-잘 먹고 잘살아라.
그놈의 술만 먹으면 필름이 끊겨서 이혼까지 당하게 생겼으니.
김 계장. 술?
어제도 마셨는데.
그래, 알겠다.
바로 갈게.
네가 어쩐 일로 술을 다 마시자고 했어?
-나 오늘 기안 올린 거 깨졌잖아.
-술이 간절하겠네. 그런데 여기는?
-인사해라.
-처음 뵐게요.
-술 생각날 때 한 번씩 보고. 그러면 우리 본격적으로 한잔 하자.
-가자, 가자.
-가자, 가자, 가자, 가자.
-짠. 계장님...
-(해설) 김 계장을 위로하려고 만난 그날 저는 정신없이 술을 마시다 그만 정신을 잃었습니다.
-두 사람 좋은 시간 보내고 나는 먼저 갑니다.
-박 계장님은 제가 잘 챙길게요.
-네, 부탁합니다.
-집에 보내드려야 할 것 같은데.
-야, 너 그날 무슨 일 있었어?
-무슨 일? 나 그날 모텔에서 일어나니까 혼자 있던데.
-그 여자가 너한테 성폭행당했다고 신고하겠다고 연락 왔더라니까.
-뭐? 성폭행?
-너 또 기억 안 나? 이거 술만 마시면 필름이 끊기니까.
-나 아무것도 기억 안 나는데.
-야, 공무원은 범죄 저지르면 바로 잘리는 거 몰라?
-야, 김 계장 나 어떻게 해?
-일단 합의금 줘서 무마시켜야지.
-합의금? 얼마나?
-큰 거 한 장을 해야 입막음 제대로 안 하겠어? 1억.
-1억? 일단 알겠다.
나 돈 마련할 때까지 입단속 철저히 좀 시켜라.
-그래, 그래. 알겠다.
-(해설) 저는 그렇게 합의금 1억 원을 건넸고 그 일을 어렵게 무마시켰습니다. 그런데.
-네가 웬일로 술을 다 마시자고 해? 요즘 제수씨 눈치 보인다고 절대 안 된다고 하더니만.
-마누라가 애들 데리고 친정 갔지. 이런 날은 마셔줘야지.
-자식 작정을 했구먼, 아주. 그래.
오늘 한번 부어라 마셔라 한번 해 보자, 그러면.
-해 보자.
-김 계장님, 안녕하세요?
-여기서 만나네요. 일행 없으면 합석?
-네, 좋아요. 오늘 친구들 만나기로 했는데 제가 좀 일찍 도착했거든요.
-그래요? 여기는 저랑 같이 일하는 박지만 계장.
여기는 문화계 일하는 최진수 씨.
-안녕하세요?
-안녕하세요? 술 한잔 같이하시죠. 앉으세요.
-술 한잔하시고. 한잔해라, 자식.
-(해설) 저희 세 사람은 화기애애한 분위기 속에서 술을 마셨습니다.
그런데 그 여자가 저에게 계속 은근한 추파를 던졌고 술이 많이 취했던 저는 그 꼬임에 넘어가고 말았습니다.
-야, 박 계장 너 큰일 났다.
-무슨 큰일.
-그날 같이 술 먹은 걔가 미성년자란다.
-문화계에서 일한다며.
-자기 언니 이력을 나한테 이야기한 거더라고.
걔 부모가 미성년자 성폭행이라고 경찰에 신고한다는 거 내가 겨우 뜯어말렸어.
-어쩌지? 나 모텔에 들어간 것밖에 기억 안 나는데.
-야, 모텔에 들어갔으면 끝이지. 누가 네 말을 믿겠어?
-어쩌지?
-미성년자 성폭행은 바로 해고인 거 알지? 무조건 막아야지.
-합의금도 크겠지?
-당연하지. 그 부모가 3억. 그 이하로는 절대 합의 안 본다더라.
-3억? 마누라가 알면 바로 이혼인데.
-그래도 직장에서 잘리고 주변에 알려져 개망신당하는 것보다 낫지.
야, 제수씨 모르게 어디서 돈 좀 구해봐라.
-일단 알겠다.
-그래.
-술이 원수입니다.
-박 계장님.
-아니, 어떻게.
-그날은 잘 들어가셨어요? 그때 침대에만 눕혀드리고 바로 나왔는데.
-침대에서만요? 진수 씨가 미성년자라던데.
-제가요? 제가 좀 동안이기는 하죠. 그런데 저 25살이에요.
-스물다섯이요?
-저 운동 가야 해서.
-네. 뭐야, 김 계장 이 자식.
미성년자 성폭행이라더니.
그러면 설마 나한테 돈을 뜯어내려고? 야, 김 계장.
네가 나한테 사기를 쳐?
나 이대로는 절대 못 넘어가니까 딱 기다려라.
-참 별일이 다 있습니다. 박보영 변호사님 일단 가장 먼저 궁금한 부분이요.
박지만 씨를 속인 김대오 씨 처벌을 받아야 할 것 같은데 당연히 가능하겠죠?
-당연히 중형으로 처벌될 것 같습니다.
김대오 씨의 행동은 신뢰 관계에 있는 직장 동료를 속여 돈을 빼앗은 것으로 죄질이 매우 불량한데요.
이러한 김대오 씨의 행동이 형법상 사기인지 공갈인지부터 설명해 드리겠습니다.
-일단 박지만 씨를 속여서 돈을 받아 간 것이기 때문에 이게 사기에 해당하지 않습니까?
-형법 제347조는 사람을 기망하여 즉 거짓말로 속여서 상대방이 재물 등을
교부하게 하는 것을 처벌하고 형법 제350조는 사람을 공갈하여 즉 겁을 주거나 협박해서 상대방의 재물 등을
교부하게 하는 것을 처벌하도록 규정하고 있습니다.
간단히 말하면 피해자를 속여 편취하면 사기죄가 성립하고 피해자를 협박하여
갈취하면 공갈죄가 성립하는데 이 사건에서는 김대오 씨가 박지만 씨를
협박해서 돈을 갈취한 것이므로 공갈죄가 성립한다고 볼 수 있습니다.
-그러면 공갈죄의 처벌 수위는 어떻게 되죠?
