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법대로 합시다! 더로이어 - 주클럽!?, 불효자에 웁니다, 임대차 분쟁
등록일 : 2026-05-04 14:20:16.0
조회수 : 9
-아유, 예쁘게도 피었다. 이것도 인별그램에 올려야지.
어우, 그새 팔로우가 또 늘었네. 예쁜 꽃들 사진이 인기가 많네.
어머, 호민 씨. 벌써 사진 봤어요, 예쁘죠?
-아이, 요즘 뭐 돈 될 만한 거 뭐 없나? 오, 잘하면 돈 좀 되겠는데.
일단 인별그램의 유명한 인플루언서부터 좀 골라볼까?
-영자 씨. 저랑 남은 여생을 함께하는 거 어떻습니까?
-어머, 호민 씨.
-인별그램으로 알게 됐지만 그 순수한 모습에 제가 반했습니다.
제가 남은 평생 책임지겠습니다. 이게 뭐고? 영자 씨.
-호민 씨, 왜요?
-영자 씨 아닌가요?
-이게 사실이에요?
-뭔데요? 아니에요.
-그럼 이 사진은 뭔데요? 누가 봐도 영자 씨가 맞는데.
-저도 처음 보는 사진인데. 근데 호민 씨, 저 진짜 아니에요.
-진짜 아니에요?
-네. 하늘에 맹세코 이런 일 없어요. 남편이랑 사별하고 쭉 혼자 지냈다고 했잖아요.
-그럼 왜 이런 사진이 올라오는 건데요?
-저도 모르겠네요.
-저 사진은 정체가 뭘까요?
-아우, 진짜 이런 말도 안 되는 이야기를 사람들이 믿네.
안 되겠다. 잘못된 정보가 게시됐습니다. 제 사진이랑 내용 내려주세요.
-야, 드디어 물었네. 이 아줌마가 돈 좀 있는 것 같고 팔로우 수도 많으니까 신상 삭제 조건으로 한 300은 받아야겠지.
-게시물 삭제해 줄 테니까 300만원을 보내라고?
-돈을 노렸네요.
-영자 씨, 우리 결혼해요.
-그래, 그래. 좋은 일 앞두고 깔끔하게 해결해야지. 돈을 보낸 후 게시물은 삭제됐지만 그것도 잠깐이었습니다.
잊을 만하면 계정을 바꿔가며 게시물을 다시 올렸고 입금 요구를 무시하면
신상에 대한 허위 게시물을 박제해 더 많은 이들에게 노출했습니다.
날이 갈수록 수위가 점점 높아지는데 그놈한테 보낸 돈도 벌써 2000만원이나 되고. 어떡하지?
-하, 영자 씨. 우리 그만합시다.
-호민 씨, 갑자기 왜...
-인터넷에 있는 영자 씨 이야기 자꾸 이렇게 반복되는 거 보니까 아무래도 사실인 것 같은데 영자 씨는 자꾸 아니라고 하고.
저 이제 영자 씨 말을 못 믿겠습니다. 그런데 우리가 어떻게 결혼을 합니까? 우리 이제 그만 만납시다.
-호민 씨, 저 진짜 아니에요. 그건 다 거짓말이에요, 호민 씨.
-사실이 아닌 내용이 일방적으로 인터넷에 게시가 되고 이게 반복되면서 일상에서 참 피해를 당하시고 계십니다.
-이게 지금 드라마로 봤지만 너무너무 무서운 사실인데 그래서 제가 SNS를 안 하거든요.
-안 한다고 해서 답일까요? 글쎄요.
-좀 낫지 않을까요?
-지금 어디선가는 사무장님의 정보가 재생산되고 있을 수도 있지 않을까요?
-그 정도 가치는 없을 거라고 판단합니다.
-박보영 변호사님, 지금 일단 이 사건은 SNS로 신상 박제를 한 상황인데 어떻게 보셨나요?
-드라마의 모티브가 올해 3월 언론에 많이 보도되었던 주클럽이라는 계정을 통한 범행으로 보입니다.
동물원을 뜻하는 주와 클럽의 합성어인데요.
이 계정 운영자가 과거 유흥업소에서 일했다거나 임신 경험 등이 있는 일반인의 신상정보를 공개한 뒤에 삭제해 주겠다며
협박을 한 뒤 돈을 갈취하는 수법을 사용했습니다.
그리고 공개된 정보에는 진짜와 가짜가 뒤섞여 있어서 언뜻 보면 진짜로 오인할 수 있는 내용을 담고 있어 더욱 문제가 커졌습니다.
-사실 뭐 저는 주클럽이라고 하니까 뭐 아이들 데리고 동물원 같이 가는
엄마들의 모임인가 이렇게 생각을 했는데 바로 범죄의 온상이었습니다.
사실 이런 사건을 접할 때마다 저는 궁금한 게 대체 이런 신상정보를 어떻게 알아내는 걸까 궁금하거든요.
-개인정보, 신상정보가 어떻게 유출되었는지가 많은 분들이 궁금해하실 것 같습니다.
이 사건의 경우 특정 SNS를 통한 제보방에서 정보를 습득한 것으로 확인되었는데요.
익명의 사용자 수천 명이 모인 단체 텔레방에 누군가의 이름과 사진을 올리면 마치 기다렸다는 듯이 관련 제보가 쏟아졌다고 합니다.
제보자들은 업로드된 사람의 신상을 그 사람의 SNS계정을 통해 확인한 후 경쟁하듯 제보한 것입니다.
다른 사람들과 좋은 정보와 일상을 공유하려는 SNS를 범죄에 악용한 사례입니다.
-진짜...
-마치 하이에나처럼.
-너무 소름끼칩니다.
그런데 중요한 거는 지금 이분이 돈을 보내면 삭제해 주겠다라고 얘기를 해서 돈을 보냈잖아요.
뭐 처음에 300만 원, 나중에는 뭐 합계 2000만 원이 됐는데.
근데 계속해서 반복이 되고 있거든요. 이거 어떻게 해야 됩니까?
-정말 심각한 문제인데요.
주클럽 같은 계정은 계정 운영자가 아니면 삭제할 수 없는 이른바 신상박제형 형태로 운영되기 때문에 피해자가
본인의 사진이나 영상을 삭제하려면 어쩔 수 없이 계정 운영자의 지시에 따라 금원을 지급하거나 원하지 않는 행동을 해야 합니다.
더구나 개인 SNS를 획득한 정보에 기반해서 딥페이크 기술을 가미한 사진을 업로드하면
피해자의 지인들은 실제 피해자가 그런 행동을 했는지 오해할 수밖에 없어 굉장히 곤란한 상황에 놓이게 됩니다.
이러한 사정을 악용해서 계정 운영자에게 돈을 보내면 처음에는 바로 삭제했다가 잊을 만하면
다시 계정 폭파 후 새 계정을 만들어서 업로드하니 피해자로서는 속수무책인 상황에 놓이게 됩니다.
-그러니까 피해자 입장에서는 사실 아무런 잘못도 없는데
황당하고 억울한 일을 겪어야 하는 것뿐만이 아니라 또 금전적인 피해까지 입게 되는 거네요.
-네, 그렇습니다.
심지어 수시로 계정을 바꿔가며 게시물을 다시 업로드하고 입금 요구를 무시하면 박제 수위는 더 올라갔습니다.
그리고 그 사이 게시물들은 수십만 명에게 노출되어 피해는 상상을 초월하게 됩니다.
또한 가해자는 보유하고 있는 신상정보를 이용해 돈을 입금하지 않으면 집이나 직장,
심지어 가족이 운영하는 식당으로 찾아가겠다고 협박해서 피해자를 심리적으로 지배하게 되고
겁에 질린 피해자는 계속해서 추가적인 돈을 입금하다가
감당할 수 없는 채무에 시달리거나 극단적인 선택을 하는 경우까지 발생하고 있습니다.
-그야말로 한 사람의 인생을 망쳐버리는 살인과도 다름이 없는 것 같습니다.
-박영자 씨처럼 신상박제의 굴레에서 벗어나기 위해 수천만 원을 지급한 후 오미남 같은
계정운영자가 수사기관에 검거되어 구속된다고 하더라도 일상은 쉽게 회복될 수 없습니다.
-그럼요.
-오히려 계정에서 삭제할 권한자가 구속되면 신상박제의 기간은 예상치 못한 이유로 장기화될 수도 있습니다.
오미남의 행동은 디지털 인격 살인으로 평가될 수 있는데요.
피해자 본인이 해명하는 것 자체도 너무나 힘들고 그 과정에서 다른 사람들의 시선 자체가 너무 두렵고 무서워
아예 사회생활을 하지 않는 사람들도 있다고 합니다.
-보통 우리 사람들한테는 생물학적인 생명이 있고 사회적인 생명이 있거든요.
-맞아요.
-이 정도면 사회적인 생명을 끊어버리는 그런 일인데 이게 법적처벌을 좀 세게 이렇게 할 수 없을까요?
-오미남의 행동은 공갈, 정보통신망법상의 명예훼손, 개인정보보호법위반의 혐의가 인정될 수 있는데요.
여기서 가장 핵심적인 죄는 형법 제350조에서 정한 공갈죄입니다.
타인의 약점을 이용해 공포심을 유발하고 금품을 갈취하는 행위를 처벌하는 죄인데요.
법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고 만약 오미남이
단체를 조직하거나 다수의 위력을 행사했다면 폭력 행위 등 처벌에 관한 법률에 따라 가중처벌될 수 있습니다.
-그런데 뭐 게시한 사진이 일상사진이 될 수도 있지만 이게 만약에 성적 수치심을 유발하는 그런 게시물이라면
처벌이 더 무거워지겠죠?
-맞습니다, 만약 공개된 정보에 성적 수치심을 유발할 수 있는 사진이나 영상이 포함되어 있거나
이를 빌미로 협박했다면 성폭력범죄 처벌 등에 관한 특례법이 적용되어 훨씬 무거운 처벌을 받게 됩니다.
또 신상정보 등록 및 공개 대상이 될 수도 있고요.
예를 들어 폭로된 내용이 합성된 사진이나 딥페이크 등 허위 영상물일 경우에 해당한다면
5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고
영리를 목적으로 정보통신망을 통해 유포했다면 7년 이하의 징역으로 가중처벌됩니다.
-사실 SNS 계정이 하나라도 없는 분이 없을 정도로 요즘 정말 많이 사용을 하시기 때문에
이런 피해가 많을 것 같은데 피해현장에서 보시면 실제로 어떻습니까?
-이런 방식의 범죄는 전형적인 조직형, 상습형 범죄의 양상을 띠기에 피해자가
수십 명에서 많게는 수백 명에 달하는 경우가 일반적입니다.
범죄자 입장에서는 특정타깃 1명을 조사해서 협박하는 것보다 대량으로 정보를 수집한 뒤에
동시다발적으로 뿌리는 방식이 수익구조의 극대화를 위해 훨씬 효율적이라고 판단하고 범행에 이르는 경우가 많습니다.
소위 데이터베이스를 확보한 뒤 특정키워드, 예를 들어 유흥업소, 특정지역 등으로 엮인 불특정 다수자에게
일괄적으로 메시지를 보내거나 게시물을 올려 반응이 오는 사람들을 집중적으로 범죄의 타깃으로 삼는 것입니다.
-보통 보면 그 이벤트 참여 있잖아요.
그런 것들을 우연히 하면서 신상을 조금 넣었었는데 그게 그대로 범죄조직으로 흘러들어간다, 이런 말씀이신 것 같은데.
그런데 제가 알아보니까 내 정보 클린서비스 이거를 통해서 안 쓰는 계정이 있으면 탈퇴를 하는 게 좋다, 이런 말을 들었거든요.
어떻습니까?
-실제로 많은 도움이 될 것 같습니다.
그리고 디지털 환경에서 개인의 정보가 범죄의 타깃이 되는 것을 완벽히 차단하는 것은 어렵지만
피해가능성을 최소화하고 범죄의 수익성을 떨어뜨리는 근본적인 예방법은 크게 세 가지 차원에서 접근할 수 있습니다.
첫째, 디지털 발자국을 관리하는 것입니다.
범죄자들은 주로 SNS나 커뮤니티에 흩어져 있는 파편화된 정보를 수집해 한 사람의 신상을 재구성합니다.
그러므로 SNS를 비공개로 전환하고 모르는 사람의 팔로우 요청은 수락하지 않는 것이 기본입니다.
특히 과거에 올린 사진 속의 배경, 예를 들어 학교나 직장, 자주 가는 장소에서 단서가 되는 경우가 많기 때문에
주기적으로 게시물들을 정리할 필요가 있습니다.
-그럼 만약에 신상을 공개하겠다는 협박메시지를 받으면 어떻게 대처를 하는 게 좋을지
이게 사실은 뭐 당황해서 돈을 보낼 수도 있잖아요.
-협박범들이 가장 노리는 것은 피해자의 당혹감과 수치심입니다.
협박메시지를 받았을 때 대화로 해결하거나 돈을 보내는 것은 가해자에게 이 방법이 통한다는 확신을 주게 됩니다.
오히려 아무런 대꾸 없이 모든 증거를 캡처한 뒤에 대화방을 나오고 계정을 차단하는 것이 1차적인 방법입니다.
그리고 피해자에게도 잘못이 있겠지라는 시선이 범죄를 키웁니다.
