-오늘도 고기 상태 좋네. 어서 장사 준비해야겠다. 어, 안녕하세요.
-점주님, 점검도 할 겸 변경 사항이 있어 왔습니다.
-예, 이쪽으로 앉으세요.
-네. 그동안 보쌈용 고기랑 족발은 행운한돈유통에서 구입하셨잖아요.
-네, 본사에서 지정해 주셨잖아요.
-다음 달부터는 행운한돈유통이 아니라 M포크유통해서 구입하셔야 됩니다.
-아니, 왜요? 고기 육질도 좋고 가격도 좋았는데.
-행운한돈유통이랑 계약이 종료됐습니다. 새로 계약한 M포크유통도 고기 질이 좋습니다.
-저희는 이제 매출도 안정됐고 단골들도 지금 맛이 좋다고 하는데 굳이 바꿔야 됩니까?
-네, 점주님. 우리 계약 제18조를 보면 더로이어족발 동일성과 품질 유지를 위해
가맹 본부에서 지정한 업체로부터 물품을 제공받아야 한다는 거 알고 계시잖아요.
그럼 다음 달부터는 M포크유통에서 구입해 주세요.
-알겠습니다.
-수고하십시오.
-아니, 장사 잘 되고 있는데 갑자기 고기 공급 업체를 바꾸라하노.
아, 그 더로이어족발 가맹점주들이 있는 인터넷 카페 한번 볼까?
뭐, 수도권 가맹점주들한테는 명가한돈유통으로 바꾸라 했다고.
본사 대표가 친척 명의로 명가한돈유통 만들었다고.
그러면서 공급 업체 바꾸라고 강요하고 가격까지 올리고.
이건 아니지. 그 M포크인가 뭔가도 본사 대표랑 연관 있는 거 아이가?
그렇지 않고서야 거래 잘하고 있는데 갑자기 바꾸라 하고.
요즘 손님들은 고기 맛 달라지면 바로 아는데. 그냥 행운한돈유통에서 계속 구매해야겠다.
-점주님, 왜 본사에서 얘기한 M포크유통에서 구입 안 하셨습니까?
-아니, 고기 맛 달라져서 손님들 떨어져 나가면 본사에서 책임질 거예요? 갑자기 거래 업체를 바꾸라 마라, 참나.
-그때 제가 설명 드렸잖아요. 점주님은 지금 자점매입금지의무를 위반하시는 거예요.
위반하면 본사에 위약금 지급해야 되는 거 아시죠? 그러니까 저희가 변경 지정해 드린 업체랑 거래해 주세요.
-부산 점주 자체 조달 건 어떻게 됐습니까?
-몇 차례 말씀을 드렸는데 계속 계약 종료된 업체에서 구매하고 있습니다.
-그럼 1차로 내용증명 보내세요.
-알겠습니다.
-회사가 지정한 업체로부터 보쌈용 고기 및 족발 제품을 공급받을 의무를 위반했고
60일의 유예기간 동안 이를 시정하지 않으면 가맹계약을 해지하겠다고? 하, 참나.
-부산점은 어떻게 됐습니까?
-동일한 취지로 2차, 3차 내용증명을 발송했고 점주도 정상적으로 수령했는데 수용하지 않고 있습니다.
-그럼 2022년 9월 24일 자로 가맹계약 해지한다고 내용증명 보내세요.
-네.
-뭐? 자점매입금지의무 위반으로 가맹계약 해지.
일방적으로 거래업체 변경하라고 강요하고 이제는 계약해지.
본사의 조치 너무 부당합니다.
-가맹사업주는 가맹 계약에 따라 본사가 지정한 업체를 통해서 구입할 의무가 있습니다.
그런데 점주님은 다른 업체를 통해서 구입했고 이건 자점매입금지의무를 위반한 겁니다.
그래서 해지된 거고. 그에 따른 위약금도 지급하셔야죠.