-형법상 공갈죄가 성립하는 경우 법정형은 10년 이하의 징역
또는 2000만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
그리고 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률에는 갈취한 금액이 5억 원 이상
50억 원 미만일 때에는 3년 이상의 유기 징역, 50억 원 이상일 때는 무기
또는 5년 이상의 징역에 처하도록 가중 처벌하고 있습니다.
실제 이 사안과 유사한 사건에서 공무원인 직장 동료를 공갈하여 15억 원을 갈취한
공무원 A 씨에게는 징역 6년의 중형을 선고한 사례가 있습니다.
-15억이면 정말 엄청난 금액이지 않습니까?
-친구가 아니죠.
-그러면 형사 처벌을 받게 된다면 지금 김대오 씨 그리고 박지만 씨는 공무원이거든요.
그러면 김대오 씨는 해직이 될 수도 있겠네요?
-두 사람 모두 공무원의 신분을 가지고 있는데요.
국가공무원법 제69조는 공무원의 당연 퇴직 사유를 규정하고 있고
동법 제33조에 결격 사유를 증명하고 있습니다.
제33조 3호 내지 5호에서는 금고 이상의 실형, 집행유예를 선고받은 경우에 결격 사유를
규정하고 있는데 김대오 씨가 이 사건으로 금고 이상의 형을 받게 되는 경우 당연 퇴직됩니다.
-그러면 이 드라마 사례와는 다르게 만약에 박지만 씨가 공무원 신분으로
성범죄를 정말로 저질렀다면 이게 해직 사유가 되나요?
-그렇습니다.
국가공무원법 제33조 결격 사유에 따르면 공무원이 성범죄를 저질러
벌금형 100만 원 형을 선고받고 그 형이 확정되면 동법 제69조에 따라 당연 퇴직되는데
이는 공무원으로서의 신뢰를 해치는 범죄로 간주되기 때문입니다.
그리고 성폭력범죄처벌등엘관한특례법에서는 강간, 성추행, 성폭행, 불법 촬영 그리고
이를 유포한 경우 등을 성폭력 범죄로 규정하고 있습니다.
-그리고 제가 알고 있기로는 성범죄로 해직이 되게 되면
이 해직 외에도 또 다른 불이익이 있다고 알고 있는데 맞지 않습니까?
-맞습니다.
공무원 징계령 제5조에 따르면 공무원의 성 비위는 대체로 파면이나 해임 같은
중징계 대상이고 특히 성폭력, 성희롱, 성매매 등은 무관용의 원칙이 적용될 가능성이 있습니다.
만약 강간, 준강간, 강제추행 등 중대 성범죄를 공무원이 저질러 파면되는 경우
공직 배제 처분과 5년의 임용 금지, 연금 2분의 1의 감액 처분이, 해임의 경우
공직 배제 처분과 3년의 임용 금지, 일정 비율의 연금 감액 등이 추가적인 불이익이 따르게 됩니다.
-만약에 이 사례에서는 실제로 그런 일이 일어나지는 않았습니다만 미성년자를 추행한 것이
사실로 밝혀진다면 그때는 어떻게 되나요?
-국가공무원법 제33조 제6의 4에서는 미성년자에 대하여 성폭력 범죄
또는 아동 청소년 대상 성범죄를 한 사람으로서 금고 이상의 실형, 집행유예, 벌금 이하의 형을 선고받고
그 형이 확정되거나 징계로 파면 처분 또는 해임 처분을 받은 날로부터 20년 동안 공무원 결격 사유로
규정하고 있고 재직 중인 자의 경우 동법 제69조에 따라서 당연 퇴직 사유로 규정하고 있습니다.
지금 미성년자에 대한 성범죄가 인정되는 경우에는 벌금형의 액수와 관계없이 당연 퇴직되고 20년간 임용될 수 없습니다.
-그리고 저는 또 걱정되는 부분 중의 하나가 지금 박지만 씨 아내가 이 사실을
알고 나면 이혼을 하자고 요구할 수도 있잖아요.
그러면 박지만 씨의 행동이 유책 사유에도 해당이 되나요?
-그럴 수 있는데요.
민법 제840조 제1호에서는 재판상 이혼 사유로 규정한 배우자의 부정행위라 함은
간통을 포함하는 보다 넓은 개념으로써 간통까지는 이르지 아니하나 부부의
정조의무에 충실하지 않은 일체의 부정한 행위가 이에 포함되는데 박지만 씨는
비록 김대오 씨의 계략에 속기는 했었지만 정미희 씨, 최진수 씨와 성관계를 목적으로 모텔로
간 것은 만취한 것을 고려하더라도 본인의 의지로 볼 수 있기 때문에 성관계 여부와 상관없이 유책 사유로서
부정한 행위에는 해당할 수 있다고 보입니다.
-그런데 박지만 씨가 너무 억울한 상황이라서 아내분 입장에서도 일단
김대오 씨, 김 계장의 공갈죄부터 먼저 처벌을 해야겠다는 마음으로 소송에
달려들면서 시간이 늘어나면 이혼 기간이 넘어갈 수 있잖아요.
그렇게 되면 이혼을 청구하지 못할 수도 있을 것 같은데요.
-금방 사무장님 말씀하신 게 어떻게 보면 일반적일 수 있는데요.
민법 제841조에서는 부정행위로 인한 이혼청구권의 소멸 사유를 규정하고 있는데
부정행위를 한 배우자가 사전 동의하거나 사후 용서 한 때 또는 이를 안 날로부터 6월
그 사유가 있은 날로부터 2년을 경과한 때에는 이혼을 청구하지 못한다고 규정하고 있습니다.
그러므로 만약 박지만 씨 아내분이 부정한 행위 사실을 알고 6개월이 경과하면
부정행위를 사유로 한 이혼 청구는 할 수 없게 됩니다.
-그러면 만약에 박지만 씨 아내가 안 날로부터 6개월이 지났지만 그래도 이혼을 하고 싶다.
그러면 방법이 없습니까?
-제가 사건을 좀 더 조사해 본 결과 이미 박지만 씨의 과도한 음주로 인한
블랙아웃 등으로 아내분과는 많은 갈등을 이어왔고 결국 박지만 씨의 블랙아웃에서
발생한 2번의 공갈 피해 등은 가정의 경제에도 심각한 위기를 초래했다고 보입니다.