피해사실을 숨기지 않고 수사기관에 신고하는 문화가 정착되어야 가해자가 숨을 곳이 없어집니다.
이런 사건에 연루된 가족이나 지인들이 있을 때 그 사람을 신뢰하고 용기를 줄 수 있는 관심과 배려가 반드시 필요합니다.
-일단 이런 사건을 당했을 때는 증거를 수집하고 바로 신고를 하는 게 가장 중요하다는 말씀이시네요.
-예, 그렇습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 증거수집입니다.
게시물 캡처, URL 주소, 입금 요청 메시지, 대화 내용 등을 반드시 저장해야 합니다.
특히 상대방의 계좌번호나 연락처가 있다면 수사에 큰 도움이 됩니다.
그리고 방송미디어통신심의위에 신고해서 해당 게시물에 대한 삭제 및 접속 차단 요청을 신속히 진행해야 합니다.
또한 경찰청 사이버수사대에 고소장을 접수해야 하는데 이러한 수법은 조직적으로 운영되는 경우가 많아 신속한 수사가 필요합니다.
마지막으로 형사처벌과는 별개로 유출로 인한 정신적 고통과 명예실추에 대한 위자료 청구 소송을 민사재판으로 진행할 수 있습니다.
-그런데 지금 이게 계정운영자가 어쨌든 붙잡혔잖아요.
그렇다 하더라도 이미 내 신상정보는 다 공개가 돼 버렸고 그리고 잘못된 정보가 이미 또 퍼져나가버렸거든요.
이게 다시 그 피해를 복구한다고 해야 되나 이게 쉽지 않을 것 같아요.
-네, 맞습니다.
가해자가 검거되어 법적처벌을 받는다고 해도 디지털 공간에 한번 유포된 정보는
낙인효과, 무한복제라는 특성 때문에 완벽한 회복이 매우 어려운 것이 냉정한 현실입니다.
특히 게시물에 허위정보가 섞여 있는 경우 피해자는 명예실추뿐만 아니라 정신적으로도 극심한 고통을 겪게 됩니다.
정말로 안타까운 상황인데요.
만약 수사단계에서부터 적극적으로 피해규모를 알리고 가해자의 엄벌을 촉구하여
가해자가 얻은 범죄수익보다 훨씬 큰 대가를 치르게 하는 것이 추가적인 피해를 막는 유일한 길입니다.
-정말 내용을 들어보니까 좀 섬짓합니다. 신상박제사건 저희가 살펴봤는데요.
이런 피해를 당하셨거나 앞으로 또 당할 위험이 있는 박영자 씨와 같은 분들께 마지막으로 한말씀 남겨주시면 좋겠습니다.
-가장 먼저 드리고 싶은 말씀은 당신의 잘못이 아니라는 사실입니다.
과거의 이력이 무엇이든 혹은 그것이 사실이든 아니든 누군가의 사생활을 무기로 삼아 금전을 갈취하고
인격을 파괴하는 행위는 명백하고 추악한 범죄입니다.
범죄의 화살을 본인에게 돌리며 스스로를 탓하거나 고립시키지 않으셨으면 좋겠습니다.
지금 느끼시는 그 막막함과 두려움은 가해자가 누리는 가장 강력한 무기입니다.
하지만 기억하십시오. 당신은 결코 혼자가 아닙니다.
우리 사회의 법과 제도는 이러한 비겁한 폭력으로부터 당신을 보호하기 위해 존재하며
수사기관과 전문가들은 이 사슬을 끊어낼 준비가 되어 있습니다.
당신의 용기가 또 다른 피해를 막는 시작이 될 수 있습니다.
부디 용기를 내어 전문가와 상의하시고 하루빨리 평온한 일상을 되찾으시길 진심으로 기원합니다.
-아이, 씨... 아버지가 통장에 도장 여기 어디 둔 거 봤는데.
이 영감탱이 오기 전에 빨리 찾아야 되는데. 어, 가만!
-니 여기서 뭐하노?
-아니, 그게 아니고.
-어디 도망가려고!
-아이고, 아버지 그게 아니고... 아버지, 딱 한 번만 도와주세요.
-니 또 이번에 무슨 사고를 쳤노?
-제가 하도 사업이 어려워져서 집이 넘어가게 생겼습니다.
-뭐? 아니, 그렇다고 부모 통장을 훔치려고 해?
그리고 이때까지 내가 너한테 준 돈이 얼마고!
이제 더 이상 줄 돈도 없다.
-아버지, 그럼 아들이랑 다 길바닥에 나앉으라고요?
-니가 저지른 일은 니가 수습해야지.
내가 언제까지 니 뒤치다꺼리 해야 되는데?
꼴도 보기 싫으니까 나가!
-아, 아버지...
-안 나가? 경찰에 신고할까?
-아, 여보.
-아버지, 진짜 너무하십니다.
-아이, 저 못난 자식 저거...
-여보, 충재도 잘 살아보려고 그런 건데.
-아니, 당신이 만날 저렇게 감싸주니까 애가 저 모양이지.
-아버님, 한우 좋아하셔서 사 왔어요.
-당장 길바닥에 나앉게 생겼다면서! 이제 더 이상 찾아오지 마라.
-아버지, 진짜 마지막으로 한 번만 도와주세요.
-아버님, 저희 한 번만 도와주세요. 평생 효도할게요.
우리 지우, 우빈이 생각해서라도 한 번만 도와주세요, 네?
-여보...
-그럼 계약서 쓰자. 너희 집 팔아서 빚 청산하고 이 집에 들어와서 살아라.
이 집 명의 충재 니 앞으로 정리할 테니까.
-이 집이요?
-그래, 대신 네 엄마랑 나를 충실히 부양해야 한다.
만약 효도 안 하고 부양 제대로 안 하면 계약 해지할 거고 이 집 명의 다시 나한테로 돌려놓을 거야.
알았어?
-알겠습니다, 아버지.
-어우, 큰결심 하셨네요.
-우리 부부가 죽을 때까지 충실히 부양하는 조건으로 아들에게 살고 있는 집을 정리했습니다.
아들이 부담상황을 불이행할 경우 계약해제에 관한 일체의 이의나 청구를 하지 않고 계약을
해제할 경우 즉시 원상회복 의무를 이행한다는 각서도 받고 아들에게 부동산 소유권을 넘겼습니다.
-아, 허리야...
-아니, 지우 어미는 어디 가고 당신 혼자 저녁 차리노! 1층에서 아직 안 올라왔나?
-지우 친구네 엄마들이랑 저녁모임이 있다네요.
-충재는?
-충재도 약속 있다 하고요.
-당신 허리디스크 수술하고 회복도 아직 안 됐는데. 무릎도 아프다며!
-도우미 아줌마가 해 놓은 반찬 꺼내기만 하면 되는데요, 뭐.
-잘 모신다고 해놔 놓고. 당신 허리 아파서 병원 데려가라 해도 나 몰라라 하고.
아니, 집안일은 도우미 아줌마랑 당신이 다 하잖아. 내 이놈의 자식들을 그냥...
너희 엄마 모시고 병원 좀 갔다 온나. 무릎이 아파서 오래 걷지도 못한다.
-나는 미팅이 있어서 당신이 좀 갔다 오나.
-나 내일 지우 학원 상담 있다고 했잖아.
-서로 미루네요.
-아버지, 저희가 내일은 좀... 그냥 엄마 재활병원이나 요양병원에 입원시키시지.
-뭐? 너 이게 지금 효도하는 거야?
같이 살면서 2층에 올라와보지도 안 하고.
잔말 말고 내일 엄마 모시고 병원 갔다 와!
-당신이 좀 갔다 와.
-너무 아프네.
-아내의 건강은 점점 더 나빠졌고 혼자서는 일상생활을 할 수조차 없게 됐습니다.
하지만 아들내외는 여전히 무관심했습니다. 너희 엄마랑 작은 아파트 구해서 나가서 살란다.
-예?
-너희 엄마 거동도 불편하고 2층 오르락내리락하는 것도 힘들다.
이 집 팔아서 우리 살 집 구하고 남는 돈 너희들 줄 테니까 이 집 명의 다시 내 있는 데로 돌려놔라.
-천년만년 살 것도 아닌데 아파트는 무슨!
-아니, 네가 우리를 잘 부양했어야지.
-그렇게 해 줄 생각 전혀 없으니까 마음대로 해 보세요.
-뭐라고?
-아니, 저게 아들입니까?
-결국 우리 부부는 작은 월세방을 구해 나왔습니다.
아들이 일부러 그런 것인지 모르지만 우리가 살던 2층 창문 유리창을 깬 후 수리하지 않고 방치를 했고
손자들과 찍은 사진까지도 가져가버렸습니다.
네가 계약 위반했으니까 이 집 못 준다. 내 명의로 다시 돌려놔라.
-저희는 최선을 다해서 아버지, 어머니 부양했습니다.
이미 등기까지 다 이전한 마당에 그렇게 못 합니다.
그리고 다른 부모들은 자식들을 위해서 간이고 쓸개고 다 빼준다는데 아버지 진짜 너무하시네요.
-뭐? 니 말 다 했나? 야, 이 배은망덕한 자식아!
-이 정도면 뭐 남보다도 못한 사이다, 이렇게 말할 수 있을 것 같은데
내 자식이 이렇게 나온다면 아우, 정말 억장이 무너질 것 같습니다.
-이게 불효자는 웁니다가 아니라 불효자 때문에 속이 터집니다, 진짜.
충재 씨 사고 칠 때마다 아버지 김만호 씨가 다니면서 수습을 해 줬는데 이거 진짜 너무하는 거 아닙니까?
-네, 맞습니다.
김충재 씨에게 부모님의 부양을 잘 해야겠다라고 해서 집을 증여를 해 줬는데
등기이전까지 마치고 나니까 아주 그냥 뭐 나 몰라라 하고 있거든요.
-함호진 변호사님, 어떻게 보셨습니까?
-저도 드라마 사례를 보고 참 씁쓸하다고 느꼈습니다.
요즘은 재산을 미리 주면 찬밥신세, 안 주면 원수라는 말이 나올 정도로 부모의 재산이나 상속을 둘러싼 갈등이 치열해지고 있습니다.
그런데 혹시 두 분 불효자방지법이라고 들어보신 적 있습니까?
-불효자방지법이요?
저는 처음 들어보는 것 같은데 지금 이 사연을 보니까 불효자방지법이라는 게 있어야 할 것 같기는 해요.
사무장님은 어떠세요?
-제가 법공부를 할 시절에는 이런 법이 없었습니다.
-찬찬히 한번 떠올려 보십시오.
-제 기억력을 의심하시는 겁니까?
-그럴 수도 있을 것 같은데요.
-아닙니다, 확신이 없었습니다. 변호사님 혹시 이거 새로 생긴 법입니까?
-네, 불효자방지법이라는 법령이 정식으로 입법화된 것은 아닙니다. 사무장님 말이 맞습니다.
자녀가 부모로부터 재산을 물려받은 뒤에 부양의무를 소홀히 하거나 부모를 학대하는 경우
이미 증여한 재산을 다시 찾아올 수 있도록 하는 법안을 통칭해서 부르는 말입니다.
즉 수증자가 증여자에 대한 범죄행위나 부양의무를 이행하지 않을 경우에
증여자가 그 증여를 해제하고 이미 이행을 완료한 부분에 대해서도 반환을 받아올 수 있도록 하는
근거규정을 만들어서 자식이 부모의 은혜를 망각하고
불효를 저지르는 상황을 방지하기 위한 논의를 국회 차원에서 진행했던 것입니다.
-지금 일단 김만호 씨는 아들이 자신들을 잘 부양할 것이라고 생각을 하고
믿고 집을 이제 증여를 해 줬는데 제대로 이행이 되지 않고 있습니다.
이게 지금 법에도 나와 있으니까 증여한 것을 해제할 수 있겠네요?
-그렇게 간단한 문제는 아닙니다.
민법 제558조는 계약의 해제는 이미 이행을 완료한 부분에 대해서는 영향을 미치지 아니한다고 규정하고 있습니다.
실질적으로 이미 증여가 완료된 재산에 대해서는 사실상 반환청구권이 제한되는 한계가 존재합니다.
-그러면 이미 증여를 해 줬기 때문에 이게 뭐 다시 돌려받을 수 없다는 뜻인가요?
-네, 그렇게 되면 부모님의 재산을 미리 증여받아놓고 먹튀하는 불효자들이 많아지겠죠?
-그렇죠.
-드라마 사례에서 증여계약이 단순한 증여계약이 아닌 조건부 혹은 부담부 증여인지 여부가 중요한 핵심 쟁점이 됩니다.
그리고 부담부 증여에 있어서 부담의무가 있는 상대방이 자신의 의무를 이행하지 아니할 때에는
비록 증여계약이 이행되었다고 하더라도 증여자는 증여계약을 해제할 수 있습니다.
-그러니까 김만호 씨 입장에서는 자신과 아내를 아들 김충재 씨가 잘 부양하겠다
이런 조건으로 증여를 한 거니까 이거 뭐 부담부 증여에 해당이 되겠네요?
-네, 그렇습니다.