-아무리 본사라 해도 일방적으로 거래 업체를 변경하라고 강요할 권한은 없다고 봅니다.
변경하는 업체 선정도 정당해 보이지 않고요. 가맹계약 해지 부당합니다.
-그럼 어디 법대로 따져봅시다.
-공급 업체를 변경해라. 아니다, 못 한다. 가맹본부와 가맹점 사업자 사이에 일어난 분쟁이네요.
-그렇습니다. 지금 양측 주장이 아주 팽팽하게 맞서고 있는 그런 상황인데요.
일단 가맹본부는 지정한 업체에서 물품을 공급해야 하는데 가맹 사업자인 이수진 씨가 변경 요구에
응하지 않았고 그래서 계약을 위반한 것이다라는 입장이고 이수진 씨는 변경 요구 자체가 지나친 간섭이다.
그리고 변경하라고 한 그 업체가 본사와 약간의 경제적인 이익을 나누고 있는 것이 아닌가라는 의심이 든다.
그래서 가맹업체의 변경 요구는 부당하다, 그런 입장입니다.
-그러니까 정말 양측의 입장이 팽팽한데. 함호진 변호사님, 누구의 주장이 맞습니까?
-저는 먼저 우선 두 분의 생각이 더 궁금한데요. 두 분은 어떻게 생각하십니까?
-일단 저는 이 업체가 족발 가게이기 때문에 족발 가게는 고기가 가장 중요하잖아요.
통일된 그 품질을 위해서 업체가 그렇게 요구할 수 있는 거 아닌가라는 생각이 들기는 하거든요. 사무장님 어떠십니까?
-그런데 가만히 생각해 보면 변경하라고 한 업체가 서로 가맹점주들이 모여 있는 사이트에서 딱 보니까,
카페에서 보니까 뭔가 바꾸라고 하는 업체와 본사와의 모종의 관계가 있는 것 같다라는 소문이 돌고 있거든요.
그래서 좀 의심을 지울 수가 없는 상황이니까 이런 업체를 변경하라고 하는 것은 본사,
그러니까 본부의 어떤 갑질이 아닐까 이렇게 생각을 하는데 변호사님은 어떻게 생각하십니까?
-저희도 팽팽하네요.
-그렇죠. 제가 최근까지 가맹본부하고 가맹점주 간 발생할 수 있는 다양한 분쟁 사례들을 살펴보았는데요.
이번 사안에서는 가맹점주의 주장보다는 가맹본부의 주장이 좀 더 타당해 보입니다.
-일단은 저와 같은 의견이시라 기분은 좋네요.
-두 분 같이 나가세요.
-일단 살펴볼게요. 핵심 쟁점이 이수진 씨의 자점매입금지의무 이거를 위반한 것인지 아닌지 여부인 것 같은데.
먼저 이 자점매입금지의무라는 게 어떤 건가요?
-자점매입금지의무는 가맹본부와 가맹 사업자 사이에 가맹계약을 체결하면서 가맹계약에 필요한 물품을 지정해서
가맹점 사업자들로 하여금 가맹본부 혹은 가맹본부가 지정한 업체로부터만 해당 물품을 공급받도록 강제한 의무를 말합니다.
-그럼 이 사건에서 그런 내용이 가맹계약을 체결할 당시에 좀 들어가 있었나요?
-제가 미리 드라마 사례의 가맹계약 내용을 자세히 살펴봤는데요.
이 사건 가맹계약 제18조에 관련 내용이 규정되어 있었습니다.
제18조 제1항은 가맹본부는 가맹계약 체결 이후에 가맹사업과 관련된 상호 등 브랜드의 통일성을 유지하는 데 필요한
포장재 등을 가맹점 사업자에게 공급하고 동조 제2항은 가맹점 사업자는 더로이어족발의 동일성과
품질의 동일성을 유지하기 위해 가맹본부에 사전 승인이 되어 있는 상품 등만을
고객에게 판매 또는 제공하도록 하며 사전 승인된 물품을 제외하고는 가맹 사업의 일정한 품질 유지를 위해서
필요한 물품을 사입할 수 없다라고 규정하고 있었습니다.