그러므로 이러한 사유는 민법 제840조 제6호에서 정한 기타 혼인을 계속하기
어려운 중대한 사유가 있을 때 해당하여 이혼 청구는 가능하다고 보입니다.
-다시 드라마로 돌아와서요.
김대오에 대한 형사 처벌은 지금 물론이고 민사상 손해배상도 이루어져야
할 것 같은데 지금 김대오 씨에게 속아서 박지만 씨가 합의금으로 건넨 돈만 해도 상당하네요.
-맞습니다.
김대오 씨가 박지만 씨를 공갈하여 갈취한 금액은 4억 원입니다.
갈취한 금액은 손해배상금으로 청구 가능합니다.
그리고 만약 김대오 씨의 공갈 범행에 대해 정미희 씨나 최진수 씨가 공모하여
공범으로 형사 처벌된다면 박지만 씨는 김대오 씨 외에도 정미희 씨나 최진수 씨를 상대로
공동불법행위 책임을 물어 연대하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
-그런데 지금 드라마상으로 보면 최진수 씨, 그날 술 마셨던 최진수 씨와 우연히
만났는데 미성년자로 알고 있었는데 미성년자가 아니라 스물다섯이라고 했고
모텔에 들어가서 침대에 그냥 눕혀 놓고만 나왔다고 얘기했지 않습니까?
그렇다면 김대오 씨의 범행과는 최진수 씨는 관계가 없는 것 같은데요.
-정확한 사실관계는 김대오 씨에 대한 수사 과정에서 밝혀지겠지만 김대오 씨가
박지만 씨로부터 갈취한 3억을 혼자 다 가지고 김대오 씨가 최진수 씨에게는
단순히 술자리에 참석해서 박지만 씨와 술만 마셔달라고 하고 최진수 씨 본인의 의사로
박지만 씨와 모텔로 간 것이라면 최진수 씨는 아무런 잘못이 없기 때문에
민형사상 책임에서 벗어날 수도 있을 듯합니다.
박지만 씨로부터 최진수 씨가 갈취가 금원 중 일부를 받았는지 공갈 범행에 대해
사전 모의가 있는지가 굉장히 중요한 쟁점으로 보입니다.
-그러게 참 술이 웬수입니다.
박지만 씨가 이제는 술과 이별을 하시지 않을까 그런 생각을 조심스럽게 해봅니다.
변호사님 마지막으로 한마디 해 주시죠.
-박지만 씨 믿었던 직장 동료에게 속아 4억 원이라는 거액을 공갈로 갈취당하신 점 정말 억울하고 비참하실 것 같습니다.
먼저 김대오 씨와 정미희 씨, 최진수 씨를 공갈죄 공범으로 형사고소하고
공동불법행위자로 보아 민사상 손해배상청구도 연대하여 청구하시기 바랍니다.
그리고 모든 사건의 원인은 과음으로 인한 블랙아웃에서 비롯된다는 점을 잊지 마시고
절주를 하시거나 금주를 하셔야만 추가적인 문제가 발생하지 않음을 꼭 기억하시기 바랍니다.
-얼마 전에 내가 도배도 새로 했고 싹 치워뒀으니까 손볼 건 없을 겁니다.
-집이 깔끔하네요. 특별히 저희가 알아둬야 할 건?
-그런 거 없습니다.
-전세 가격도 적당하고 신혼집으로 딱이네요.
-그러면 2년 동안 잘 살고 우리는 다음 계약 때나 봅시다.
-(함께) 네.
-감사합니다.
-신혼집까지 구한 저희는 얼마 후 결혼식을 올렸고 이 집에서 생활을 시작했습니다.
그런데.
-자기야. 자기, 왜? 또 가위눌렸어?
-며칠째 계속 이러네. 이 집에만 오면 이상하게 한기가 계속 돌고.
-결혼식 준비한다고 그동안 스트레스 많이 받아서 그런가 보다.
아니면 우유라도 따뜻하게 데워줄까? 기다려 봐.
이상하네.
-갑자기 몸이 왜 이러지. 으스스한 게 감기인가.
-깜짝이야.
-왜, 왜, 왜? 무슨 일인데.
-저기 검은색.
-뭐가. 아무것도 없는데.
-분명히 사람 같은 모습의 검은색 그림자가 소파에 앉아 있었는데.
-자기야말로 스트레스받아서 헛것 본 거 아니야?
-그런가. 그런데 나 너무 놀랐단 말이야.
-우리 둘 다 기력이 너무 없는 것 같다.
우리 내일은 좀 보양식으로 먹는 게 어때.
-그럴까. 전복삼계탕 어때.
-좋지.
-그 와중에 메뉴 선정까지.
-정말 대단합니다.
-하지만 남편의 가위눌림은 더욱 심해졌고 숙면을 취하지 못하는 날이 늘어났습니다.
저도 집에만 들어서면 이상한 한기를 느끼고는 했죠.
그런데.
-아랫집 택배가 잘못 왔네. 인사도 드릴 겸 갖다 드려야겠다.
안녕하세요? 택배가 저희 집으로 잘못 왔더라고요.
-고마워요.
우리 딸이 보낸 영양제인데 안 와서 계속 기다렸거든.
그런데 그 집 살기 괜찮아요? 부부가 다 강심장이야, 강심장.
-그게 무슨?
-몰랐어요? 내가 괜한 소리를 했네.
-잠시만요. 강심장이라니 그게 무슨 말씀이신데요?
-저기 사실은 말이야.
새댁 들어오기 전에 그 집 살던 사람이 그곳에서 목숨을 끊었어.
집주인이 말 안 했어요?
-네. 우리 집에서요?
-응.
-처음 듣는 얘기죠.
-소름이 돋네요.
-지금 저희가 사는 집에서 사람이 죽었다면서요?
-그런 일이 있었지.
-그런 건 계약할 때 미리 알려주셨어야죠.
저희가 그 집 살기 시작하면서부터 맨날 가위눌리고 몸도 아프고 죽기 직전이라고요.
-그런 걸 알려줄 의무는 없는 거로 아네만.
-당연히 알려주셔야죠.
부동산 계약할 때는 중요 고지 의무 있잖아요.
-이런 거 집에 하자를 알려주는 거지 이런 사사로운 걸 얘기할 필요는 없네.