김만호 씨는 김충재 씨에게 함께 동거하면서 자신과 자신의 처를 충실히 부양할 것을 조건으로
이 사건 부동산 일체에 대해 증여를 해 준 것이기에 민법 제561조에 따른 부담부 증여계약에 해당됩니다.
따라서 김충재 씨가 김만호 씨와 이순정 씨를 충실히 부양하지 않았다면 김만호 씨는 이를 이유로 증여계약을 해제할 수 있습니다.
-그런데 김충재 씨는 이제 어머니, 아버지를 충실하게 부양을 했다고 주장을 하는데
충실히 부양해야 할 것, 이게 사실 뭐 사람마다 생각하기 나름이잖아요.
뭐 어느 정도입니까?
-김충재 씨의 부담사항인 충실히 부양한다는 것의 구체적인 의미를 한번 살펴볼 필요가 있습니다.
우선 민법 제974조는 직계혈족 및 그 배우자간, 기타 생계를 같이하는
친족간에 서로 부양의무가 있는 것으로 규정하고 있고 김만호 씨, 이순정 씨와 김충재 씨는
직계혈족 사이이기 때문에 이 사건 증여계약 유무와 상관없이
아들인 김충재 씨는 김만호 씨와 이순정 씨를 부양할 민법상 의무를 부담하게 됩니다.
그런데 이에 더해서 김만호 씨와 김충재 씨가 증여계약을 체결하면서
김충재 씨가 부모님을 충실히 부양한다는 조건을 넣은 것은 김충재 씨가 민법에서 정한
일반적인 부양의 정도를 넘어서는 수준으로 이행할 것을 요구했기 때문에라고 해석하면 상당합니다.
이는 충실의 사전적 의미가 진정에서 우러나오는 정상이 있고 정직하며 성실하다는 것인 점,
김충재 씨 스스로 김만호 씨에게 별도의 이행각서까지 써줬다는 점에 비춰본다면 더욱 그렇다고 판단됩니다.
-그런데 저희가 드라마상으로 봐서는 지금 김충재 씨가 부모님을 충실히 부양했다고 보기는 좀 어려울 것 같아요.
-네, 저도 마찬가지 생각입니다.
김충재 씨 부부는 부모님이 계신 2층에는 아예 출입조차 하지 않았고 아픈 이순정 씨를 모시고 병원에 가지도 않았는데요.
이런 일련의 사실들을 종합해 보면 김충재 씨가 김만호 씨와 이순정 씨를 충실히 부양하지 않았다는 사실은 다소 분명해 보입니다.
따라서 김만호 씨의 이 사건 증여계약 해제 주장은 정당해 보이고 소송을 통해
김충재 씨는 김만호 씨에게 증여계약 해제에 따른 원상회복으로서
김충재 씨 명의로 맞춰진 부동산에 대해 소유권이전등기 말소등기 절차의무를 이행할 것으로 판단됩니다.
-일단은 뭐 속이 후련해지네요. 효도를 조건으로 해서 재산 받을 거 싹 다 받고 입을 싹 닦았는데.
이 정도면은 뭐 충실히 부양이 아니라 거의 학대 수준이거든요. 뺏어와야 됩니다. 안 그렇습니까, 변호사님?
-네, 맞습니다. 불효자인 김충재 씨로부터 다시 재산을 돌려받을 수 있어서 너무 다행인데요.
하지만 매번 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
드라마 사례처럼 효도 혹은 부양을 전제로 체결한 증여계약을 특정해서 효도계약이라고도 하는데요.
이 효도계약서를 잘 작성하는 게 무엇보다 중요합니다.
물론 부모와 자식간에 이런 계약서를 쓴다는 게 우리 정서와는 다소 맞지 않는 측면이 있지만
그래도 이제는 시대가 바뀐 만큼 적응하셔야 됩니다.
-그러면 효도계약서를 잘 작성해야 한다고 하셨는데 어떻게 해야 잘 작성하는 건가요?
-효도계약서를 작성할 때 이 세 가지를 반드시 유념하시면 좋을 것 같습니다.
먼저요, 첫 번째 추상적인 표현을 지양하고 가급적 구체적으로 효도의무를 명시해야 합니다.
-그럼 가급적 구체적으로 뭐 어떻게 써야 합니까?
-예를 들어서 땡땡회 이상 부모님 집 방문 그리고 입원비 지급
그리고 매월 땡땡원 생활비 지급 등 이렇게 구체적으로 의무사항을 기재하는 것이 좋겠는데요.
따라서 추상적인 내용인 부모가 물질적, 정신적으로 안락하게 여생을 즐길 수 있도록
섬세한 부분까지 챙기고 온갖 배려를 다 한다, 이 문구는 법률상 부담으로 인정되기는 어려울 수 있습니다.
-부담이라기보다는 도덕이죠.
-맞습니다.
-근데 말씀하신 대로 방문횟수 몇 회면 몇 회 정해놓고 생활비도 얼마면 얼마 이렇게 정해놓는 거,
구체적으로 정하는 게 이게 굉장히 중요하다라고 말씀하셨는데 두 번째는 뭡니까?
-두 번째는 효도내용, 그러니까 부담 혹은 조건은 실제 이행이 가능한 범위 내의 것이어야 됩니다.
예를 들어 거제도에 거주하는 자녀에게 서울에 거주 중인 부모님 집을 매일 방문하도록 하는 것은 그러한 효도물은 지울 수 없습니다.
-효도계약서를 작성할 때 첫째 구체적으로 좀 내용을 기재를 해야 하고
그 효도내용이 실제 이행 가능한 범위여야 한다는 말씀이신데 마지막 꿀팁은 뭔가요?
-마지막으로 효도계약서 작성일자, 당사자 이름, 당사자의 서명 또는 날인이 반드시 들어가야 합니다.
그리고 가능하다면 공증을 받아두는 것도 추천합니다.
-법대로 합시다 더 로이어, 이번에는 사무장님의 코너 만나보겠습니다.
-사무장 김경진의 OX 법정 빠밤!
요즘 이게 효도계약서를 작성하는 경우가 많더라고요.
그래서 제가 사연을 한번 가져와봤습니다. 첫 번째 사연입니다.
A씨는 사위에게 상가건물을 증여하면서 딸과 이혼하지 않을 것을 조건으로 해서 효도계약서를 작성했습니다.
하지만 몇 년 후에 딸과 이혼을 했는데요.
사위에게 증여한 이 상가건물을 다시 돌려받을 수 있을까요? 받을 수 있다 O, 아니면 X.
-사견임을 전제로 저는 반반, 반반이라고 생각됩니다.
-그래도 어느 정도 X의 희망은 있는 거네요?
-맞습니다. 좀 애매하죠.
우선 위 내용이 부담으로 유효하려면 단순히 딸과 이혼하지 않을 것이라는 문구만으로 다소 좀 부족해 보입니다.
그래서 수증자, 즉 사위는 증여자, 즉 장인의 딸과 원만한 혼인생활을 유지해야 하며
만약 수증자의 귀책으로 이혼하게 될 경우에는 본 증여계약은 해제된 것으로 보고
부동산은 즉시 반환한다는 문구로 하면 좋을 듯합니다.
다만 효도계약상 내용이 어떤 일이 있어도 절대 이혼하지 않는다고 되어 있다면
이는 혼인의 자유 및 결정권을 지나치게 침해한다고 보여져
민법 제103조 선량한 풍속 기타 사회질서 위반된다고 보여질 경우에는
해당 증여계약이 무효가 될 가능성이 있기에 저는 문구의 내용에 따라 반반이라는 의견입니다.
-두 번째 사연 만나볼까요?
-두 번째 사연입니다. 80대 A씨는 성년인 두 손자에게 건물지분을 증여하면서 효도계약서를 썼는데요.
그러나 부인과 불화를 겪으면서 아들과 멀어지자 손자들에게 증여한 건물지분을 되찾으려고 하고 있습니다.
효도계약서는 A씨가 심부름을 부탁하면 손자들은 잘 들어줘야 된다라는 내용이 계약서에 담겨 있는데
손자들이 이를 이행하지 않았다고 합니다.
심부름 안 했습니다. 이 효도계약 해지할 수 있다 O, 아니면 X.
-저의 대답은 X입니다.
우선 앞서 제가 말씀드린 대로 효도계약상 부담이 유효하기 위해서는 그 부담의 내용이 구체적이어야 하고 실현가능해야 합니다.
그런데 심부름 내용 및 부탁에 대해 제대로 특정되어 있지 않고 당사자간 합의된 구체적인 내용도 확인되지 않습니다.
따라서 법원은 수증자가 도대체 무엇을 해야 할지 구체적으로 알 수 없는 부담이라고 볼 여지가 있고
또한 이와 같이 불분명한 부담의 경우에는 증여자의 자의적인 판단만으로
부담의무 이행 여부가 좌우될 수 있어 신의성실원칙에도 반할 수 있기에 부담부 증여로 볼 수 없다고 판단됩니다.
-오늘 이 사건 다루다 보니까 참 시대가 많이 바뀌었다는 생각이 들기도 하고요,
참 씁쓸하기도 한데 효도계약에 대해서 저희가 알아봤습니다. 변호사님, 마지막으로 정리해 볼까요?
-부모님이 자녀들의 미래를 위해 당신들이 힘들게 평생 일군 재산을 증여해 주는 건 자식들 입장에서
너무 감사한 일이지 그걸 당연하게 여겨서는 안 된다는 게 제 개인적인 생각입니다.
더욱이 점점 평균수명이 늘어난 현 상황에서 부모님들 또한 당신들의 남은 여생을 살아가야 하기에
사전증여를 통해 당신들 재산을 자녀들에게 증여하는 데 더욱 신중할 수밖에 없다는 사정까지 감안한다면
효도계약서 작성 유무와 무관하게 부모님들의 도움에 대해 진심으로 감사한 마음을 가지고
부모님들을 편안히 모시는 게 도리일 것입니다.
다만 부모님들도 최소한의 안전장치로써 향후 자녀들과의 법적다툼을 방지하기 위해서라도
효도계약서 작성에 대해 진지하게 고민해 보시라고 권해 드립니다.
-아휴... 여기저기 다 돈 달라는 소리뿐이고. 아휴, 여기저기 사놓은 집 대출받기도 힘들고.
정부에서는 지원 하나도 안 해 주면서 다주택자들 세금만 엄청 내라고 하니.
아이고, 이번 달은 또 얼마를 갚아야 하노.
중개사님, 그 로이어동에 있는 투룸 거기에 세를 좀 놓을까 하는데요.
-거기는 집주인분께서 직접 거주하신다고...
-우리 여동생이 좀 쓰려고 했는데 마침 서울에 취직되는 바람에 공실이 됐지 뭡니까?
-아, 그래요.
-저희 집 좀 빨리 나갈 수 있게 잘 좀 부탁드립니다.
-아니, 근데 사장님 집은 대출이 많이 껴있어서 세입자분들이 잘 안 들어오려고 해서.
-아휴, 대출 그거 내가 빨리 갚을 테니까 걱정하지 마세요.
그리고 그 대출 얘기하면은 세입자들이 꺼리니까 그런 말은 아예 하지도 마시고요.
-아이, 그래도...
-제가 복비 두둑하게 챙겨드릴 테니까 잘 좀 부탁드립니다.
-예.
-그럼 믿고 갑니다.
-하긴, 나도 거래가 돼야 돈을 벌 텐데. 요즘은 손님이 진짜 하나도 없네. 대체 이놈의 경기는 언제 나아지노?
-우와! 이렇게 멋진 건물에서 일하게 된다니... 시골에 계신 할머니가 엄청 좋아하시겠다.
아, 그동안 모은 돈으로 이 근처에 원룸 하나 구해야겠네.
저기 부동산 있으니까 가서 알아봐야겠다. 저 원룸 하나 구하려고 하는데요.
-혼자 쓰실 건가요?
-네.
-그럼 예산은 얼마나?
-보증금 한 5000 정도요.
-(속으로) 애매하네. 어디를 소개해야 하지? 아, 근데 거긴 좀...
뭐 일단 소개는 한번 해보지 뭐. 그 가격이면 요앞에 투룸 하나 가능할 것 같아요.
같이 한번 가보시죠.
-집은 괜찮네요. 혹시 대출이 끼거나 막 이상한 건 아니죠?
하도 요즘 전세사기가 많다고 해서.
-그럼요. 여기도 대출이 있긴 한데 보증금 받으면 집주인이 바로 근저당 말소한다고 했어요.
그리고 요즘 대출 없는 집이 없어요.
-바로 말소시켜 주신다고요?
-그럼요. 집주인이 그렇게 약속했어요.
-안심이 되네요. 그럼 저 이 집으로 계약할게요.
-네.
-보증금도 보냈고 이사까지 왔으니까 대출문제는 해결이 됐겠지?
뭐지? 근저당이 그대로 잡혀 있는데. 여보세요, 저 로이어주택 201호인데요.
보증금 보내드리면 대출 말소시켜주시겠다더니 등기부에는 그대로 잡혀 있어서요.
-해 주려고 했지. 아니, 근데 보증금 돌려달라는 사람이 한둘이어야 말이지.
당장은 말소 못 해 주니까 좀 기다려요.
-뭐야, 계약할 때랑 얘기가 다르잖아. 중개사님, 당신이 내 보증금 책임지세요!
-뭐라고요? 내가 그쪽 보증금을 왜?