그리고 가맹본부의 정보공개서에도 관련 내용이 분명하게 명시되어 있었습니다.
-그 명시되어 있다는 정보공개서 그 내용이 어떤 겁니까?
-이 사건 가맹본부의 정보공개서 내용 중에 영업 활동에 대한 조건 및 제한 부분에 기재된 표에는
가맹점 사업자가 가맹본부 또는 가맹본부가 지정한 자와 거래해야 할 품목이 지정되어 있었고
그 품목에는 보쌈 고기, 족발이 포함되어 있었습니다.
그리고 가맹점 사업자가 표에 기재된 물품을 지정되지 않은 사업자로부터 공급받으려고 하는 경우에는
사전에 반드시 가맹본부에게 서면으로 통지해서 그 승인을 받아야 한다는 취지의 내용이 기재되어 있었습니다.
-그러니까 냅킨이라든지 소스통이라든지 리모컨 이런 것까지 가맹본부에서 구입을 해야 한다고 하면
사실 그것까지 참견하면 갑질이라고 할 수 있는데 이 사건 같은 경우에는 고기잖아요.
아주 중요한 재료지 않습니까?
-맞습니다. 드라마 상의 경우 보쌈, 족발 판매를 전문으로 하는 요식가맹사업인데요.
그런 만큼 보쌈용 고기와 족발은 그 주요한 원재료에 해당되고 가맹사업에 있어서
음식의 품질과 맛의 통일성을 유지하는 것은 매우 중요한 요소입니다.
따라서 가맹본부의 입장에서는 주요 원재료에 대한 유통 과정을 지속적으로 관리하고 통제할 필요성이 당연히 인정됩니다.
따라서 가맹본부가 자점매입금지의무를 두고 의무 이행을 강제하기 위해
위약금 조항을 마련한 이유도 가맹점 사업자가 가맹계약 기간 동안
임의로 다른 재료를 사용할 경우에 맛의 통일성이 유지되기 어렵고
그런 영업 행태는 다른 가맹점 사업자들에게도 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
이뿐만 아니라 궁극적으로는 가맹본부인 이 사건 회사의 영업이익 하락이나 손해로 이어질 수 있기 때문에
이를 방지하기 위한 목적도 존재합니다.
-그러니까요. 가맹 사업자인 이수진 씨도 저희가 아까 화면 보니까 그런 내용을 알고 있었던 것 같아요.
-실제로도 이수진 씨는 이 사건 가맹계약 체결 후 약 한 달 동안 가맹본부가
최초로 지정한 H업체로부터 보쌈용 고기와 족발을 공급받았는데요.
그러다가 이후 가맹본부의 요구에 따라 행운한돈업체로부터 변경을 해서 보쌈용 고기와 족발을 공급받아 운영을 해 왔습니다.
그리고 이 사건 가맹계약 체결 및 정보공개서를 통해서도 자점매입금지의무가 있다는 사실을 충분히 인식하고 있었고
이 사건에 관한 분쟁이 발생하기 전까지는 이에 따랐던 것으로 보여집니다.
-그런데 저는 계속해서 좀 문제적인 시각으로 바라보고 있는데.
변경한 업체와 본사와 실제적으로 경제적인 이익을 주고받는 그런 어떤 모종의 관계가 있다, 그러면 문제가 되지 않습니까?
-이수진 씨가 정보공개서 위반으로 주장하는 명가한돈유통업체는
수도권에 소재한 가맹점을 대상으로 족발과 보쌈을 공급하는 업체였습니다.
그리고 가맹본부는 이수진 씨에게 명가한돈유통업체로부터 재료를 구입하라고 강요한 사실은 없었고
가맹본부가 이수진 씨에게 변경하라고 요구한 업체는 M포크유통인데요.