-저희 그 집에서 못 삽니다. 계약 해지해 주세요.
-못 해주네.
-해 주세요.
-정 해지하고 싶으면 다른 세입자를 구해 오든지. 댁들이 위약금을 내시게.
-(함께) 뭐라고요?
-일단 궁금한 것이 부동산 임대차 계약을 할 때 사망 사고 같은 사건이
있었다는 것을 알리지 않고 계약을 해도 되는 것인지 모르겠습니다.
최재원 변호사님 어떻습니까?
-아마 이 방송을 보고 있는 시청자분들도 이 부분이 가장 궁금해하실 것 같은데요.
결론부터 말씀드리면 이런 중요한 내용은 분명하게 알릴 필요가 있습니다.
이와 관련해서 우리 대법원의 입장은 이렇습니다.
부동산 거래에서 거래 상대방이 특정 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우.
이런 경우에는 신의성실의 원칙에 따라서 해당 사실을 사전에 고지할 의무가 있다.
이렇게 우리 대법원은 판시를 하고 있습니다.
그러니까 사망 사고, 자살이라든지 타살이라든지 변사라든지 이런 사건이
발생했던 주택의 경우에는 세입자가 이를 알았다면 계약을 체결하지 않았을 가능성이 매우 높기 때문에
집주인은 이를 사전에 알릴 의무가 있다, 이렇게 보는 겁니다.
만약 집주인이 이를 위반하면 상대방은 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
-그러면 지금 정만호 씨가 사전에 사망 사고 사실을 고지하지 않았으니까
계약 해지라든지 또 손해배상을 당연히 해줘야 하겠네요.
-맞습니다.
이와 유사한 사건이 예전에 부산에서도 있었는데요.
그때 당시에 집주인이 오피스텔에서 발생했던 살인사건을 임차인에게 고지를
하지 않은 것은 신의성실의 원칙상 고지 의무 위반에 해당한다.
그리고 임차인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있다.
이렇게 판단한 사례가 있습니다.
따라서 이번 사건의 경우 이연우, 하지영 씨 부부는 집주인의 고지 의무 위반을 이유로
계약 해지 그리고 전세금 반환 이런 거를 요구할 수 있겠습니다.
-그런데 지금 이현욱, 하지영 씨 부부가 악몽에 시달리고 정신적인 고통을 굉장히 많이 받았거든요.
손해배상을 할 때 정신적 손해에 대한 배상도 가능할까요?
-네, 원칙적으로 말씀드리면 인과관계가 인정이 된다면 정신적 손해배상도 가능하기는 합니다.
그러니까 거주자의 정신적 고통이 계약 체결 당시에 적용이 되었던 정보의 어떤 불완전성 여기에 기인한 경우에는
계약 위반에 따른 손해배상이 인정될 수는 있습니다.
그러나 단순히 악몽을 꾼다든가 헛것이 보인다든가 이런 부분은 사실 미신적인 부분도 있고
법률상으로나 과학적으로 인과관계가 인정되지 않을 가능성이 사실 있습니다.
다만 살인사건이 있었음을 알게 된 이후에 그런 사실 때문에 고통을 받고 정신적 치료를 받게 된 경우다.
이런 경우라면 그런 부분에 대해서는 위자료가 인정될 수 있겠습니다.
-어쨌거나 부동산 계약 과정에서 법에서 얘기하는 신의성실의 원칙을 잘 키는 것이 가장 중요하겠습니다.
-맞습니다.
혹시 모르시는 분들을 위해서 간단하게 설명을 드리자면요.
신의성실의 원칙이라고 하는 것은 모든 법률관계에서 당사자가 서로 신뢰를
바탕으로 성실하게 의무를 이행해야 한다는 원칙입니다.
우리 민법 제2조 1항에서도 규정을 하고 있는데요.
제1항에서는 권리 행사와 의무 이행은 신의에 좇아서 성실하게 해야 한다.
그리고 제2항에서는 권리는 남용하지 못한다. 이렇게 규정을 하고 있습니다.
그러니까 계약 당사자는 단순히 계약상에 명시된 조항만 지키는 것이
아니라 상대방이 계약을 합리적으로 이행할 수 있도록 중요한 정보를
제공하고 상대방이 불이익을 입지 않도록 성실하게 행동해야 한다.
이렇게 보면 되겠습니다.
-지금 집주인 정만호 씨가 계약을 취소해달라는 요구를 완강히 거부하고 있기 때문에
결국은 소송으로 가야 하겠네요.
-맞습니다.
이런 경우에 집주인을 상대로 계약 해지 확인 그리고 보증금 반환 소송을 제기할 수 있겠습니다.
다만 요즘 같은 경우는 부동산 경기도 좋지를 못하고 전세가가 집 시세 이하로 내려가는 경우도 종종 있거든요.
그래서 보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 있으니까 집주인의 다른 재산이 있다면
거기에 대해서 미리 가압류를 해둘 필요도 없다. 이렇게 참고하시면 되겠습니다.
-그런데 여기서 또 하나 짚어봐야 할 부분이 부동산 임대차 계약할 때 사전 고지를 해야 할 범위가 어디까지인가.
그러니까 너무 넓게 해석하게 되면 일일이 하나씩 다 체크해야 하는데 계약을 못할 수도 있거든요.
-맞습니다.
-범위를 이야기해 주시죠, 구체적으로.
-엄밀하게 따져보자면 부동산 임대차 계약에서 상대방에게 고지해야 하는
정보에는 단순하게 건물의 물리적인 하자뿐만 아니라 사회적이거나 법률적인 문제도 포함됩니다.
그러니까 건물의 물리적인 하자, 균열, 누수, 곰팡이 발생 또는 소음이나 진동 문제
이런 것들이 있으면 당연히 사전에 고지해야 하는 거고요.
그리고 우리 이번 사례와 같이 과거에 해당 부동산에 자살이나 변사 등 사망 사건이 있었던 곳인지
또는 강력 범죄 이력이 있는 장소인지 이런 부분도 사실 고지해야 합니다.
게다가 신축 건물에서 지속적으로 누수와 곰팡이가 발생한 경우에 건물주가
이를 알면서도 알리지 않은 사건에서 계약 해지를 인정한 사례가 있기도 합니다.