-계약할 때랑 얘기가 달라졌으니까 중개책임 확실히 지셔야죠. 이게 뭐야, 진짜!
-지영 씨가 중개사와 집주인을 믿고 계약을 했는데 계약 당시에 했던 조건이 전혀 이행되지 않고 있어요.
-그렇습니다. 지금 조건이 이행되고 있지 않아서 공인중개사에게 책임을 묻겠다,
이렇게 이지영 씨가 얘기하고 있는데 이게 가능할지 좀 궁금하기는 하네요.
-그러니까요, 한번 궁금증을 풀어보도록 하겠습니다.
정성원 변호사님, 요즘도 전세사기 사건이 또 많이 일어나고 문제가 되는 것 같아요.
-요즘은 조금 전세사기가 줄었는데 이게 전세 자체가 또 줄고 있기도 하고 잡혀갈 사람들도 많이 잡혀갔고
이제 우리 시민들도 전세사기에 대해 경각심을 가지고 있기 때문에 제 체감상으로는 조금 줄어든 느낌입니다.
다만 국토부 최근 통계를 보면 25년 기준 3만 건 이상의 전세사기 피해자가 발생했다고 합니다.
전세사기의 피해자라고 하면요, 보증금을 아예 못 받을 것이 확실한 사람들을 지칭하니
실제로 보증금 못 돌려받아서 소송하고 막 집주인이랑 싸우고 이런 트러블이 생기신 분들은 훨씬 많을 것으로 추정됩니다.
-저희 전세사기를 예방하기 위해서 정부에서도 대책을 많이 내놓고 있는 것으로 알고 있는데
법적으로 좀 보호장치가 많이 마련이 돼 있나요?
-뭐 저는 개인적으로 정부가 엄청 큰 대책이 있다고는 생각하지는 않고요.
오히려 전세사기 사태를 조금 사실상 정부가 방관한 게 아닌가라는 생각까지 하고 있습니다.
사실 지금까지 대부분의 정부는 부동산 가격을 잡아야 된다라는 구호 아래
이제 다주택자들을 강하게 압박하는 정책을 펼쳐왔거든요.
그러니까 집이 여러 채 있는 사람들에게 대출을 제한하고 세금을 부과하고 빨리 집을 팔아,
너네 때문에 집값이 올랐잖아, 이렇게 압박하는 거죠.
그런데 전세를 내주는 사람들은 누구일까요?
-음, 내가 살 집을 내줄 수는 없으니까 여러 채 가지고 있는 사람이겠죠?
-네, 맞습니다. 집이 여러 채 있는 사람들이 전세를 내주는 것이거든요.
그런데 이 사람들에게 대출 못 나가게 이렇게 막아버리면 자금순환이 좀 안 되는 측면이 있습니다.
그러다 보니 결국 보증금을 못 갚아주는 악순환이 좀 펼쳐지는 그런 사례들이 많습니다.
그래서 정부가 이런 전세사기를 막는 것에 대해서는 크게 뭐 대책이 있다, 저는 그렇게 생각하지는 않습니다.
-그럼 변호사님께서는 전세사기를 예방할 수 있는 근본적인 방법은 뭐라고 생각하세요?
-우선 전세사기라는 것이 아니, 전세제도라는 것 자체가 국가가 나서 가지고 어떻게 도와주는 이런 개념이 아니고요.
지극히 임대인과 임차인간의 개인적인 사적인 거래에 불과하다는 것을 이해해야 합니다.
그러니까 스스로 조심해야 한다는 것이죠.
그리고 근원적인 방법은 이건 제 생각이지만 돈 많은 집주인을 만나면 사실은 그런 문제는 발생하지 않거든요.
그래서 보증금은 내 돈을 친구한테 빌려주는 거나 마찬가지예요.
그러니까 떠날 때 돌려받아야 되는 거예요.
그럼 내가 돈을 빌려주고 돌려받을 때 가장 중요한 것은 그 사람이 돈을 떼먹을 사람이냐 아니냐가 제일 중요한 거거든요.
-그렇죠, 그렇게 따지니까 부자가 낫긴 낫네요.
-그래서 제가 좀 쉽게 설명하려고 그렇게 예시를 든 건데 이제 이 사람이 돈을 돌려줄 자력이 있는지 없는지가 중요하다는 뜻이고
그래서 등기부등본을 확인을 해서 내가 들어갈 집에 대출이 있는지 없는지 살펴보셔야 하고요.
그리고 등기부를 떼보면은 집주인이 어디에 사는지까지 나옵니다.
그게 자가인지 아닌지도 체크해 보시는 게 좋습니다.
그리고 나는 이런 것까지 잘 모르겠다라고 하신다면 돌다리도 두들겨보라는 속담처럼 전문가에게
이 전세계약 자체가 안전할까요, 이렇게 물어보고 체결하는 방법도 저는 추천드립니다.
-다시 이 사건으로 돌아봐서요, 전셋집의 대출등기가 지금 말소가 되지 않은 상황인데
이거를 그대로 두면 문제가 될까요? 어떻습니까?
-제가 아까 보증금은 돈을 친구한테 빌려주고 돌려받는 것과 비슷하다고 말씀드렸잖아요.
그런데 그것과 딱 하나 좀 다른 게 있다면 이 보증금은 내가 만약에 돈을 돌려받을 때 못 받는 상황이 오면
내가 사는 이 집을 경매에 넘기든지 이런 방식으로 돈으로 바꿔가지고 받을 수 있다는 것인데요.
그런데 현재 이 집의 대출이 약속과는 달리 말소되지 않았다면 그 대출 부분은 은행의 몫이겠죠.
그만큼 세입자분이 가져갈 수 있는 몫이 거의 없어지게 되는 문제가 발생하는 거죠.
-그러면 그 책임을 혹시 집주인인 김일석 씨에게 물을 수는 없습니까?
-집주인 역시 근저당권을 말소해 주기로 하고 말소하지 않았기 때문에 전세사기에 고의가 있다고 볼 가능성이 굉장히 높습니다.
그래서 형사고소의 대상이 될 수 있습니다.
제가 예전에 비슷한 경우로 고소를 했더니 보증금이 한 1억 정도 못 돌려줬음에도 불구하고 실형 6개월이 나오더라고요.
-그래요, 그렇다면 보증금 반환시점에 문제가 생기면 그 문제는 어떻게 해결하면 좋을까요?
-보증금 반환시점에 문제가 생긴다면 많은 것들을 해야 되는데요.
첫 번째로는 전세사기 형사고소를 추천드립니다.
두 번째로는 보증금 반환 청구 민사소송을 하시는 것을 추천드리고요.
그다음 세 번째로 만약 가능하다면 이러한 사태에 책임이 있는 공인중개사를 대상으로 소송을 하는 것도 검토할 수 있습니다.
집주인이 파산상태라면 실질적으로 돈을 받기 어렵기 때문에 공인중개사를 대상으로 만약 소송이 가능하고
승소한다면 공인중개사가 가입된 보험을 통해서 돈을 받을 수 있기 때문에 실질적으로 피해를 회복하는 데 도움이 됩니다.
-저는 여기서 좀 근본적인 궁금증이 드는 게 보통 전셋집 구할 때 보면
집주인이 대부분 대출을 끼고 있는 경우가 많은데 대출이 없는 집이다 그러면 이건 무조건 뭐 믿고 들어가야 하는 겁니까?
-이 세상에 무조건이라는 것은 없습니다.
그래서 한 90% 정도 안전하다, 이렇게 말씀드리겠습니다.
그럼 남은 10%는 뭘 조심해야 하느냐, 바로 역전세입니다.
부동산의 실거래가는 1억 정도인데 이제 전세를 1억 5천이나 2억으로 하는 경우죠.
그러면 전세가가 실거래가보다 더 높기 때문에 위험합니다.
집주인이 집을 팔아서라도 그 돈을 못 구해 줄 수 있기 때문입니다.
그래서 첫 스텝이 이 집에 대출이 있냐 없냐를 체크하시는 것이고
두 번째 체크사항은 이 집의 실거래가를 체크해서 내 전세가가 더 높지는 않은지 확인해야 합니다.
-그리고 지금 이지영 씨는 전셋집을 구할 때 공인중개사가 얘기하기를
보증금 딱 입금되면 대출근저당권 등기를 말소를 한다라고 얘기를 했거든요.
그래서 이지영 씨 같은 경우는 이 말을 신뢰를 했고 이 상황이 왔습니다.
지금 부동산 중개인의 책임을 이런 곳에서 물을 것 같은데 어떻게 가능할까요?
-공인중개사가 우리가 무슨 소개팅 해 주듯이 뭐 매물을 딱 연결해 주고
나머지는 너희들끼리 알아서 하세요라고 하는 사람이 아닙니다.
공인중개사는 부동산 거래가 처음부터 끝까지 잘 이루어질 수 있도록 신의성실을 다해서 책임을 지는 사람입니다.
사례에서 부동산 거래가 잘 성사되었다고 보십니까, 사무장님?
-아니요, 지금 계약하고 입주는 됐는데 그 입주를 하는 조건으로 보증금 들어가면 저당권 말소, 이게 지금 이행이 되지 않았거든요.
그럼 잘 성사되지 않은 것 같은데요.
-맞습니다, 거래가 잘 성사되었다고 보기 어렵죠.
계약서에 근저당권 등기를 말소하기로 기재되었다면 그리고 공인중개사 실제로 그렇게 약속을 했었죠.
그런데 근저당권이 말소되지 않았죠?
공인중개사는 이 근저당권이 말소되는지까지 챙기고 그 결과를 알려줘야 할 의무까지 있는 것입니다.
실제로 공인중개사가 이렇게 계약내용을 제대로 처리하지 않은 경우에는
보증금의 3에서 40%가량 책임을 같이 지라는 판결이 다수 선고되고 있습니다.
-저희가 전세사기 살펴보고 있는데 이와 관련해서 정말 많은 사연들이 있지 않겠습니까?
그래서 저희가 또 한 코너를 준비를 했죠?
-그렇습니다. 사연을 드라마로 만들었죠. 로이어극장 레디 큐!
-어머, 사장님, 이 집 좀 보세요.
신축이라 집도 깨끗하고 교통도 편하고 살기가 너무 좋습니다.
-아유, 이 집이 딱 내 스타일이에요. 마음에 쏙 드는데요. 전세가가...
-전세가가 글쎄 단돈 3억입니다. 가격도 아주 저렴하게 잘 나오지 않았습니까?
-이게 지금 신축에.
-그렇죠.
-이 조건에 채광도 좋고. 이게 지금 3억... 이야, 이거 너무 마음에 든다.
-오늘도 한 열 분이 보고 가셨거든요.
이런 물건이 흔치가 않기 때문에 바로 잡으셔야 해요.
-빨리빨리 계약합시다, 계약합시다. 그런데 여기 혹시 대출은 얼마나...
-잠시만요. 지금 보니까 담보대출이 3억 정도가 잡혀 있는데.
아유, 뭐 신축건물에 이 정도는 다 있는 거니까 걱정 안 하셔도 됩니다.
-이런 달콤한 중개사의 말을 믿고 저는 덥석 계약을 했습니다.
근데 집주인은 형편이 어려워졌다면서 저 몰래 급히 이 집을 팔았고 매매가는 전세가보다도 낮은 2억 8000만 원이었습니다.
경매를 해도 전세보증금을 100% 받을 수 없는 저는 대체 어떻게 해야 할까요?
어떻게 해야 할지 우리 정성원 변호사님, 제발 좀 알려주세요.
-간단한 사례는 아니네요. 우선 여기서 제가 보는 포인트는 집을 팔았다는 것인데요.
이게 정말 중요한 부분이니 잘 들으셨으면 합니다.
소유주가 변경되는 경우에는 이 임대인의 지위가 따라서 변경될 수 있는데 임차인은 이에 이의를 제기할 수 있습니다.
소유주가 변경되는 것에 동의하지 않는다면 원래 집주인에게 돈을 달라 할 수 있고요.
그런데 집주인 변경됐습니다라는 문자나 이런 걸 받고도 아무런 대답을 하지 않은 경우에는
동의한 것으로 간주하고 새로운 집주인한테만 청구할 수 있습니다.
제가 아까 말씀드렸죠. 내 돈 돌려주는 사람이 부자인지 아닌지가 정말 중요하다고요.
여러분들이 만약 이런 경우라면 누가 내 돈을 잘 돌려줄 수 있는 사람인지 정확한 판단을 해서 법적조치에 나아가는 것이 좋겠네요.
-네, 정말 현실적인 꿀팁까지 잘 들었습니다. 전세사기 살펴봤는데요.
마지막으로 이지영 씨를 위한 해결책 다시 한 번 정리해 볼까요?
-최근 여러 가지 규제로 인하여 집주인들이 돈을 돌려주고 싶어도 못 돌려주는 일들이 많이 생기고 있습니다.
집주인이 만약에 사실상 파산상태라면 아무리 여러분들이 소송하고 이겨도 돈을 한 푼도 받을 수가 없어요.
예를 들어서 여러분이 뭐 서울역에 있는 노숙자에게 100억짜리 소송을 해서 이기면 뭐 합니까?
실제로 돈을 못 받는데. 그 사람 계좌에 돈이 없잖아요.