제가 미리 좀 더 조사를 해 보니까 이 업체의 제품이 그 품질에 비해 불필요하게 높은 가격으로 책정되었다거나
유통 과정에서 가맹본부가 폭리를 취했다고 볼 만한 증거도 없었습니다.
-그러니까 사무장님께서 말씀하시는 그런 이익은 없었다.
-그렇게 보여집니다.
-이상한데.
-단순한 소문이었다. 그렇다면 지금 이수진 씨가 자점매입금지의무를 위반했다라고 볼 수 있는 건가요?
-그렇습니다.
앞서 말씀드린 점을 종합해 볼 때 가맹본부가 가맹점 운영과 관련해서 이수진 씨에게
보쌈용 고기와 족발을 M포크유통업체로부터 공급받을 것을 요구했음에도 불구하고
이수진 씨가 이에 따르지 않았고 기존의 행운한도업체로부터 제품을 계속 공급받은 것은
자점매입금지 부분을 위반한 것에 해당된다고 볼 수 있습니다.
-그러면 결국 이수진 씨는 지금 위약금을 부담해야 합니까?
-안타깝지만 그렇게 할 것으로 보여집니다.
이 사건 가맹계약 제35조 제2항은 자점매입금지의무를 위반하는 경우에
가맹점의 해당 월 총매출액의 3.3%를 위약금으로 지급하는 것으로 규정하고 있습니다.
그리고 앞서 말씀드린 사정들, 즉 이수진 씨가 2022년 4월부터 2022년 9월까지 가맹본부가 지정한
M포크유통과 거래하지 않고 행운한돈업체와 거래해서 자점매입금지의무를 위반한 사실.
그리고 같은 기간 이수진 씨가 운영한 가맹점 매출액 합계가 1억 4634만 9190원의 사실을 인정할 수 있기 때문에
이수진 씨가 가맹본부로부터 위약금으로 482만 9523원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담해야 한다고 판단됩니다.
-좋습니다. 그럼 위약금은 그렇다고 하고 계약 해지의 문제를 한번 보도록 하겠습니다.
가맹본부가 일단 적법한 절차를 거쳐서 2022년에 9월 24일 해지가 정확하게 통보됐고
해지가 잘 된 것이라고 주장을 하고 있는데 이수진 씨는 가맹본부가 자신에게 자점매입금지의무 위반을 이유로서
해지 통보한 이 자체가 부당 계약 해지다, 이렇게 보고 있는데 어떻습니까?
-이수진 씨는 가맹사업법 제12조 제1항 1호 위반에 따른 부당한 계약 해지로서 불공정 거래 행위에 해당될 효력이 없다는 입장인데요.
하지만 앞서 살펴본 바와 같이 이수진 씨가 주장한 명가한돈유통업체는
수도권에 소재한 가맹점을 대상으로 재료를 공급하는 업체이고 이수진 씨가 운영하는 가맹점과는 아무 관련도 없었습니다.
그리고 보쌈용 고기와 족발은 이 사건 가맹 사업을 경영하는 데 있어서 필수적인 재료이기 때문에
가맹본부로서는 일률적으로 고른 품질의 보쌈, 족발 등을 공급함으로써 가맹 사업의 통일적 이미지를 확보하고
가맹본부의 영업 표지를 나타내는 상품인 보쌈, 족발 등 식품의 품질 균일성 내지 동일성을 유지할 필요성이 있다는 점에 비춰 볼 때
이수진 씨의 자점매입금지의무 위반으로 한 해지 통보는 부당한 계약 해지로서 불공정 거래에 해당된다고 보기는 어려울 것 같습니다.
-가맹본부는 이수진 씨가 계약이 지금 해지된 이후에도 가맹본부의 상표권을 침해를 해서
지금 간판이나 상호를 무단으로 사용했다라고 주장을 하면서 손해배상액도 좀 받아야 되겠다라는 입장인데.