-그리고 이 일대가 곧 재개발에 들어간다.
이런 것도 알려야 하지 않습니까?
-맞습니다. 요즘은 재개발 소식을 쉽게 접할 수 있기는 합니다.
그럼에도 불구하고 재개발이나 재건축이 예정되어 있는지 또는 건물 같은 경우에는
건물의 용도 제한이나 건축법상 문제가 있는지 이런 것들도 사전에 꼭 고지해야 하는 부분입니다.
-생각보다 부동산 계약할 때 고지를 해야 할 내용이 많은 것 같은데.
-그러네요.
-궁금한 게 혹시 이런 내용들을 고지를 제대로 하지 않아서 계약을 해지한 그런 사례가 있습니까?
-왠지 모르게 이런 사례들 물어보실 것 같아서 제가 몇 가지 준비를 좀 해 왔습니다.
-그러실 것 같았어요.
-먼저 하나 설명드리면 원룸 건물이었는데 반복해서 도난 사건이 있었던 경우입니다.
임차인 A 씨는 원룸에 입주한 후에 건물에서 계속 도난 사건이 발생했던 겁니다.
그런데 알아보니까 건물주는 과거에 계속 이렇게 도난 사건이 발생한다는 것을
알고 있었던 거고 그런데 계약할 때 이런 것을 고지를 안 했던 게 밝혀졌습니다.
A 씨는 보안 문제를 이유로 결국 계약 해지를 요구했었고 법원은 고지 의무 위반을 인정하고
계약 해지를 허용한 사례가 있었습니다.
-도난 사건이 자주 일어난다는 것도 만약에 알았다면 계약을 하지 않았겠죠.
이렇게 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.
-맞습니다.
-또 어떤 사례가 있습니까?
-신축 아파트의 하자 문제에 관한 소송이었습니다.
D라는 분이 있었는데 신축 아파트 입주를 했는데 입주 후에 얼마 안 돼서
벽에 균열도 생기고 천장에 누수도 발생하고 이런 것을 발견했던 겁니다.
그런데 아파트 공사를 시행했던 시행사는 이런 문제를 사전에 알고 있었고
그런데 고지를 하지 않았던 게 밝혀졌습니다.
결국 법원은 계약 해지를 인정하고 계약 해지 및 손해배상도 인정했었습니다.
-그리고 외부의 문제 같은 경우도 있었을 것 같은데 어떻습니까?
-외부 환경과 관련해서도 인근에는 악취 및 환경 문제가 사실 있었던 부분이 있었습니다.
E라는 분이 있었는데 주택을 전원 주택을 매입했었습니다.
주택을 구입하고 입주해 보니 인근 공장에서 악취와 매연이 계속 심하게 나오는 겁니다.
그런데 당시 부동산 중개했던 중개업자가 이런 사실을 다 알고 있었음에도
불구하고 설명을 하지 않았던 게 밝혀졌고 법원은 매매 계약을 해지할 수 있다.
이렇게 판단했었습니다.
-그럼 말씀을 들어보니까 그럼 부동산 중개업자도 설명 의무를 다하지 않은 거잖아요.
그럼 일정 부분 책임을 져야 하나요?
-맞습니다.
공인중개사법 제25조에서는 중개대상물에 대한 공인중개사의 설명 의무를 규정하고 있습니다.
그리고 제30조에서는 손해배상책임에 대한 규정도 있는데요.
만약 중개업자가 중개대상물에 대해서 중요한 문제를 알고 있었음에도 불구하고
이를 매수자나 임차인 등에게 알리지 않은 경우에는 그 중개사도 매도인 또는
임대인과 함께 상대방에 대해서 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
-제가 이 이야기 들어보니까 뉴스에서 봤던 기억이 나는데 지금 중개사가
설명을 하지 않았는데 그 사실은 중요 사항에 대한 설명 의무가 안 된다고 해서 거기에 대해서 설명 의무가 없다.
이런 뉴스를 본 것 같은데 그게 어떤 부분인지 기억이 안 나는데 혹시 알고 계십니까?
-아마 사무장님께서 말씀하시는 게 작년에 있었던 대법원 판례를 기억하고 말씀하시는 것 같은데요.
그 기사가 굉장히 이슈가 됐었습니다.
그때 그 사건은 임차인을 끼고 부동산을 매수자에게 이전을 해줬는데 임차인의 동의를 받지 않아서
매도인이 이미 부동산을 처분했음에도 불구하고 임차인에 대한 보증금 반환 채무를
계속 부담하게 되었던 그런 사건이었습니다.
매도인은 공인중개사가 보증금 반환 채무가 매수인에게 이전되지 않을 수 있다.
이런 부분을 설명을 안 했다.
그래서 소송을 제기를 했었는데요.
그때 우리 대법원은 보증금 반환 채무의 어떤 채무 인수 여부와 같은 부분은
사실상의 문제가 아니라 법률 사무에 관한 부분이기 때문에 공인중개사에게 그러한 부분까지 설명할 의무가 있다,
이렇게 보지는 않았던 겁니다.
그러니까 공인중개사는 부동산 거래에 있어서 사실상 문제에 대해서는
설명할 의무는 있지만 법률적인 사무까지도 설명하거나 조사해 줄 필요는 없다.
이런 취지의 판례였습니다.
그러나 여전히 공인중개사의 사실행위에 대한 부분에 대해서는 여전히 설명 의무가 있다,
이렇게 판단하고 손해배상을 인정하는 판례들이 많이 나오고 있습니다.
-그럼 그런 경우에 있어서 손해배상을 할 때 공인중개사가 가입한 보험에서 받게 되나요?
-공인중개사를 상대로 소송을 제기하는 경우에는 보통 공인중개사협회를 상대로
공제금 청구를 함께 제기하는 경우가 많이 있습니다.
이건 공인중개사는 공인중개사법에 따라서 공제 보험을 가입을 하게 되는데
이때 공인중개사의 고의나 과실로 인해서 중개 의뢰인에게 손해를 발생시키게 되면
공인중개사협회가 그 공제금으로 손해배상을 대신 지급해 줄 수 있기 때문에 그렇습니다.
-이 사건 이제 마무리해 보겠습니다.
최재원 변호사님, 마지막 정리 한마디 부탁드립니다.