그러니까 여러분이 이런 상황이라면 공인중개사에게 혹시 중개 과실은 없는지
잘 확인을 해 보시고 공인중개사를 대상으로 법적조치를 취하시기를 바라겠습니다.
어우, 그새 팔로우가 또 늘었네. 예쁜 꽃들 사진이 인기가 많네.
어머, 호민 씨. 벌써 사진 봤어요, 예쁘죠?
-아이, 요즘 뭐 돈 될 만한 거 뭐 없나? 오, 잘하면 돈 좀 되겠는데.
일단 인별그램의 유명한 인플루언서부터 좀 골라볼까?
-영자 씨. 저랑 남은 여생을 함께하는 거 어떻습니까?
-어머, 호민 씨.
-인별그램으로 알게 됐지만 그 순수한 모습에 제가 반했습니다.
제가 남은 평생 책임지겠습니다. 이게 뭐고? 영자 씨.
-호민 씨, 왜요?
-영자 씨 아닌가요?
-이게 사실이에요?
-뭔데요? 아니에요.
-그럼 이 사진은 뭔데요? 누가 봐도 영자 씨가 맞는데.
-저도 처음 보는 사진인데. 근데 호민 씨, 저 진짜 아니에요.
-진짜 아니에요?
-네. 하늘에 맹세코 이런 일 없어요. 남편이랑 사별하고 쭉 혼자 지냈다고 했잖아요.
-그럼 왜 이런 사진이 올라오는 건데요?
-저도 모르겠네요.
-저 사진은 정체가 뭘까요?
-아우, 진짜 이런 말도 안 되는 이야기를 사람들이 믿네.
안 되겠다. 잘못된 정보가 게시됐습니다. 제 사진이랑 내용 내려주세요.
-야, 드디어 물었네. 이 아줌마가 돈 좀 있는 것 같고 팔로우 수도 많으니까 신상 삭제 조건으로 한 300은 받아야겠지.
-게시물 삭제해 줄 테니까 300만원을 보내라고?
-돈을 노렸네요.
-영자 씨, 우리 결혼해요.
-그래, 그래. 좋은 일 앞두고 깔끔하게 해결해야지. 돈을 보낸 후 게시물은 삭제됐지만 그것도 잠깐이었습니다.
잊을 만하면 계정을 바꿔가며 게시물을 다시 올렸고 입금 요구를 무시하면
신상에 대한 허위 게시물을 박제해 더 많은 이들에게 노출했습니다.
날이 갈수록 수위가 점점 높아지는데 그놈한테 보낸 돈도 벌써 2000만원이나 되고. 어떡하지?
-하, 영자 씨. 우리 그만합시다.
-호민 씨, 갑자기 왜...
-인터넷에 있는 영자 씨 이야기 자꾸 이렇게 반복되는 거 보니까 아무래도 사실인 것 같은데 영자 씨는 자꾸 아니라고 하고.
저 이제 영자 씨 말을 못 믿겠습니다. 그런데 우리가 어떻게 결혼을 합니까? 우리 이제 그만 만납시다.
-호민 씨, 저 진짜 아니에요. 그건 다 거짓말이에요, 호민 씨.
-사실이 아닌 내용이 일방적으로 인터넷에 게시가 되고 이게 반복되면서 일상에서 참 피해를 당하시고 계십니다.
-이게 지금 드라마로 봤지만 너무너무 무서운 사실인데 그래서 제가 SNS를 안 하거든요.
-안 한다고 해서 답일까요? 글쎄요.
-좀 낫지 않을까요?
-지금 어디선가는 사무장님의 정보가 재생산되고 있을 수도 있지 않을까요?
-그 정도 가치는 없을 거라고 판단합니다.
-박보영 변호사님, 지금 일단 이 사건은 SNS로 신상 박제를 한 상황인데 어떻게 보셨나요?
-드라마의 모티브가 올해 3월 언론에 많이 보도되었던 주클럽이라는 계정을 통한 범행으로 보입니다.
동물원을 뜻하는 주와 클럽의 합성어인데요.
이 계정 운영자가 과거 유흥업소에서 일했다거나 임신 경험 등이 있는 일반인의 신상정보를 공개한 뒤에 삭제해 주겠다며
협박을 한 뒤 돈을 갈취하는 수법을 사용했습니다.
그리고 공개된 정보에는 진짜와 가짜가 뒤섞여 있어서 언뜻 보면 진짜로 오인할 수 있는 내용을 담고 있어 더욱 문제가 커졌습니다.
-사실 뭐 저는 주클럽이라고 하니까 뭐 아이들 데리고 동물원 같이 가는
엄마들의 모임인가 이렇게 생각을 했는데 바로 범죄의 온상이었습니다.
사실 이런 사건을 접할 때마다 저는 궁금한 게 대체 이런 신상정보를 어떻게 알아내는 걸까 궁금하거든요.
-개인정보, 신상정보가 어떻게 유출되었는지가 많은 분들이 궁금해하실 것 같습니다.
이 사건의 경우 특정 SNS를 통한 제보방에서 정보를 습득한 것으로 확인되었는데요.
익명의 사용자 수천 명이 모인 단체 텔레방에 누군가의 이름과 사진을 올리면 마치 기다렸다는 듯이 관련 제보가 쏟아졌다고 합니다.
제보자들은 업로드된 사람의 신상을 그 사람의 SNS계정을 통해 확인한 후 경쟁하듯 제보한 것입니다.
다른 사람들과 좋은 정보와 일상을 공유하려는 SNS를 범죄에 악용한 사례입니다.
-진짜...
-마치 하이에나처럼.
-너무 소름끼칩니다.
그런데 중요한 거는 지금 이분이 돈을 보내면 삭제해 주겠다라고 얘기를 해서 돈을 보냈잖아요.
뭐 처음에 300만 원, 나중에는 뭐 합계 2000만 원이 됐는데.
근데 계속해서 반복이 되고 있거든요. 이거 어떻게 해야 됩니까?
-정말 심각한 문제인데요.
주클럽 같은 계정은 계정 운영자가 아니면 삭제할 수 없는 이른바 신상박제형 형태로 운영되기 때문에 피해자가
본인의 사진이나 영상을 삭제하려면 어쩔 수 없이 계정 운영자의 지시에 따라 금원을 지급하거나 원하지 않는 행동을 해야 합니다.
더구나 개인 SNS를 획득한 정보에 기반해서 딥페이크 기술을 가미한 사진을 업로드하면
피해자의 지인들은 실제 피해자가 그런 행동을 했는지 오해할 수밖에 없어 굉장히 곤란한 상황에 놓이게 됩니다.
이러한 사정을 악용해서 계정 운영자에게 돈을 보내면 처음에는 바로 삭제했다가 잊을 만하면
다시 계정 폭파 후 새 계정을 만들어서 업로드하니 피해자로서는 속수무책인 상황에 놓이게 됩니다.
-그러니까 피해자 입장에서는 사실 아무런 잘못도 없는데
황당하고 억울한 일을 겪어야 하는 것뿐만이 아니라 또 금전적인 피해까지 입게 되는 거네요.
-네, 그렇습니다.
심지어 수시로 계정을 바꿔가며 게시물을 다시 업로드하고 입금 요구를 무시하면 박제 수위는 더 올라갔습니다.
그리고 그 사이 게시물들은 수십만 명에게 노출되어 피해는 상상을 초월하게 됩니다.
또한 가해자는 보유하고 있는 신상정보를 이용해 돈을 입금하지 않으면 집이나 직장,
심지어 가족이 운영하는 식당으로 찾아가겠다고 협박해서 피해자를 심리적으로 지배하게 되고
겁에 질린 피해자는 계속해서 추가적인 돈을 입금하다가
감당할 수 없는 채무에 시달리거나 극단적인 선택을 하는 경우까지 발생하고 있습니다.
-그야말로 한 사람의 인생을 망쳐버리는 살인과도 다름이 없는 것 같습니다.
-박영자 씨처럼 신상박제의 굴레에서 벗어나기 위해 수천만 원을 지급한 후 오미남 같은
계정운영자가 수사기관에 검거되어 구속된다고 하더라도 일상은 쉽게 회복될 수 없습니다.
-그럼요.
-오히려 계정에서 삭제할 권한자가 구속되면 신상박제의 기간은 예상치 못한 이유로 장기화될 수도 있습니다.
오미남의 행동은 디지털 인격 살인으로 평가될 수 있는데요.
피해자 본인이 해명하는 것 자체도 너무나 힘들고 그 과정에서 다른 사람들의 시선 자체가 너무 두렵고 무서워
아예 사회생활을 하지 않는 사람들도 있다고 합니다.
-보통 우리 사람들한테는 생물학적인 생명이 있고 사회적인 생명이 있거든요.
-맞아요.
-이 정도면 사회적인 생명을 끊어버리는 그런 일인데 이게 법적처벌을 좀 세게 이렇게 할 수 없을까요?
-오미남의 행동은 공갈, 정보통신망법상의 명예훼손, 개인정보보호법위반의 혐의가 인정될 수 있는데요.
여기서 가장 핵심적인 죄는 형법 제350조에서 정한 공갈죄입니다.
타인의 약점을 이용해 공포심을 유발하고 금품을 갈취하는 행위를 처벌하는 죄인데요.
법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고 만약 오미남이
단체를 조직하거나 다수의 위력을 행사했다면 폭력 행위 등 처벌에 관한 법률에 따라 가중처벌될 수 있습니다.
-그런데 뭐 게시한 사진이 일상사진이 될 수도 있지만 이게 만약에 성적 수치심을 유발하는 그런 게시물이라면
처벌이 더 무거워지겠죠?
-맞습니다, 만약 공개된 정보에 성적 수치심을 유발할 수 있는 사진이나 영상이 포함되어 있거나
이를 빌미로 협박했다면 성폭력범죄 처벌 등에 관한 특례법이 적용되어 훨씬 무거운 처벌을 받게 됩니다.
또 신상정보 등록 및 공개 대상이 될 수도 있고요.
예를 들어 폭로된 내용이 합성된 사진이나 딥페이크 등 허위 영상물일 경우에 해당한다면
5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있고
영리를 목적으로 정보통신망을 통해 유포했다면 7년 이하의 징역으로 가중처벌됩니다.
-사실 SNS 계정이 하나라도 없는 분이 없을 정도로 요즘 정말 많이 사용을 하시기 때문에
이런 피해가 많을 것 같은데 피해현장에서 보시면 실제로 어떻습니까?
-이런 방식의 범죄는 전형적인 조직형, 상습형 범죄의 양상을 띠기에 피해자가
수십 명에서 많게는 수백 명에 달하는 경우가 일반적입니다.
범죄자 입장에서는 특정타깃 1명을 조사해서 협박하는 것보다 대량으로 정보를 수집한 뒤에
동시다발적으로 뿌리는 방식이 수익구조의 극대화를 위해 훨씬 효율적이라고 판단하고 범행에 이르는 경우가 많습니다.
소위 데이터베이스를 확보한 뒤 특정키워드, 예를 들어 유흥업소, 특정지역 등으로 엮인 불특정 다수자에게
일괄적으로 메시지를 보내거나 게시물을 올려 반응이 오는 사람들을 집중적으로 범죄의 타깃으로 삼는 것입니다.
-보통 보면 그 이벤트 참여 있잖아요.
그런 것들을 우연히 하면서 신상을 조금 넣었었는데 그게 그대로 범죄조직으로 흘러들어간다, 이런 말씀이신 것 같은데.
그런데 제가 알아보니까 내 정보 클린서비스 이거를 통해서 안 쓰는 계정이 있으면 탈퇴를 하는 게 좋다, 이런 말을 들었거든요.
어떻습니까?
-실제로 많은 도움이 될 것 같습니다.
그리고 디지털 환경에서 개인의 정보가 범죄의 타깃이 되는 것을 완벽히 차단하는 것은 어렵지만
피해가능성을 최소화하고 범죄의 수익성을 떨어뜨리는 근본적인 예방법은 크게 세 가지 차원에서 접근할 수 있습니다.
첫째, 디지털 발자국을 관리하는 것입니다.
범죄자들은 주로 SNS나 커뮤니티에 흩어져 있는 파편화된 정보를 수집해 한 사람의 신상을 재구성합니다.
그러므로 SNS를 비공개로 전환하고 모르는 사람의 팔로우 요청은 수락하지 않는 것이 기본입니다.
특히 과거에 올린 사진 속의 배경, 예를 들어 학교나 직장, 자주 가는 장소에서 단서가 되는 경우가 많기 때문에
주기적으로 게시물들을 정리할 필요가 있습니다.
-그럼 만약에 신상을 공개하겠다는 협박메시지를 받으면 어떻게 대처를 하는 게 좋을지
이게 사실은 뭐 당황해서 돈을 보낼 수도 있잖아요.
-협박범들이 가장 노리는 것은 피해자의 당혹감과 수치심입니다.
협박메시지를 받았을 때 대화로 해결하거나 돈을 보내는 것은 가해자에게 이 방법이 통한다는 확신을 주게 됩니다.
오히려 아무런 대꾸 없이 모든 증거를 캡처한 뒤에 대화방을 나오고 계정을 차단하는 것이 1차적인 방법입니다.
그리고 피해자에게도 잘못이 있겠지라는 시선이 범죄를 키웁니다.
피해사실을 숨기지 않고 수사기관에 신고하는 문화가 정착되어야 가해자가 숨을 곳이 없어집니다.