이수진 씨가 그 책임 부담해야 합니까?
-이수진 씨가 가맹계약이 해지된 다음 날인 2022년 9월 25일부터 같은 해인 11월 18일까지 가맹점을 운영하며
상표를 그 지정 상품과 동일, 유사한 음식점업에 사용한 사실은 인정할 수 있습니다.
따라서 이수진 씨는 가맹본부에 대해 상표권 침해로 인한 손해배상 책임을 진다고 볼 수 있습니다.
-그러면 손해배상액은 얼마나 될까요? 계산하는 방법이 있나요?
-상당히 중요한 쟁점이 될 수 있는데요.
이 사건 가맹계약 제35조 3항을 보게 되면 가맹본부의 상표권을 침해해서 상호, 간판, 기타 표시물 등을 무단으로 사용할 경우에
가맹점 사업자는 침해일 익일부터 손해배상 예정액으로 1일당 30만 원씩을 가맹본부에게 지급해야 한다고 규정하고 있습니다.
이에 따라 제가 미리 계산을 해 보니까 이수진 씨는 특별한 사정이 없는 한 1650만 원 및
이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
-가맹사업 분쟁 살펴봤는데요. 마지막으로 정리해 보겠습니다. 시청자분들께도 한말씀 남겨주시죠.
-우리 법의 격언에 권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다는 말이 있습니다.
위 격언은 대표적으로는 소멸시효와 관련하여 언급되지만 큰 틀에서 살펴보면 권리가 존재한다고 하더라도
그 권리를 적극적으로 행사해야만 법은 그 권리를 보호해 준다는 의미로도 해석됩니다.
이번 사례에서도 확인할 수 있듯이 가맹본부뿐만 아니라 가맹점주 또한 자신의 권리를 주장해야만
법은 그 권리를 보호해 줄 수 있습니다.
제가 늘 말씀드렸듯이 법적 분쟁 없이 정상적으로 사업을 원만히 운영할 수 있다면
너무나도 좋겠지만 만약 법적 분쟁이 발생한다면 혼자서 고민하지 마시고
반드시 법률 전문가의 도움을 받아 자신의 정당한 권리가 보호받지 못하는 일이 발생하지 않도록 유념하시라고 조언해 드립니다.
-땅덩어리도 좁은데 뭔 아파트를 저래 지어 올리는지. 새 아파트가 그리 좋은가?
-형님, 우리 동네 재개발된다는 소식 들었습니까?
-재개발? 그 뭐 또 카더라 소문이겠지. 몇 년 전에도 재개발이 된다 어쩐다 하면서 동네 떠들썩하더만은 금방 조용해지더라 아이가.
-이번에는 뭔가 진행이 되고 있는 것 같은데요.
요 며칠 동네에 재개발 사업 조합설립추진위원회 위원장이랑 사무장이란 사람이 인사하고 주민들 설득하고 다니는 것 같던데예.
-몰라, 우리 집에 안 왔던데. 그 뜬소문 흘리고 다니지 말고 집에 가라.
-아유, 진짠데. 이 형님은 사람 말을 못 믿노. 갑니다, 가.
-응, 그래.
(초인종 소리)
-이 명함 보시면 알겠지만 뭐 저희 둘이 이 동네 다 돌아다니면서 다 권유해 드리고 있습니다. 이 멋진 동네 아닙니까?
-맞습니다.
-뭐 여기부터 저 뒤쪽까지 우리 다 좋자고 하고 있는 겁니다. 앞으로 3, 4년 내에 재개발 사업 끝내서 멋진 아파트 짓겠습니다.
-다들 말은 그렇게 하는데 뉴스 보면 재개발한다 우짠다 이라면서
주민들 마음만 들썩이게 해놓고 횡령이다 사기다 이라면서 구속되는 사람들도 많더만요.