-부동산 계약에서는 신의성실의 원칙에 따라서 중요한 정보를 사전에 고지해야 하고
특히 사망 사건과 같은 중대한 사항은 반드시 알려줘야 하는 내용입니다.
따라서 이를 고지하지 않으면 임차인이라든지 매수인 등 거래 상대방은
계약 해지 또는 손해배상 소송을 할 수가 있습니다.
이 사건의 경우에 집주인이 고지 의무를 위반했으므로 계약 해지
그리고 보증금 반환 요구를 할 수 있을 것으로 보이고요.
또 경우에 따라서는 정신적 손해배상도 가능할 수 있겠습니다.
그리고 이러한 분쟁을 미연에 좀 방지하기 위해서는 오늘 알려드렸던 것처럼
부동산 계약 시 사전에 반드시 확인해야 할 사항들에 대해서 미리 체크를 좀 해보시는 것도 필요하겠습니다.
-아버지, 저 사업하게 8000만 원만 좀 주세요.
-뭐, 사업?
네가 가게며 동업이며 벌려놓고 말아먹은 게 벌써 몇 번째야?
그냥 지금 다니는 회사나 착실하게 다녀라.
-아버지 말씀 들어라.
아버지가 형철이 너 거기 취직시킨다고 고생하셨다.
-당신이 상관할 일 아닙니다.
-이놈의 자식이 엄마 보고 그쪽이 뭐야, 그쪽이. 버르장머리 없이.
-어머니라니요.
아버지가 좋아서 엄마랑 이혼하고 저 여자랑 결혼한 거 아닙니까?
어머니는 무슨.
진짜.
-저게.
-여보, 괜찮아요? 물 좀 드세요.
내일 항암치료 받으러 가야 하는데 화 가라 앉히시고요.
-저 자식 하는 거 보면 이제 연 끊고 싶다.
이때까지 형철이 동업이다 뭐다 해서 준 돈이 몇억이다.
참 내 자식이지만 당신 보기 부끄럽네.
-내가 잘 못 해줘서 정이 안 붙나 봐요.
-무슨 사춘기 반항하는 애도 아니고 서른이 넘었다.
혹시나 형철이가 돈 달라고 그러면 절대 주지 마요.
그래야 딴 생각 안 하고 직장에 붙어있지.
-네.
-안타깝지만 간, 신장 등 온몸으로 암세포가 전이된 상태입니다. 6개월을 넘기지 못할 수도 있습니다.
-형철이는?
아버지가 오늘내일한다 해도 코빼기도 안 비추네.
-일이 많이 바쁜가보네요.
-당신이 옆에서 고생이 많다.
-고생은요.
-내 통장하고 카드 당신이 가지고 있지?
적금 만기 됐다고 문자 왔더구먼.
당신이 은행 가서 만기 된 거 내 입출금 통장으로 옮겨놔라.
나중에 병원비로 해야 할 거 아니야.
-그렇게 할게요.
-왜 왔어? 나 죽으면 오지.
-도리를 해야 할 거 아닙니까? 아버지, 이번 한 번만 도와주십시오.
-또.
-또 사업 타령이야? 안 된다.
-아니, 돈 모아 뒀다가 무덤 가지고 갈 겁니까?
-네가 내 병원비를 한번 대줘봤냐, 내 병 수발을 한번 해봤냐.
너 줄 돈 없다.
-무덤이 아니고 이 여자한테 다 주려고 그러는 거 아닙니까?
-말이 너무 심한 거 아니야?
-왜요, 정곡이 찔립니까?
아버지, 하나밖에 없는 아들이 이렇게 힘들다는데 진짜 너무 하신 거 아닙니까?
내가 다시는 찾아오나 봐라, 진짜.
-너무한데요.
-오냐, 이제 너는 내 아들이 아니다. 나 죽기 전에 재산 전부 이 사람한테 주고 갈 거다.
-여보, 내 말 들립니까?
여보, 힘 좀 내봐요.
여보, 여보.
여보.
-내가 이럴 줄 알았다.
아버지 속여서 아파트며 보험 계약까지 싹 다 자기 명의로 바꿔 놓았네.
아버지 계좌에 있는 돈도 자기 계좌로 다 옮겨 놓고.
내가 뺏길 거 같아?
당신이 아버지 재산 싹 빼돌려 놨을지 나 알고 있었다.
-빼돌리다니 아버지가 나한테 주고 간 거다.
-의식 오락가락하는 아버지 속여서 아파트 명의며 보험 계약자까지 당신 명의로 바꾼 거 내가 모를 줄 알아?
-오락가락하다니.
아버지 멀쩡하실 때 나한테 증여한 거다.
형철이 네가 오죽 사고를 쳤으면 아버지가 그러셨겠니.
-멀쩡할 때 그랬다고요?
아버지 사망하기 직전에 아파트 명의 바꿨고 사망 직후에는 아버지 명의 계좌에서 돈 찾아서 그쪽 명의로 옮긴 거 계속 발뺌할 거예요?
누구를 바보로 아나? 내가 당신 고소할 거야.
-고소? 그래, 어디 해봐.
형철이 네가 나한테 한 행동들 그동안 아버지 보며 참았는데 더 이상 못 참겠다.
어디 고소해 봐.
-이제 본색이 나오시네.
-저희가 드라마상으로 봤을 때는 지금 형철 씨가 살아생전에 아버지께 너무 무례하고
제대로 자식 된 도리도 하지 못했기 때문에 새어머니인 안영희 씨 주장에 조금 더 믿음이 가는데.
윤영준 변호사님, 이 사건 어떻게 보셨나요?
-재혼가정의 상속분쟁은 상당히 자주 일어나는 편입니다.
특히 사례와 같이 계모나 계부와 재혼가정의 자녀 사이가 좋지 않은
경우에는 법적인 분쟁까지 가는 경우도 심심치 않게 일어납니다.
드라마 사례와 같이 피상속인 사망 시 그 전후로 큰 재산의 이전이 있다면 반드시라고 해도 좋을 정도로 민사,
가사, 형사적 문제가 모두 발생할 여지가 큽니다.
