 분양자인 시행사에 계약 해지를 구하는 내용 증명을 보냈는데요.
시행사에서는 분양 계약은 신탁 계약이 체결됐고 신탁계약 내용에 따르면 신탁계약이 종료되기 전까지는
시행사가 아니라 신탁사가 분양자의 지위를 갖는다고 통보했습니다.
그래서 신탁사에 내용증명을 보냈습니다.
-신탁사에서 연락왔어요?
-아니요. 답이 없네요.
-어떻게 해야 하지, 진짜.
-송인엽 변호사님, 분양 계약 이거 취소할 방법이 없습니까?
-방법이 있습니다. 방문 판매 등에 관한 법률 제8조 제1항에 따르면 방문판매 또는 전화권유판매의 방법으로
재화 등의 구매에 관한 계약을 체결한 소비자는 다음 각호의 기간 이내에
그 계약에 관한 청약 철회 등을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그 기간에 대해 살펴보면 제7조 제2항에 따른 계약서를 받은 날로부터 14일.
다만, 그 계약서를 받은 날보다 재화 등이 늦게 공급된 경우에는 재화 등이 공급되거나
공급이 시작된 날부터 14일이라고 되어 있습니다.
김승우 씨는 분양 계약을 체결한 지 일주일이 지나고 정보가 잘못된 것을 알고 바로 계약 취소를 요청하러 갔습니다.
김승우 씨는 그렇기 때문에 14일 이내에 분양 계약을 철회하겠다는 의사 표시를 한 것으로 보이고
법에 따라서 철회가 가능한 것입니다.
-일단 분양 계약을 철회할 수 있다고 하니까 다행인데 그런데 말씀 중에요.
방문판매 또는 전화권유판매 방법으로 재화 등의 구매에 관한 계약을 체결한 경우라고 하셨는데
부동산 분양 계약도 여기에 해당이 됩니까?
-진행자님, 좋은 질문을 주셨는데 생활형 숙박시설, 즉 부동산을 재화로 볼 수 있는 지에 관해서는
여러 다툼이 있을 수 있고 실제로 있습니다.
하지만 대부분의 우리 하급심 판례에서는 부동산을 재화로 보고 있고 그에 따라
부동산 분양 계약을 재화 등의 구매에 관한 계약이라고 보고 있습니다.
다만 최근 수원지방법원 성남지원에서 방문판매법에서 말하는 재화를 소비재로 한정해야 한다.
그렇기 때문에 부동산은 재화가 아니라고 본 게 있긴 하지만 제 생각에는 앞으로 계속해서
부동산을 재화로 판단할 것으로 예상됩니다.
-지금 김승호 씨가 직접 이제 모델하우스에 가서 분양 계약을 체결한 건데 이것도 방문판매나 전화권유판매에 해당이 되나요?
-방문판매법상 전화권유판매라고 하면 전화를 이용해서 소비자에게 권유하거나 전화 회신을 유도하는 방법으로
재화 등을 판매하는 것을 말합니다.
반드시 전화 계약을 체결하는 것뿐만 아니라 전화 사용해서 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써
청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우도 포함됩니다.
쉽게 말하면 전화로 부동산 사라고 꿰어낸 후에 바깥에서 만나 계약서를 작성, 체결해도
전화권유판매 방식에 해당한다는 것입니다.
다만 여기서 주의할 점이 하나 있습니다.
-어떤 점입니까?
-전화로 부동산에 관한 구체적인 설명, 즉 꿰어내는 행위가 있어야 전화권유판매에 해당합니다.
단순히 모델하우스나 시설에 방문하라는 내용만으로는 당연히 되지 않습니다.
부동산에 관한 내용, 즉 가격이나 시설, 위치, 조건 등에 관한 내용들을 설명하는 것이 당연히 필요한 것입니다.
-저는 또 여기서 궁금한 게 분양 계약을 체결할 당시에 그 직원이죠.
최영미 씨가 주변 시세에 대해서 이야기했던 게 상당히 달랐습니다.
그러면 김승호 씨가 판단할 때 잘못된 정보를 해서 착오를 일으킬 수 있지 않습니까?
착오에 기인해서 취소하는 거, 이거 어떻습니까?