우리 동네에 대해서 알면 얼마나 아신다고. 고향도 아니면서 무슨 떡고물이라도 떨어질까 싶어서 온 거 아닙니까?
-아닙니다. 제 고향은 아니지만 여기 제 은인도 사셨고
앞으로 무궁무진하게 발전할 수 있는 이 좋은 동네를 낙후되게 둘 순 없지 않습니까?
-그럼요, 그럼요. 우리 위원장님께서는 재개발 사업 분야에서는 최고입니다.
서울, 경기 지역에서 이미 개발 사업으로 유명하신 분이라 믿으셔도 됩니다.
저희가 주민들의 이익을 위해서 최선을 다하겠습니다. 믿어주시고 꼭 좀 협조 부탁드리겠습니다.
-저희를 한번 믿어보십시오. 이 동네 뭐.
-형님, 며칠 전에 우리 집에 그 위원장이랑 사무장 왔다 갔습니다.
-우리 집에도 왔다 갔었다.
-들어보니까 이번에는 좀 믿을 만하던데요.
-에이, 듣기 좋은 소리만 하는 거지.
-아니라니까요. 곧 조합 설립이 된다고 창립총회도 한다고 하던데요. 형님도 좋은 새 아파트 살면 좋잖아요.
-몇십 년을 저 집에서 살았는데 살았던 집이 좋지.
-에헤이, 참. 형님도 은근히 새 아파트 생각이 있으시면서.
그러지 말고 내랑 같이 조합사무실 한번 찾아가 봅시다.
좀 더 자세한 설명을 들으면 마음이 바뀔 수도 있잖아요.
우리가 언제까지 이래 오래된 주택에서 살 겁니까?
겨울에는 춥고 여름에는 덥고. 자자, 한번 사무실 가 봅시다.
-그래. 한번 가보자.
-멋진 아파트 지어서 분양 받으시면 거기에 거주하셔도 되고 임대해도 손해는 안 보실 겁니다. 오히려 돈을 벌었으면 벌었지.
-새 아파트는 비쌀 텐데.
-지금 갖고 계신 주택 감정평가에서 그 금액만큼 보상받는 개념입니다.
그리고 분양가와의 차액을 지급해 주시면은 새 아파트를 바로 분양 받으실 수 있습니다.
-그럼 이 형님하고 우리 집은 대략 감정평가금액이 얼마나 될 것 같습니까?
-잠시만요. 보니까 대충 한 2-3억 정도 될 것 같습니다.
-아니, 왜 그렇게 감정 가액이 낮습니까? 예전에 우리 집 5-6억 원에 사겠다는 사람도 있었는데.
-원래 감정가는 좀 낮게 나옵니다. 뭐 자세한 건 감정평가사무실에서 감정을 해줄 건데
저희가 주민들 주택 가치를 높게 해달라고 다 얘기해 놨습니다.
저희가 구청하고도 관계가 좋아서 잘 진행될 테니 너무 걱정하지 마십시오.
-그럼 아파트를 원하지 않으면 어떻게 됩니까?
-그런 경우에는 현금청산을 하시면 됩니다. 감정평가 금액대로 보상금을 받으시면 되고요.
-당신들이 감정 금액을 마음대로 정하는 거 아닙니까? 아니, 막말로 2-3억 원 받고 나가라는 소리 아닙니까.
-저희가 전문가니까 알아서 잘 처리하겠습니다.
-그럼요, 믿어주세요.
-아휴, 도통 무슨 내용인지 모르겠네. 형님, 어떻게 하면 좋습니까?
-그러게 나도 잘 모르겠네. 이거 답답하네, 답답해.
조합인가 뭔가 하는 사람들은 도저히 믿을 수가 없고.
어디 자세히 물어보고 상담받을 데 없나?
-저희 더로이어에 물어보셔야죠. 지금 박진태 씨가 사는 동네 재개발 바람이 불면서 진태 씨가 깊은 고민에 빠졌습니다.