저는 드라마 사례의 김형철 씨에 해당하는 사례처럼 재산을 뺏겼다고
생각하는 처지에 있었던 분들뿐만 아니라 재혼한 남편이나 아내로부터 정상적으로
재산을 받았다고 생각하는 안영희 씨와 같은 입장에 해당하는 분들도 여러 차례 대리해 본 경험이 있는데요.
구체적인 사실관계에 따라 결론이 크게 달라지는 부분도 있고 또 큰 틀에서는
달라지지 않을 부분도 있는 재미있는 사례라고 생각합니다.
-제가 이후 이 상황에 대해서 조금 더 조사해 봤는데요.
김형철 씨가 새엄마인 안영희 씨를 상대로 해서 절도, 사기, 횡령, 사문서위조 등으로 고소했고 거기에다가
또 아파트 소유권이전등기말소소송, 유류분반환소송까지 제기해서 그야말로 고소 선물세트를 안겼습니다.
-그러네요.
형사 고소에 지금 민사 소송까지 상황이 심각한데 하나하나 제대로 풀어보도록 하겠습니다.
우선은 김덕수 씨가 사망 직전에 아파트 명의를 안영희 씨에게 증여했는데 김형철 씨는
아버지가 걱정 상태가 좋지 않아서 의식이 없을 때를 안영희 씨가 이용한 거다.
그래서 이거는 효력이 없다, 이렇게 주장하고 있습니다.
-그렇게 주장하고 있는데요.
우선 아파트는 부동산임으로 증여에 따라 소유권이전등기가 마쳐졌다고 가정하겠습니다.
등기의 추정력 상 일단 부동산 등기가 존재한 이상 그에 기한 실체적 법률관계가 존재하는 것으로 추정이 됩니다.
다만, 등기가 있더라도 등기원에 명백한 하자가 있으면 그 등기가 표상하는 증여나 매매 같은 법률행위도 무효가 됩니다.
사례에서는 증여자인 김덕수 씨의 의사능력이 없으면 소유권이전이 무효될 수 있겠지만
그러한 무효 입증 책임은 등기부 기재와 다른 사실관계를 주장하고 있는 김형철 씨에게 있습니다.
-결국 김덕수 씨에게 의사능력이 있었느냐, 없었느냐가 중요한 쟁점일 것 같은데
그러면 변호사님 보시기에는 어떻습니까?
-제가 미리 사건에 대해서 조금 더 조사해 봤는데요.
부동산 증여에 따른 등기 시에 증여하는 사람 즉, 부동산 명의자의 부동산용 인감증명서가 필요합니다.
그 인감증명서를 명의자가 직접 발급받았는지 아니면 가족 등 대리인이 발급받았는지 확인이 가능합니다.
우리 사건에서는 김덕수 씨가 사망하기 며칠 전에 김덕수 씨가 직접
인감증명서를 발급받아 아파트 증여 절차를 진행했던 사실을 확인했습니다.
또한 등기담당 법무사는 증여자의 인적 사항과 의사를 직접 확인하게 되어 있는데
그러한 법무사의 확인 서류도 존재하는 것으로 확인됐고요.
가장 중요한 부분은 그런 서류들을 외형상 김덕수 씨가 직접 발급받았다고
하더라도 중증 말기 암 환자인 김덕수 씨의 건강 상태상 정상적인 의사판단을
하지 못했을 가능성도 마지막으로 고려해 봐야 하는데요.
김덕수 씨를 담당했던 의사의 소견상 김덕수 씨가 정상적인 판단이 가능했던 것으로 확인됐습니다.
이런 점들을 고려하면 김덕수 씨에게 의사능력이 없었다고 보기에는 어려울 것 같습니다.
-그렇겠네요.
-아버지 의사능력이 있었다는 증거는 이렇게 차고 넘치는데 김형철 씨는
아버지가 의사능력이 없었다는 그런 입증할 만한 증거들이 있었습니까?
-만약 김덕수 씨의 부동산용 인감증명서를 계모 안영희 씨가 대리인으로서
대신 발급받았고 또 김덕수 씨의 진료기록감정 이런 절차 등을 통해서
사망 직전인 증여 시점에 김덕수 씨에게 의사능력이 없었다.
이런 가능성이 크다, 이렇게 밝혀졌다면 충분히 증여 등기가 무효가 될 수 있었다고 봅니다.
다만 이 사건에서는 아버지 김덕수 씨가 의사능력이 없었다는 것을 입증할 만한 증거는 특별히 찾을 수 없었습니다.
-그럼 다음으로 김덕수 씨가 사망한 직후에 안영희 씨가 김덕수 씨의 명의 계좌에서
현금을 인출했고 이걸 자기 계좌로 옮겼다고 하는데 만약에 안영희 씨의 이런 행위 어떻습니까?
-법적으로 예금채권에 대한 범죄는 피해자가 예금 명의인이 아닌 은행이 됩니다.
따라서 예금 명의자가 아닌 사람이 마치 예금 명의자인 척하면서
은행에서 예금을 인출하는 것은 기본적으로 범죄가 성립한다고 봅니다.
망인, 돌아가신 분 현금 카드로 현금을 인출기에서 출금하면 절도, 망인 명의로
출금 신청서를 작성해서 창구에서 예금을 지급받으면 사문서 위조, 위조 사문서 행사죄
또 사기죄가 성립한다고 보는 것이 판례의 입장인데요.
다만 망인이 명시적으로 예금채권의 처분을 맡겼다 또는 동의나 승낙이 있었다고 추정되는 경우에는
죄가 되지는 않습니다.
-그런데 저희가 드라마상으로 보면 지금 안영희 씨가 김덕수 씨의 허락을 받고
김덕수 씨의 명의 계좌를 관리를 했던 것으로 보이거든요.
-우리 사건에서는 김덕수 씨가 안영희 씨에게 명시적으로 자신의 계좌에 있는
예금으로 병원비, 장례비 등을 충당하라는 의사 표시는 한 것으로 보입니다.
안영희 씨는 오랜 기간 동안 김덕수 씨의 병 수발을 들면서 김덕수 씨 계좌를
실질적으로 관리해 왔고 또 김덕수 씨 의사에 따라서 안영희 씨가
그 돈을 인출해서 병원비와 장례비에 사용한 것으로 밝혀졌습니다.