-그렇습니다. 사무장님이 말씀하신 대로 부동산 시가에 관해서는 민법상 착오 취소 더 나아가서는
사기 취소가 문제가 될 수 있습니다.
착오 취소는 말 그대로 계약의 중요한 부분에 관하여 착오하였다고 이유로 계약을 취소할 수 있는 법리이고
사기 취소는 속았기 때문에 계약을 취소한다는 법리입니다.
우선, 우리 대법원은 부동산 시가에 관한 착오의 경우는 동기의 착오에 불과하므로
중요한 부분에 대한 착오가 아니라는 것을 전제로 계약 취소가 안 된다고 보고 있습니다.
또한 드라마 사례에서 분양업체 직원인 최영미 씨는 바로 옆 건물에서 3억 5000만 원에서
4억 정도에 팔렸다고 말했는데 바로 옆 건물이 생활형숙박시설인지 오피스텔인지의 여부는
일반 거래의 경험칙상 고지의 의무가 인정된다고 보기는 어렵습니다.
즉, 그 정도는 김승호 씨가 직접 확인을 하고 계약을 체결했었어야 하는 것입니다.
-그런데 김승호 씨는 부동산 시가를 뭐, 그래, 좋다.
잘못 알았더라도 직원이 수익형 부동산이라고 했는데 지금 숙박업이 안 된다면 수익형 부동산이 아닌 거 아니냐.
이거는 계약을 따내기 위해서 사기를 친 것이 아니냐. 또 이렇게 주장하고 있거든요.
-안타깝지만 사기로 인정되기는 어려울 것으로 보입니다.
수익형 부동산이라고 하면 그 종류도 굉장히 많은데 예를 들어 월세 임대 수익형도 있고, 숙박업 수익형도 있고
수익형이라는 뜻 자체가 다양한 종류를 내포하는 개념입니다.
그렇기 때문에 명시적으로 분양사에서 숙박업이 가능하다고 광고한 적이 없기 때문에
이런 주장을 하더라도 계약이 취소되기는 어렵다고 판단이 됩니다.
다만 제가 직접 수행한 사건 중에서 숙박업이 가능하다고 명시적으로 시행사와 분양사에서 광고했으나
실제 숙박업이 불가능해서 사기행위가 인정된 사례가 있기는 합니다.
그렇기 때문에 이 사건에서 기망행위가 명확한지 그리고 그 기망행위가 무엇인지 여부가 쟁점이 되는 겁니다.
-그럼, 이진희 씨 경우는 지금 김승우 씨처럼 방문판매법 적용이 가능합니까?
-이진희 씨 경우에는 방문판매법 적용이 안 됩니다.
앞에서 설명했듯이 방문판매법상 전화 판매 권유가 인정되기 위해서는 소비자가 전화를 받아서
부동산에 관한 구체적인 설명을 들은 후에 시설이나 모델하우스에 방문해서 계약을 체결하는 경우에
인정이 되는 겁니다.
제가 사건에 대해 좀 더 자세히 알아보니 이진희 씨는 본인이 인터넷을 통해 정보를 면밀히 살펴보았고
블로그 등에 기재되어 있는 모델하우스 방문 예약 링크에 접속해서 모델하우스 방문 예약을 했습니다.
다음 날 모델하우스 직원은 예약 확정 확인 전화만 했을 뿐인데 이를 전화 판매로 보기에는 어렵습니다.
-이 이진희 씨가 김승우 씨가 이야기해 줬잖아요. 분양대행업체에서 계약 취소를 해주지 않는다고.
그래서 분양사에 내용증명을 보냈습니다. 그런데 분양사에서는 신탁사의 책임이라고 이야기하거든요.
그런데 신탁사에는 또 내용증명을 보냈더니 아무런 답이 없습니다. 이거 어떻게 해야 합니까?
-사실 이 부분이 이 사건의 핵심이 됩니다.
분양 대금 반환과 관련하여서는 시행사가 책임진다고 되어 있는데
시행사는 돈을 못 준다는 경우가 말이 되는 것인지, 그 여부입니다.
실제로 이런 사건들에서 대체로 분양사들이 이런 주장을 합니다.
이는 분양 계약과 더불어 신탁 계약이 문제 되는 경우인데 분양사 또는 시행사는 대부분 신탁 계약을 체결하면서
신탁 계약서 내에 신탁 계약이 지속되는 동안은 분양자의 지위가 신탁사에게 있다는 취지의 조항들을 넣어 놓고 있습니다.