-그렇습니다. 박진태 씨의 그 답답함을 당연히 저희가 풀어드려야죠.
그런데 이 재개발이나 재건축이 부동산 시장의 화두가 됐던 적이 여러 번 있습니다.
그런데 막상 우리 집이 재개발 또는 재건축된다면 저도 좀 막막하긴 할 것 같아요.
변호사님 어떻습니까? 뭐부터 좀 해 봐야 될 것 같습니까?
-그렇습니다. 드라마 아까 보니까 책자 같은 거 봐도 도통 무슨 말인지 모르겠다.
답답하네 그게 실제 현실이거든요. 재개발, 재건축이 주변에서 한다.
이런 얘기는 많이 들을 수 있지만 진짜 내가 사는 그 지역이 재개발, 재건축된다는 거는
어찌 보면 일생에 한두 번 있을까 말까 하는 그런 일이거든요.
그리고 대부분 분들이 자기가 가지고 있는 집 이게 유일하고 중요한 재산인 경우가 참 많단 말이지요.
그런데 이런 재산을 어떻게 처분하느냐. 당연히 신중을 기해야 할 중요한 일이겠죠.
오늘은 재개발 사업에 관해서 어떻게 대처할지 그리고 그 절차는 어떻게 되는지를 좀 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
-지금 보니까 박진태 씨는 재개발 자체에 부정적이신 것 같은데 지금 수십 년 동안 살아온 집을 처분해서 나가는 것도 좀 그렇고요.
박진태 씨는 그냥 재개발에 반대한다고 하면 안 됩니까?
-물론 재개발 자체는 나는 반대하겠다. 얼마든지 자유롭게 할 수 있는 거죠.
그런데 문제는 나 말고 대다수의 주민들이 다 동의를 하면 어쩔 수 없이 언젠가는 그 부동산을 처분해야 하는 문제가 생긴다는 겁니다.
재개발 사업은 도시 및 주거 환경 정비법, 우리가 줄여서 도시정비법이라고 하는데 이 도시정비법의 적용을 받거든요.
토지 소유자의 4분의 3, 그리고 토지 면적의 50% 이상의 동의가 넘어가면
동의하지 않는 사람들의 부동산도 이 재개발 사업에 따라갈 수밖에 없고 만약에 끝까지 반대한다고 해도
이 재개발은 공익사업이기 때문에 강제로 수용될 수가 있습니다.
즉 박진태 씨가 계속 반대해도 사업 주체에서 강제로 부동산을 언젠가 또 수용할 수 있다, 이런 상황이라는 거죠.
-그러면 변호사님 말 듣고 있자면 분양 신청.
그러니까 새 아파트의 분양 신청을 하든지 아니면 현금으로 청산 받고 나오든지 둘 중에 하나를 선택해야 된다는 겁니까?
-그렇습니다.
재개발 사업이 진행되면 그 구역 내에 부동산 소유자는 한 세 가지 정도 선택지를 생각할 수가 있는데
첫 번째는 아파트 분양 신청을 해서 새로 지어질 아파트를 분양받는 게 있고 분양 받지 않고
두 번째로 현금으로 받겠다 이런 방법이 있고.
세 번째로는 앞서 말씀드린 것처럼 끝까지 버티다가 이 수용 등 방법으로 부동산을 처분하고 보상받고 나가는 거.
이 중에 하나는 반드시 선택해야 할 상황에 놓이는 거죠.
-어떤 게 제 이득이 될지 잘 따져봐야 할 것 같은데. 그런데 재개발 사업 진행 과정이 좀 꽤 복잡하다고 들었거든요.
이 사건도 좀 그런가요?
-진행자분 말씀하신 대로 재개발 사업의 진행 과정이 정말 복잡하고요. 아까 책자 봐도 이해가 안 된다, 이 말이 진짜 맞거든요.