이런 사건에 연루된 가족이나 지인들이 있을 때 그 사람을 신뢰하고 용기를 줄 수 있는 관심과 배려가 반드시 필요합니다.
-일단 이런 사건을 당했을 때는 증거를 수집하고 바로 신고를 하는 게 가장 중요하다는 말씀이시네요.
-예, 그렇습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 증거수집입니다.
게시물 캡처, URL 주소, 입금 요청 메시지, 대화 내용 등을 반드시 저장해야 합니다.
특히 상대방의 계좌번호나 연락처가 있다면 수사에 큰 도움이 됩니다.
그리고 방송미디어통신심의위에 신고해서 해당 게시물에 대한 삭제 및 접속 차단 요청을 신속히 진행해야 합니다.
또한 경찰청 사이버수사대에 고소장을 접수해야 하는데 이러한 수법은 조직적으로 운영되는 경우가 많아 신속한 수사가 필요합니다.
마지막으로 형사처벌과는 별개로 유출로 인한 정신적 고통과 명예실추에 대한 위자료 청구 소송을 민사재판으로 진행할 수 있습니다.
-그런데 지금 이게 계정운영자가 어쨌든 붙잡혔잖아요.
그렇다 하더라도 이미 내 신상정보는 다 공개가 돼 버렸고 그리고 잘못된 정보가 이미 또 퍼져나가버렸거든요.
이게 다시 그 피해를 복구한다고 해야 되나 이게 쉽지 않을 것 같아요.
-네, 맞습니다.
가해자가 검거되어 법적처벌을 받는다고 해도 디지털 공간에 한번 유포된 정보는
낙인효과, 무한복제라는 특성 때문에 완벽한 회복이 매우 어려운 것이 냉정한 현실입니다.
특히 게시물에 허위정보가 섞여 있는 경우 피해자는 명예실추뿐만 아니라 정신적으로도 극심한 고통을 겪게 됩니다.
정말로 안타까운 상황인데요.
만약 수사단계에서부터 적극적으로 피해규모를 알리고 가해자의 엄벌을 촉구하여
가해자가 얻은 범죄수익보다 훨씬 큰 대가를 치르게 하는 것이 추가적인 피해를 막는 유일한 길입니다.
-정말 내용을 들어보니까 좀 섬짓합니다. 신상박제사건 저희가 살펴봤는데요.
이런 피해를 당하셨거나 앞으로 또 당할 위험이 있는 박영자 씨와 같은 분들께 마지막으로 한말씀 남겨주시면 좋겠습니다.
-가장 먼저 드리고 싶은 말씀은 당신의 잘못이 아니라는 사실입니다.
과거의 이력이 무엇이든 혹은 그것이 사실이든 아니든 누군가의 사생활을 무기로 삼아 금전을 갈취하고
인격을 파괴하는 행위는 명백하고 추악한 범죄입니다.
범죄의 화살을 본인에게 돌리며 스스로를 탓하거나 고립시키지 않으셨으면 좋겠습니다.
지금 느끼시는 그 막막함과 두려움은 가해자가 누리는 가장 강력한 무기입니다.
하지만 기억하십시오. 당신은 결코 혼자가 아닙니다.
우리 사회의 법과 제도는 이러한 비겁한 폭력으로부터 당신을 보호하기 위해 존재하며
수사기관과 전문가들은 이 사슬을 끊어낼 준비가 되어 있습니다.
당신의 용기가 또 다른 피해를 막는 시작이 될 수 있습니다.
부디 용기를 내어 전문가와 상의하시고 하루빨리 평온한 일상을 되찾으시길 진심으로 기원합니다.
-아이, 씨... 아버지가 통장에 도장 여기 어디 둔 거 봤는데.
이 영감탱이 오기 전에 빨리 찾아야 되는데. 어, 가만!
-니 여기서 뭐하노?
-아니, 그게 아니고.
-어디 도망가려고!
-아이고, 아버지 그게 아니고... 아버지, 딱 한 번만 도와주세요.
-니 또 이번에 무슨 사고를 쳤노?
-제가 하도 사업이 어려워져서 집이 넘어가게 생겼습니다.
-뭐? 아니, 그렇다고 부모 통장을 훔치려고 해?
그리고 이때까지 내가 너한테 준 돈이 얼마고!
이제 더 이상 줄 돈도 없다.
-아버지, 그럼 아들이랑 다 길바닥에 나앉으라고요?
-니가 저지른 일은 니가 수습해야지.
내가 언제까지 니 뒤치다꺼리 해야 되는데?
꼴도 보기 싫으니까 나가!
-아, 아버지...
-안 나가? 경찰에 신고할까?
-아, 여보.
-아버지, 진짜 너무하십니다.
-아이, 저 못난 자식 저거...
-여보, 충재도 잘 살아보려고 그런 건데.
-아니, 당신이 만날 저렇게 감싸주니까 애가 저 모양이지.
-아버님, 한우 좋아하셔서 사 왔어요.
-당장 길바닥에 나앉게 생겼다면서! 이제 더 이상 찾아오지 마라.
-아버지, 진짜 마지막으로 한 번만 도와주세요.
-아버님, 저희 한 번만 도와주세요. 평생 효도할게요.
우리 지우, 우빈이 생각해서라도 한 번만 도와주세요, 네?
-여보...
-그럼 계약서 쓰자. 너희 집 팔아서 빚 청산하고 이 집에 들어와서 살아라.
이 집 명의 충재 니 앞으로 정리할 테니까.
-이 집이요?
-그래, 대신 네 엄마랑 나를 충실히 부양해야 한다.
만약 효도 안 하고 부양 제대로 안 하면 계약 해지할 거고 이 집 명의 다시 나한테로 돌려놓을 거야.
알았어?
-알겠습니다, 아버지.
-어우, 큰결심 하셨네요.
-우리 부부가 죽을 때까지 충실히 부양하는 조건으로 아들에게 살고 있는 집을 정리했습니다.
아들이 부담상황을 불이행할 경우 계약해제에 관한 일체의 이의나 청구를 하지 않고 계약을
해제할 경우 즉시 원상회복 의무를 이행한다는 각서도 받고 아들에게 부동산 소유권을 넘겼습니다.
-아, 허리야...
-아니, 지우 어미는 어디 가고 당신 혼자 저녁 차리노! 1층에서 아직 안 올라왔나?
-지우 친구네 엄마들이랑 저녁모임이 있다네요.
-충재는?
-충재도 약속 있다 하고요.
-당신 허리디스크 수술하고 회복도 아직 안 됐는데. 무릎도 아프다며!
-도우미 아줌마가 해 놓은 반찬 꺼내기만 하면 되는데요, 뭐.
-잘 모신다고 해놔 놓고. 당신 허리 아파서 병원 데려가라 해도 나 몰라라 하고.
아니, 집안일은 도우미 아줌마랑 당신이 다 하잖아. 내 이놈의 자식들을 그냥...
너희 엄마 모시고 병원 좀 갔다 온나. 무릎이 아파서 오래 걷지도 못한다.
-나는 미팅이 있어서 당신이 좀 갔다 오나.
-나 내일 지우 학원 상담 있다고 했잖아.
-서로 미루네요.
-아버지, 저희가 내일은 좀... 그냥 엄마 재활병원이나 요양병원에 입원시키시지.
-뭐? 너 이게 지금 효도하는 거야?
같이 살면서 2층에 올라와보지도 안 하고.
잔말 말고 내일 엄마 모시고 병원 갔다 와!
-당신이 좀 갔다 와.
-너무 아프네.
-아내의 건강은 점점 더 나빠졌고 혼자서는 일상생활을 할 수조차 없게 됐습니다.
하지만 아들내외는 여전히 무관심했습니다. 너희 엄마랑 작은 아파트 구해서 나가서 살란다.
-예?
-너희 엄마 거동도 불편하고 2층 오르락내리락하는 것도 힘들다.
이 집 팔아서 우리 살 집 구하고 남는 돈 너희들 줄 테니까 이 집 명의 다시 내 있는 데로 돌려놔라.
-천년만년 살 것도 아닌데 아파트는 무슨!
-아니, 네가 우리를 잘 부양했어야지.
-그렇게 해 줄 생각 전혀 없으니까 마음대로 해 보세요.
-뭐라고?
-아니, 저게 아들입니까?
-결국 우리 부부는 작은 월세방을 구해 나왔습니다.
아들이 일부러 그런 것인지 모르지만 우리가 살던 2층 창문 유리창을 깬 후 수리하지 않고 방치를 했고
손자들과 찍은 사진까지도 가져가버렸습니다.
네가 계약 위반했으니까 이 집 못 준다. 내 명의로 다시 돌려놔라.
-저희는 최선을 다해서 아버지, 어머니 부양했습니다.
이미 등기까지 다 이전한 마당에 그렇게 못 합니다.
그리고 다른 부모들은 자식들을 위해서 간이고 쓸개고 다 빼준다는데 아버지 진짜 너무하시네요.
-뭐? 니 말 다 했나? 야, 이 배은망덕한 자식아!
-이 정도면 뭐 남보다도 못한 사이다, 이렇게 말할 수 있을 것 같은데
내 자식이 이렇게 나온다면 아우, 정말 억장이 무너질 것 같습니다.
-이게 불효자는 웁니다가 아니라 불효자 때문에 속이 터집니다, 진짜.
충재 씨 사고 칠 때마다 아버지 김만호 씨가 다니면서 수습을 해 줬는데 이거 진짜 너무하는 거 아닙니까?
-네, 맞습니다.
김충재 씨에게 부모님의 부양을 잘 해야겠다라고 해서 집을 증여를 해 줬는데
등기이전까지 마치고 나니까 아주 그냥 뭐 나 몰라라 하고 있거든요.
-함호진 변호사님, 어떻게 보셨습니까?
-저도 드라마 사례를 보고 참 씁쓸하다고 느꼈습니다.
요즘은 재산을 미리 주면 찬밥신세, 안 주면 원수라는 말이 나올 정도로 부모의 재산이나 상속을 둘러싼 갈등이 치열해지고 있습니다.
그런데 혹시 두 분 불효자방지법이라고 들어보신 적 있습니까?
-불효자방지법이요?
저는 처음 들어보는 것 같은데 지금 이 사연을 보니까 불효자방지법이라는 게 있어야 할 것 같기는 해요.
사무장님은 어떠세요?
-제가 법공부를 할 시절에는 이런 법이 없었습니다.
-찬찬히 한번 떠올려 보십시오.
-제 기억력을 의심하시는 겁니까?
-그럴 수도 있을 것 같은데요.
-아닙니다, 확신이 없었습니다. 변호사님 혹시 이거 새로 생긴 법입니까?
-네, 불효자방지법이라는 법령이 정식으로 입법화된 것은 아닙니다. 사무장님 말이 맞습니다.
자녀가 부모로부터 재산을 물려받은 뒤에 부양의무를 소홀히 하거나 부모를 학대하는 경우
이미 증여한 재산을 다시 찾아올 수 있도록 하는 법안을 통칭해서 부르는 말입니다.
즉 수증자가 증여자에 대한 범죄행위나 부양의무를 이행하지 않을 경우에
증여자가 그 증여를 해제하고 이미 이행을 완료한 부분에 대해서도 반환을 받아올 수 있도록 하는
근거규정을 만들어서 자식이 부모의 은혜를 망각하고
불효를 저지르는 상황을 방지하기 위한 논의를 국회 차원에서 진행했던 것입니다.
-지금 일단 김만호 씨는 아들이 자신들을 잘 부양할 것이라고 생각을 하고
믿고 집을 이제 증여를 해 줬는데 제대로 이행이 되지 않고 있습니다.
이게 지금 법에도 나와 있으니까 증여한 것을 해제할 수 있겠네요?
-그렇게 간단한 문제는 아닙니다.
민법 제558조는 계약의 해제는 이미 이행을 완료한 부분에 대해서는 영향을 미치지 아니한다고 규정하고 있습니다.
실질적으로 이미 증여가 완료된 재산에 대해서는 사실상 반환청구권이 제한되는 한계가 존재합니다.
-그러면 이미 증여를 해 줬기 때문에 이게 뭐 다시 돌려받을 수 없다는 뜻인가요?
-네, 그렇게 되면 부모님의 재산을 미리 증여받아놓고 먹튀하는 불효자들이 많아지겠죠?
-그렇죠.
-드라마 사례에서 증여계약이 단순한 증여계약이 아닌 조건부 혹은 부담부 증여인지 여부가 중요한 핵심 쟁점이 됩니다.
그리고 부담부 증여에 있어서 부담의무가 있는 상대방이 자신의 의무를 이행하지 아니할 때에는
비록 증여계약이 이행되었다고 하더라도 증여자는 증여계약을 해제할 수 있습니다.
-그러니까 김만호 씨 입장에서는 자신과 아내를 아들 김충재 씨가 잘 부양하겠다
이런 조건으로 증여를 한 거니까 이거 뭐 부담부 증여에 해당이 되겠네요?
-네, 그렇습니다.
김만호 씨는 김충재 씨에게 함께 동거하면서 자신과 자신의 처를 충실히 부양할 것을 조건으로
이 사건 부동산 일체에 대해 증여를 해 준 것이기에 민법 제561조에 따른 부담부 증여계약에 해당됩니다.