따라서 이진희 씨는 분양 계약에 기재되어 있는 당사자들 모두에게 내용증명을 보내서 계약 해제를 하고
계약금을 반환해달라는 의사 표시를 해야 하는 것입니다.
-그렇게 하면 진희 씨가 신탁사로부터 계약금을 돌려받을 수 있습니까?
-사실 계속 주지 않으면 신탁사에게 소송을 제기하는 것이 제일 좋습니다.
그리고 제 개인적인 생각으로는 승소 판결을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
그런데 문제는 판결 후에 강제집행, 즉 실제 돈을 받을 수 있는지에 대한 문제에서 발생합니다.
대부분 분양계약서의 신탁 회사는 신탁 재산 및 신탁 계약의 업무 범위 내에서만
분양 계약상 책임을 부담한다는 조항을 필히 넣고 있습니다.
이 조항을 쉽게 해석하면 신탁 회사는 여러 개의 지갑을 갖고 있는데 모든 지갑을 뺏을 수 있는 것이 아니고
현재 문제 되는 분양 계약과 관련된 지갑 한 개만 뺏을 수 있다는 겁니다.
즉 신탁 회사가 아무리 돈이 많고 지갑에 돈이 많다고 해도 분양 계약과 관련된
그 한 개의 지갑에서만 우리가 돈을 빼 올 수 있기 때문에 만약 그 한 개의 지갑에 돈이 없으면
승소 판결을 받더라도 돈을 못 받게 되는 말도 안 되는 상황이 벌어지게 됩니다.
실제로 승소 판결을 받더라도 분양실적이 너무 저조하거나 혹은 분양이 대체로 완료가 되어
더 이상 신탁 재산이 없는 경우에는 돈을 못 받게 되는 경우가 상당히 많습니다.
이러한 경우에는 법률전문가와 미리 소송 제기하기 전에 상의를 할 필요가 있겠습니다.
-그런데 지금 드라마상에서 나왔던 게 기억이 나는데 이진희 씨가 계약할 때 한 달 이내에는
계약을 해제하게 해달라고 특약을 넣었습니다.
-그렇죠.
-그 특약에 기해서 계약 취소를 할 수 없습니까?
-그 특약을 이유로 계약을 해제할 수 있기 때문에 저는 승소 판결이 예상된다고 말씀드렸습니다.
보통 분양 계약을 할 때 동호수 지정을 하기 전에는 계약을 해제할 수 있다라든지 아니면
며칠 내에 해제를 원할 시에 해제를 할 수 있다라는 약정이 있으면 당연히 계약을 해제할 수 있습니다.
그런데 이런 약정사항을 반드시 계약서에 기재해 두는 것이 필요합니다.
기재가 되어 있지 않으면 그 특약사항을 입증하는 다른 증거를 제출해야 하는데 그게 실무상 정말 쉽지 않습니다.
저도 과거에 아파트 분양 계약을 체결할 때 이런 약정을 말로만 듣고 계약서에 기재되어 있는지를 확인 못 해서
굉장히 번거로웠던 적이 있는데 시청자 여러분도 유의하셔야 합니다.
-변호사님도 그런 일이 있다는 걸 봐서는 반성하십시오.
-반성해야 합니다.
-오히려 피해자의 마음을 더 잘 아시는 거예요.
-그럴 수 있죠. 맞습니다.
-분양 계약 취소와 관련된 사건 들여다봤는데요. 이 사건 정리를 한번 해볼까요, 변호사님?
-최근 부동산 시장에 대한 관심이 많이 줄어들기는 했지만 여전히 부동산에 대한 수요는 많습니다.
게다가 부동산 계약의 특성상 거액의 돈이 투입됨에도 불구하고 인터넷, 블로그, 전화 등의 광고만을 접하고
부동산 계약을 체결하는 경우가 굉장히 많습니다.
사실 오늘 말씀드린 방문판매법을 제외하면 부동산 분양 계약을 취소하기는 매우 어려운 것이 현실입니다.
따라서 부동산 계약을 하기 전에 서명하기 전에는 반드시 신중하게 생각하는 것이 좋겠습니다.