-그런데 변호사님 말씀을 들어보면 김형철 씨가 새엄마 안영희 씨를 고소한
이 부분에 대해서는 처벌이 이루어지지 않을 것 같은데요.
-그럴 것 같습니다.
하지만 실제 이런 형태의 분쟁에서는 돌아가신 분이 자신의 의사를 말로만 표현했다면
그러한 처분 의사를 나중에 사후에 객관적으로 입증하기 쉽지 않습니다.
그래서 전망이 불투명한데요.
망인이 분명 남은 유족에게 재산 처분을 맡겼는데도 증거가 너무 없어서
형사처벌을 받는 억울한 분들도 계십니다.
돌아가신 분의 처분 의사를 녹음이나 문서로 남겨두면 가장 좋겠지만 그게 아니더라도 사망 이전부터 유족 중 한쪽이
돌아가신 분의 재산을 쭉 관리해 왔다는 증거가 있으면 그런 점을 입증하는 데 큰 도움이 될 것 같습니다.
다행히 우리 사건에서는 김덕수 씨의 의사를 비교적 쉽게 확인할 수 있다고 보여서
경찰에서 불송치 결정을 할 가능성이 크다고 생각합니다.
-그렇다면 안영희 씨 입장에서는 다행인 부분인데 그런데 또 김형철 씨가 안영희 씨를 상대로
아파트 소유권이전등기말소 소송을 또 제기를 했네요.
이건 어떻게 될까요?
-앞서 말씀드린 것처럼 아파트가 현재 안영희 씨 명의로 등기가 되어 있어서
안영희 씨가 적법한 소유자라고 추정되고 있는 상태입니다.
이러한 등기 추정력을 깨뜨릴 주장에 대한 입증 책임은 반대 당사자인 김형철 씨에게 있습니다.
특별한 일이 없는 한 입증 부족으로 김형철 씨가 제기한 소유권이전등기말소 소송은 안영희 씨가 승소할 것으로 생각합니다.
-그리고 김형철 씨가 유류분 반환 소송도 제기하지 않았습니까?
아버지 김덕수 씨가 살아생전에 자신의 전 재산을 재혼한 안영희 씨에게 주겠다,
아들 김형철 씨에게는 한 푼도 주지 않겠다, 이렇게 이야기를 했어요.
-김덕수 씨가 안영희 씨에게 전 재산을 주고 아들은 김형철 씨에게는 한 푼도 상속되지 않기를 원했는데요.
하지만 김형철 씨는 유류분을 반환받을 수도 있습니다.
유류분 제도는 특정 상속인이 최소한의 상속분을 보장받을 수 있도록 한 제도인데요.
피상속인의 재산을 본인의 뜻대로 분배할 자유를 인정하면서도
일부 상속인의 권리가 심각하게 침해되지 않도록 유류분을 보장하고 있습니다.
자녀나 배우자는 법정상속분의 2분의 1, 직계존속은 법정상속분의 3분의 1의 유류분을 인정해 주고 있습니다.
-그런데 얼마 전에 유류분제도가 위헌이다라는 판결이 헌법재판소에서 나왔던 걸로 알고 있는데 그건 어떻게 된 겁니까?
-작년이죠, 2024년 4월에 헌법재판소가 피상속인의 형제, 자매에게 법정상속분의
3분의 1을 유류분으로 인정하는 규정에 대해서 사회 변화상 형제자매는 성년이 된 이후에는
생계를 같이 하지 않는 경우가 일반적인데도 유류분을 인정하는 것은 현실에 맞지 않다,
이런 취지로 위헌을 결정한 적이 있습니다.
또 자녀나 배우자, 부모에게 인정되는 유류분 규정에 대해서도 패륜적 행위를
한 경우에도 유류분 상실 규정을 두지 않는 점, 또 피상속인을 돌본 가족들의
기여분을 인정하지 않은 점, 이런 점을 이유로 헌법불합치 결정을 내렸는데요.
다만 이 헌법불합치 결정의 경우에는 국회에서 법률을 개정해야 한다, 다만 개정 전까지는
법적 공백이 발생하면 안 되기 때문에 2025년 12월 31일까지 기존 유류분 규정이 계속 효력이 있다,
이런 취지로 결정을 했었습니다.
-그럼 계속 효력이 있기 때문에 지금 형철 씨가 제기한 유류분 반환 소송은 받아들여질 수 있겠네요?
-맞습니다.
김형철 씨는 자녀이기 때문에 여전히 법정상속분의 2분의 1은 유류분으로서 안영희 씨로부터 반환받을 권리가 있습니다.
다만 그 경우에도 유류분을 계산할 때 김형철 씨가 김덕수 씨 생전에 미리 받아 간 재산도 고려되어야 하는데요.
유류분 액수가 그런 점들을 고려해서 정해지기 때문에 김형철 씨가
미리 정해 받은 재산이 많다면 받은 유류분이 한 푼도 받을 수도 있습니다.
-재산 분쟁도 살펴봤습니다. 마지막으로 안영희, 김형철, 두 분께도 한마디 해주시죠.
-안영희 씨는 고인의 병수발을 들고 또 고인의 의사에 따라 재산을 처분했는데
법적 분쟁을 겪게 된 안타까운 처지인데요.
김덕수 씨가 돌아가신 이후의 예금 처분과 관련해서는 수사기관이나 법원에서
혹시라도 판례를 잘못 해석해서 예외 없이 형사처벌을 해야 하는지 오해하는 경우가 종종 있습니다.
이런 경우에는 형사 전문 변호사의 도움을 받을 필요가 있습니다.
또 김형철 씨는 계모가 부친의 전 재산을 부친 사망 직전에 다 가져간 셈이라고 생각해서
충분히 억울하다고 느낄 수 있는 부분도 있습니다.
부친 생전에 받은 재산이 있더라도 안영희 씨도 과거에 증여받은 재산이 있을 수도 있습니다.
이런 경우에는 김형철 씨에게 상당한 유류분을 주장할 여지가 있습니다.
역시 법률 자문가의, 전문가의 도움이 필요하다고 생각합니다.
그렇지만 돌아가신 김덕수 씨를 생각해서라도 양쪽 모두 이런 차가운 법적 분쟁에 앞서서
상호 만족할 수 있는 조정이나 합의 절차를 거쳐보시는 것을 가장 추천드립니다.