따라서 김충재 씨가 김만호 씨와 이순정 씨를 충실히 부양하지 않았다면 김만호 씨는 이를 이유로 증여계약을 해제할 수 있습니다.
-그런데 김충재 씨는 이제 어머니, 아버지를 충실하게 부양을 했다고 주장을 하는데
충실히 부양해야 할 것, 이게 사실 뭐 사람마다 생각하기 나름이잖아요.
뭐 어느 정도입니까?
-김충재 씨의 부담사항인 충실히 부양한다는 것의 구체적인 의미를 한번 살펴볼 필요가 있습니다.
우선 민법 제974조는 직계혈족 및 그 배우자간, 기타 생계를 같이하는
친족간에 서로 부양의무가 있는 것으로 규정하고 있고 김만호 씨, 이순정 씨와 김충재 씨는
직계혈족 사이이기 때문에 이 사건 증여계약 유무와 상관없이
아들인 김충재 씨는 김만호 씨와 이순정 씨를 부양할 민법상 의무를 부담하게 됩니다.
그런데 이에 더해서 김만호 씨와 김충재 씨가 증여계약을 체결하면서
김충재 씨가 부모님을 충실히 부양한다는 조건을 넣은 것은 김충재 씨가 민법에서 정한
일반적인 부양의 정도를 넘어서는 수준으로 이행할 것을 요구했기 때문에라고 해석하면 상당합니다.
이는 충실의 사전적 의미가 진정에서 우러나오는 정상이 있고 정직하며 성실하다는 것인 점,
김충재 씨 스스로 김만호 씨에게 별도의 이행각서까지 써줬다는 점에 비춰본다면 더욱 그렇다고 판단됩니다.
-그런데 저희가 드라마상으로 봐서는 지금 김충재 씨가 부모님을 충실히 부양했다고 보기는 좀 어려울 것 같아요.
-네, 저도 마찬가지 생각입니다.
김충재 씨 부부는 부모님이 계신 2층에는 아예 출입조차 하지 않았고 아픈 이순정 씨를 모시고 병원에 가지도 않았는데요.
이런 일련의 사실들을 종합해 보면 김충재 씨가 김만호 씨와 이순정 씨를 충실히 부양하지 않았다는 사실은 다소 분명해 보입니다.
따라서 김만호 씨의 이 사건 증여계약 해제 주장은 정당해 보이고 소송을 통해
김충재 씨는 김만호 씨에게 증여계약 해제에 따른 원상회복으로서
김충재 씨 명의로 맞춰진 부동산에 대해 소유권이전등기 말소등기 절차의무를 이행할 것으로 판단됩니다.
-일단은 뭐 속이 후련해지네요. 효도를 조건으로 해서 재산 받을 거 싹 다 받고 입을 싹 닦았는데.
이 정도면은 뭐 충실히 부양이 아니라 거의 학대 수준이거든요. 뺏어와야 됩니다. 안 그렇습니까, 변호사님?
-네, 맞습니다. 불효자인 김충재 씨로부터 다시 재산을 돌려받을 수 있어서 너무 다행인데요.
하지만 매번 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
드라마 사례처럼 효도 혹은 부양을 전제로 체결한 증여계약을 특정해서 효도계약이라고도 하는데요.
이 효도계약서를 잘 작성하는 게 무엇보다 중요합니다.
물론 부모와 자식간에 이런 계약서를 쓴다는 게 우리 정서와는 다소 맞지 않는 측면이 있지만
그래도 이제는 시대가 바뀐 만큼 적응하셔야 됩니다.
-그러면 효도계약서를 잘 작성해야 한다고 하셨는데 어떻게 해야 잘 작성하는 건가요?
-효도계약서를 작성할 때 이 세 가지를 반드시 유념하시면 좋을 것 같습니다.
먼저요, 첫 번째 추상적인 표현을 지양하고 가급적 구체적으로 효도의무를 명시해야 합니다.
-그럼 가급적 구체적으로 뭐 어떻게 써야 합니까?
-예를 들어서 땡땡회 이상 부모님 집 방문 그리고 입원비 지급
그리고 매월 땡땡원 생활비 지급 등 이렇게 구체적으로 의무사항을 기재하는 것이 좋겠는데요.
따라서 추상적인 내용인 부모가 물질적, 정신적으로 안락하게 여생을 즐길 수 있도록
섬세한 부분까지 챙기고 온갖 배려를 다 한다, 이 문구는 법률상 부담으로 인정되기는 어려울 수 있습니다.
-부담이라기보다는 도덕이죠.
-맞습니다.
-근데 말씀하신 대로 방문횟수 몇 회면 몇 회 정해놓고 생활비도 얼마면 얼마 이렇게 정해놓는 거,
구체적으로 정하는 게 이게 굉장히 중요하다라고 말씀하셨는데 두 번째는 뭡니까?
-두 번째는 효도내용, 그러니까 부담 혹은 조건은 실제 이행이 가능한 범위 내의 것이어야 됩니다.
예를 들어 거제도에 거주하는 자녀에게 서울에 거주 중인 부모님 집을 매일 방문하도록 하는 것은 그러한 효도물은 지울 수 없습니다.
-효도계약서를 작성할 때 첫째 구체적으로 좀 내용을 기재를 해야 하고
그 효도내용이 실제 이행 가능한 범위여야 한다는 말씀이신데 마지막 꿀팁은 뭔가요?
-마지막으로 효도계약서 작성일자, 당사자 이름, 당사자의 서명 또는 날인이 반드시 들어가야 합니다.
그리고 가능하다면 공증을 받아두는 것도 추천합니다.
-법대로 합시다 더 로이어, 이번에는 사무장님의 코너 만나보겠습니다.
-사무장 김경진의 OX 법정 빠밤!
요즘 이게 효도계약서를 작성하는 경우가 많더라고요.
그래서 제가 사연을 한번 가져와봤습니다. 첫 번째 사연입니다.
A씨는 사위에게 상가건물을 증여하면서 딸과 이혼하지 않을 것을 조건으로 해서 효도계약서를 작성했습니다.
하지만 몇 년 후에 딸과 이혼을 했는데요.
사위에게 증여한 이 상가건물을 다시 돌려받을 수 있을까요? 받을 수 있다 O, 아니면 X.
-사견임을 전제로 저는 반반, 반반이라고 생각됩니다.
-그래도 어느 정도 X의 희망은 있는 거네요?
-맞습니다. 좀 애매하죠.
우선 위 내용이 부담으로 유효하려면 단순히 딸과 이혼하지 않을 것이라는 문구만으로 다소 좀 부족해 보입니다.
그래서 수증자, 즉 사위는 증여자, 즉 장인의 딸과 원만한 혼인생활을 유지해야 하며
만약 수증자의 귀책으로 이혼하게 될 경우에는 본 증여계약은 해제된 것으로 보고
부동산은 즉시 반환한다는 문구로 하면 좋을 듯합니다.
다만 효도계약상 내용이 어떤 일이 있어도 절대 이혼하지 않는다고 되어 있다면
이는 혼인의 자유 및 결정권을 지나치게 침해한다고 보여져
민법 제103조 선량한 풍속 기타 사회질서 위반된다고 보여질 경우에는
해당 증여계약이 무효가 될 가능성이 있기에 저는 문구의 내용에 따라 반반이라는 의견입니다.
-두 번째 사연 만나볼까요?
-두 번째 사연입니다. 80대 A씨는 성년인 두 손자에게 건물지분을 증여하면서 효도계약서를 썼는데요.
그러나 부인과 불화를 겪으면서 아들과 멀어지자 손자들에게 증여한 건물지분을 되찾으려고 하고 있습니다.
효도계약서는 A씨가 심부름을 부탁하면 손자들은 잘 들어줘야 된다라는 내용이 계약서에 담겨 있는데
손자들이 이를 이행하지 않았다고 합니다.
심부름 안 했습니다. 이 효도계약 해지할 수 있다 O, 아니면 X.
-저의 대답은 X입니다.
우선 앞서 제가 말씀드린 대로 효도계약상 부담이 유효하기 위해서는 그 부담의 내용이 구체적이어야 하고 실현가능해야 합니다.
그런데 심부름 내용 및 부탁에 대해 제대로 특정되어 있지 않고 당사자간 합의된 구체적인 내용도 확인되지 않습니다.
따라서 법원은 수증자가 도대체 무엇을 해야 할지 구체적으로 알 수 없는 부담이라고 볼 여지가 있고
또한 이와 같이 불분명한 부담의 경우에는 증여자의 자의적인 판단만으로
부담의무 이행 여부가 좌우될 수 있어 신의성실원칙에도 반할 수 있기에 부담부 증여로 볼 수 없다고 판단됩니다.
-오늘 이 사건 다루다 보니까 참 시대가 많이 바뀌었다는 생각이 들기도 하고요,
참 씁쓸하기도 한데 효도계약에 대해서 저희가 알아봤습니다. 변호사님, 마지막으로 정리해 볼까요?
-부모님이 자녀들의 미래를 위해 당신들이 힘들게 평생 일군 재산을 증여해 주는 건 자식들 입장에서
너무 감사한 일이지 그걸 당연하게 여겨서는 안 된다는 게 제 개인적인 생각입니다.
더욱이 점점 평균수명이 늘어난 현 상황에서 부모님들 또한 당신들의 남은 여생을 살아가야 하기에
사전증여를 통해 당신들 재산을 자녀들에게 증여하는 데 더욱 신중할 수밖에 없다는 사정까지 감안한다면
효도계약서 작성 유무와 무관하게 부모님들의 도움에 대해 진심으로 감사한 마음을 가지고
부모님들을 편안히 모시는 게 도리일 것입니다.
다만 부모님들도 최소한의 안전장치로써 향후 자녀들과의 법적다툼을 방지하기 위해서라도
효도계약서 작성에 대해 진지하게 고민해 보시라고 권해 드립니다.
-아휴... 여기저기 다 돈 달라는 소리뿐이고. 아휴, 여기저기 사놓은 집 대출받기도 힘들고.
정부에서는 지원 하나도 안 해 주면서 다주택자들 세금만 엄청 내라고 하니.
아이고, 이번 달은 또 얼마를 갚아야 하노.
중개사님, 그 로이어동에 있는 투룸 거기에 세를 좀 놓을까 하는데요.
-거기는 집주인분께서 직접 거주하신다고...
-우리 여동생이 좀 쓰려고 했는데 마침 서울에 취직되는 바람에 공실이 됐지 뭡니까?
-아, 그래요.
-저희 집 좀 빨리 나갈 수 있게 잘 좀 부탁드립니다.
-아니, 근데 사장님 집은 대출이 많이 껴있어서 세입자분들이 잘 안 들어오려고 해서.
-아휴, 대출 그거 내가 빨리 갚을 테니까 걱정하지 마세요.
그리고 그 대출 얘기하면은 세입자들이 꺼리니까 그런 말은 아예 하지도 마시고요.
-아이, 그래도...
-제가 복비 두둑하게 챙겨드릴 테니까 잘 좀 부탁드립니다.
-예.
-그럼 믿고 갑니다.
-하긴, 나도 거래가 돼야 돈을 벌 텐데. 요즘은 손님이 진짜 하나도 없네. 대체 이놈의 경기는 언제 나아지노?
-우와! 이렇게 멋진 건물에서 일하게 된다니... 시골에 계신 할머니가 엄청 좋아하시겠다.
아, 그동안 모은 돈으로 이 근처에 원룸 하나 구해야겠네.
저기 부동산 있으니까 가서 알아봐야겠다. 저 원룸 하나 구하려고 하는데요.
-혼자 쓰실 건가요?
-네.
-그럼 예산은 얼마나?
-보증금 한 5000 정도요.
-(속으로) 애매하네. 어디를 소개해야 하지? 아, 근데 거긴 좀...
뭐 일단 소개는 한번 해보지 뭐. 그 가격이면 요앞에 투룸 하나 가능할 것 같아요.
같이 한번 가보시죠.
-집은 괜찮네요. 혹시 대출이 끼거나 막 이상한 건 아니죠?
하도 요즘 전세사기가 많다고 해서.
-그럼요. 여기도 대출이 있긴 한데 보증금 받으면 집주인이 바로 근저당 말소한다고 했어요.
그리고 요즘 대출 없는 집이 없어요.
-바로 말소시켜 주신다고요?
-그럼요. 집주인이 그렇게 약속했어요.
-안심이 되네요. 그럼 저 이 집으로 계약할게요.
-네.
-보증금도 보냈고 이사까지 왔으니까 대출문제는 해결이 됐겠지?
뭐지? 근저당이 그대로 잡혀 있는데. 여보세요, 저 로이어주택 201호인데요.
보증금 보내드리면 대출 말소시켜주시겠다더니 등기부에는 그대로 잡혀 있어서요.
-해 주려고 했지. 아니, 근데 보증금 돌려달라는 사람이 한둘이어야 말이지.
당장은 말소 못 해 주니까 좀 기다려요.
-뭐야, 계약할 때랑 얘기가 다르잖아. 중개사님, 당신이 내 보증금 책임지세요!
-뭐라고요? 내가 그쪽 보증금을 왜?
-계약할 때랑 얘기가 달라졌으니까 중개책임 확실히 지셔야죠. 이게 뭐야, 진짜!
-지영 씨가 중개사와 집주인을 믿고 계약을 했는데 계약 당시에 했던 조건이 전혀 이행되지 않고 있어요.
-그렇습니다. 지금 조건이 이행되고 있지 않아서 공인중개사에게 책임을 묻겠다,
이렇게 이지영 씨가 얘기하고 있는데 이게 가능할지 좀 궁금하기는 하네요.
-그러니까요, 한번 궁금증을 풀어보도록 하겠습니다.
정성원 변호사님, 요즘도 전세사기 사건이 또 많이 일어나고 문제가 되는 것 같아요.
-요즘은 조금 전세사기가 줄었는데 이게 전세 자체가 또 줄고 있기도 하고 잡혀갈 사람들도 많이 잡혀갔고
이제 우리 시민들도 전세사기에 대해 경각심을 가지고 있기 때문에 제 체감상으로는 조금 줄어든 느낌입니다.
다만 국토부 최근 통계를 보면 25년 기준 3만 건 이상의 전세사기 피해자가 발생했다고 합니다.
전세사기의 피해자라고 하면요, 보증금을 아예 못 받을 것이 확실한 사람들을 지칭하니
실제로 보증금 못 돌려받아서 소송하고 막 집주인이랑 싸우고 이런 트러블이 생기신 분들은 훨씬 많을 것으로 추정됩니다.
-저희 전세사기를 예방하기 위해서 정부에서도 대책을 많이 내놓고 있는 것으로 알고 있는데
법적으로 좀 보호장치가 많이 마련이 돼 있나요?
-뭐 저는 개인적으로 정부가 엄청 큰 대책이 있다고는 생각하지는 않고요.
오히려 전세사기 사태를 조금 사실상 정부가 방관한 게 아닌가라는 생각까지 하고 있습니다.
사실 지금까지 대부분의 정부는 부동산 가격을 잡아야 된다라는 구호 아래
이제 다주택자들을 강하게 압박하는 정책을 펼쳐왔거든요.
그러니까 집이 여러 채 있는 사람들에게 대출을 제한하고 세금을 부과하고 빨리 집을 팔아,
너네 때문에 집값이 올랐잖아, 이렇게 압박하는 거죠.
그런데 전세를 내주는 사람들은 누구일까요?
-음, 내가 살 집을 내줄 수는 없으니까 여러 채 가지고 있는 사람이겠죠?
-네, 맞습니다. 집이 여러 채 있는 사람들이 전세를 내주는 것이거든요.
그런데 이 사람들에게 대출 못 나가게 이렇게 막아버리면 자금순환이 좀 안 되는 측면이 있습니다.
그러다 보니 결국 보증금을 못 갚아주는 악순환이 좀 펼쳐지는 그런 사례들이 많습니다.
그래서 정부가 이런 전세사기를 막는 것에 대해서는 크게 뭐 대책이 있다, 저는 그렇게 생각하지는 않습니다.
-그럼 변호사님께서는 전세사기를 예방할 수 있는 근본적인 방법은 뭐라고 생각하세요?
-우선 전세사기라는 것이 아니, 전세제도라는 것 자체가 국가가 나서 가지고 어떻게 도와주는 이런 개념이 아니고요.
지극히 임대인과 임차인간의 개인적인 사적인 거래에 불과하다는 것을 이해해야 합니다.
그러니까 스스로 조심해야 한다는 것이죠.
그리고 근원적인 방법은 이건 제 생각이지만 돈 많은 집주인을 만나면 사실은 그런 문제는 발생하지 않거든요.
그래서 보증금은 내 돈을 친구한테 빌려주는 거나 마찬가지예요.
그러니까 떠날 때 돌려받아야 되는 거예요.
그럼 내가 돈을 빌려주고 돌려받을 때 가장 중요한 것은 그 사람이 돈을 떼먹을 사람이냐 아니냐가 제일 중요한 거거든요.
-그렇죠, 그렇게 따지니까 부자가 낫긴 낫네요.
-그래서 제가 좀 쉽게 설명하려고 그렇게 예시를 든 건데 이제 이 사람이 돈을 돌려줄 자력이 있는지 없는지가 중요하다는 뜻이고
그래서 등기부등본을 확인을 해서 내가 들어갈 집에 대출이 있는지 없는지 살펴보셔야 하고요.
그리고 등기부를 떼보면은 집주인이 어디에 사는지까지 나옵니다.
그게 자가인지 아닌지도 체크해 보시는 게 좋습니다.
그리고 나는 이런 것까지 잘 모르겠다라고 하신다면 돌다리도 두들겨보라는 속담처럼 전문가에게
이 전세계약 자체가 안전할까요, 이렇게 물어보고 체결하는 방법도 저는 추천드립니다.
-다시 이 사건으로 돌아봐서요, 전셋집의 대출등기가 지금 말소가 되지 않은 상황인데
이거를 그대로 두면 문제가 될까요? 어떻습니까?
-제가 아까 보증금은 돈을 친구한테 빌려주고 돌려받는 것과 비슷하다고 말씀드렸잖아요.
그런데 그것과 딱 하나 좀 다른 게 있다면 이 보증금은 내가 만약에 돈을 돌려받을 때 못 받는 상황이 오면
내가 사는 이 집을 경매에 넘기든지 이런 방식으로 돈으로 바꿔가지고 받을 수 있다는 것인데요.
그런데 현재 이 집의 대출이 약속과는 달리 말소되지 않았다면 그 대출 부분은 은행의 몫이겠죠.
그만큼 세입자분이 가져갈 수 있는 몫이 거의 없어지게 되는 문제가 발생하는 거죠.
-그러면 그 책임을 혹시 집주인인 김일석 씨에게 물을 수는 없습니까?
-집주인 역시 근저당권을 말소해 주기로 하고 말소하지 않았기 때문에 전세사기에 고의가 있다고 볼 가능성이 굉장히 높습니다.
그래서 형사고소의 대상이 될 수 있습니다.
제가 예전에 비슷한 경우로 고소를 했더니 보증금이 한 1억 정도 못 돌려줬음에도 불구하고 실형 6개월이 나오더라고요.
-그래요, 그렇다면 보증금 반환시점에 문제가 생기면 그 문제는 어떻게 해결하면 좋을까요?
-보증금 반환시점에 문제가 생긴다면 많은 것들을 해야 되는데요.
첫 번째로는 전세사기 형사고소를 추천드립니다.
두 번째로는 보증금 반환 청구 민사소송을 하시는 것을 추천드리고요.
그다음 세 번째로 만약 가능하다면 이러한 사태에 책임이 있는 공인중개사를 대상으로 소송을 하는 것도 검토할 수 있습니다.
집주인이 파산상태라면 실질적으로 돈을 받기 어렵기 때문에 공인중개사를 대상으로 만약 소송이 가능하고
승소한다면 공인중개사가 가입된 보험을 통해서 돈을 받을 수 있기 때문에 실질적으로 피해를 회복하는 데 도움이 됩니다.
-저는 여기서 좀 근본적인 궁금증이 드는 게 보통 전셋집 구할 때 보면
집주인이 대부분 대출을 끼고 있는 경우가 많은데 대출이 없는 집이다 그러면 이건 무조건 뭐 믿고 들어가야 하는 겁니까?
-이 세상에 무조건이라는 것은 없습니다.
그래서 한 90% 정도 안전하다, 이렇게 말씀드리겠습니다.
그럼 남은 10%는 뭘 조심해야 하느냐, 바로 역전세입니다.
부동산의 실거래가는 1억 정도인데 이제 전세를 1억 5천이나 2억으로 하는 경우죠.
그러면 전세가가 실거래가보다 더 높기 때문에 위험합니다.
집주인이 집을 팔아서라도 그 돈을 못 구해 줄 수 있기 때문입니다.
그래서 첫 스텝이 이 집에 대출이 있냐 없냐를 체크하시는 것이고
두 번째 체크사항은 이 집의 실거래가를 체크해서 내 전세가가 더 높지는 않은지 확인해야 합니다.
-그리고 지금 이지영 씨는 전셋집을 구할 때 공인중개사가 얘기하기를
보증금 딱 입금되면 대출근저당권 등기를 말소를 한다라고 얘기를 했거든요.
그래서 이지영 씨 같은 경우는 이 말을 신뢰를 했고 이 상황이 왔습니다.
지금 부동산 중개인의 책임을 이런 곳에서 물을 것 같은데 어떻게 가능할까요?
-공인중개사가 우리가 무슨 소개팅 해 주듯이 뭐 매물을 딱 연결해 주고
나머지는 너희들끼리 알아서 하세요라고 하는 사람이 아닙니다.
공인중개사는 부동산 거래가 처음부터 끝까지 잘 이루어질 수 있도록 신의성실을 다해서 책임을 지는 사람입니다.
사례에서 부동산 거래가 잘 성사되었다고 보십니까, 사무장님?
-아니요, 지금 계약하고 입주는 됐는데 그 입주를 하는 조건으로 보증금 들어가면 저당권 말소, 이게 지금 이행이 되지 않았거든요.
그럼 잘 성사되지 않은 것 같은데요.
-맞습니다, 거래가 잘 성사되었다고 보기 어렵죠.
계약서에 근저당권 등기를 말소하기로 기재되었다면 그리고 공인중개사 실제로 그렇게 약속을 했었죠.
그런데 근저당권이 말소되지 않았죠?
공인중개사는 이 근저당권이 말소되는지까지 챙기고 그 결과를 알려줘야 할 의무까지 있는 것입니다.
실제로 공인중개사가 이렇게 계약내용을 제대로 처리하지 않은 경우에는
보증금의 3에서 40%가량 책임을 같이 지라는 판결이 다수 선고되고 있습니다.
-저희가 전세사기 살펴보고 있는데 이와 관련해서 정말 많은 사연들이 있지 않겠습니까?
그래서 저희가 또 한 코너를 준비를 했죠?
-그렇습니다. 사연을 드라마로 만들었죠. 로이어극장 레디 큐!
-어머, 사장님, 이 집 좀 보세요.
신축이라 집도 깨끗하고 교통도 편하고 살기가 너무 좋습니다.
-아유, 이 집이 딱 내 스타일이에요. 마음에 쏙 드는데요. 전세가가...
-전세가가 글쎄 단돈 3억입니다. 가격도 아주 저렴하게 잘 나오지 않았습니까?
-이게 지금 신축에.
-그렇죠.
-이 조건에 채광도 좋고. 이게 지금 3억... 이야, 이거 너무 마음에 든다.
-오늘도 한 열 분이 보고 가셨거든요.
이런 물건이 흔치가 않기 때문에 바로 잡으셔야 해요.
-빨리빨리 계약합시다, 계약합시다. 그런데 여기 혹시 대출은 얼마나...
-잠시만요. 지금 보니까 담보대출이 3억 정도가 잡혀 있는데.
아유, 뭐 신축건물에 이 정도는 다 있는 거니까 걱정 안 하셔도 됩니다.
-이런 달콤한 중개사의 말을 믿고 저는 덥석 계약을 했습니다.
근데 집주인은 형편이 어려워졌다면서 저 몰래 급히 이 집을 팔았고 매매가는 전세가보다도 낮은 2억 8000만 원이었습니다.
경매를 해도 전세보증금을 100% 받을 수 없는 저는 대체 어떻게 해야 할까요?
어떻게 해야 할지 우리 정성원 변호사님, 제발 좀 알려주세요.
-간단한 사례는 아니네요. 우선 여기서 제가 보는 포인트는 집을 팔았다는 것인데요.
이게 정말 중요한 부분이니 잘 들으셨으면 합니다.
소유주가 변경되는 경우에는 이 임대인의 지위가 따라서 변경될 수 있는데 임차인은 이에 이의를 제기할 수 있습니다.
소유주가 변경되는 것에 동의하지 않는다면 원래 집주인에게 돈을 달라 할 수 있고요.
그런데 집주인 변경됐습니다라는 문자나 이런 걸 받고도 아무런 대답을 하지 않은 경우에는
동의한 것으로 간주하고 새로운 집주인한테만 청구할 수 있습니다.
제가 아까 말씀드렸죠. 내 돈 돌려주는 사람이 부자인지 아닌지가 정말 중요하다고요.
여러분들이 만약 이런 경우라면 누가 내 돈을 잘 돌려줄 수 있는 사람인지 정확한 판단을 해서 법적조치에 나아가는 것이 좋겠네요.
-네, 정말 현실적인 꿀팁까지 잘 들었습니다. 전세사기 살펴봤는데요.
마지막으로 이지영 씨를 위한 해결책 다시 한 번 정리해 볼까요?
-최근 여러 가지 규제로 인하여 집주인들이 돈을 돌려주고 싶어도 못 돌려주는 일들이 많이 생기고 있습니다.
집주인이 만약에 사실상 파산상태라면 아무리 여러분들이 소송하고 이겨도 돈을 한 푼도 받을 수가 없어요.
예를 들어서 여러분이 뭐 서울역에 있는 노숙자에게 100억짜리 소송을 해서 이기면 뭐 합니까?
실제로 돈을 못 받는데. 그 사람 계좌에 돈이 없잖아요.
그러니까 여러분이 이런 상황이라면 공인중개사에게 혹시 중개 과실은 없는지
잘 확인을 해 보시고 공인중개사를 대상으로 법적조치를 취하시기를 바라겠습니다.