지금 제가 간단히 표를 보여드릴 텐데 기본계획 수립, 정비계획 결정부터 시작해서 조합설립 인가,
시공자 선정, 사업시행 인가, 분양 신청 및 관리 처분 계획, 이주 및 철거 등 이렇게 순서로 쭉 진행이 되거든요.
이 표를 보시면 정말 복잡한 과정이 있다는 것을 아실 수 있는데 제가 조사해 보니까
이 드라마 사례의 경우에는 조합추진위원회가 구성이 되고
그리고 2026년 1월에 창립총회를 거쳐서 조합설립 인가까지 받은 것으로 확인이 되었습니다.
-앞서 말씀해 주신 선택 사항 중에서 만약에 박진태 씨가 분양 신청을 하게 된다면 어떻습니까?
-드라마를 보시면 아까 감정평가라는 말이 나왔잖아요.
기억하시겠지만 이 부분에 대해서는 조금 더 정확하게 말씀드리면 종전자산평가라는 절차가 이루어지거든요.
이를 통해서 박진태 씨의 주택에 대한 감정을 받아서 종전자산평가금액이 산출이 되는데
만약에 아파트 분양 신청을 하시게 된다고 하면 그 아파트 분양대금이 있겠죠.
그 아파트 분양대금에서 이 종전자산평가금액을 제외한 그 초과하는 나머지 돈을 지급해서
그 아파트를 분양받게 되는 그런 선택을 하시게 되는 겁니다.
-그럼 내가 평가받은 자산 금액과 분양가의 차이가 많이 크면 돈을 많이 내야 되니까 약간 좀 부담스러울 수 있는데
현금청산을 선택하게 된다면 그러면 종전자산평가금액이라고 했죠, 아까.
그 금액대로 현금을 받는 겁니까?
-정확합니다. 분양신청 및 관리처분계획 단계에 이르면 이 종전자산평가금액이 다 결정이 되거든요.
그 금액은 돈으로 받고 사업에서 빠지는 거. 우리가 대표적인 현금청산의 한 형태로 보고 있는 겁니다.
-현재 박진태 씨는 지금 분양 신청을 해야 될지, 아니면 현금청산을 하고 말아야 할지 고민이신데 어떤 게 더 좋을까요?
-박진태 씨의 고민이 바로 여기에 있고 사실 대부분의 재개발 사업에서 주민들이 가장 고민하는 것이 바로 이 부분인데요.
분양 신청과 현금청산을 하는 이 선택지는 각각의 장단점이 서로 너무 극명하게 대비되니까 신중하게 결정하셔야 합니다.
-각각의 장단점이 극명하다고 하셨는데 잘 알아야 선택을 할 거 아닙니까? 일단 먼저 분양 신청의 장단점부터 알아볼까요?
-분양 신청하는 경우에 장점부터 살펴보면요.
분양 신청을 해서 새 아파트를 분양 받고 기존의 주거 지역을 계속 거기 사실 수가 있는 거죠.
이게 좋은 점이겠죠. 특히 아파트 가격이 또 앞으로 올라갈 거다, 이렇게 기대되는 상황이라면
충분히 경제적인 이점이 있다고 볼 수 있습니다.
다만 반대로 단점은 일단 추가 분담금.
아까 말씀드린 것처럼 종전자산평가금액을 초과한 그 돈을 어떤 형태로든 내야 하는 문제가 있고
또 이게 아파트 짓는 기간 동안에는 거기에 살 수가 없겠죠.
그러면 잠깐 이주해서 다른 지역에 있다가 다시 돌아와야 하는 그런 불편함이 있는 거죠.
그리고 끝으로 가장 큰 위험은 이 사업이 실패하거나 무산되거나 또 장기간 지연되면 그에 따른 손해가 커지는 점인데요.
아마 박진태 씨는 가장 걱정하는 부분이 바로 그 부분이 아닐까 싶습니다.
-그러네요.
-진짜 변호사님 말 들어보니까 분양 신청은 머리 아픕니다.
단점이 더 크게 보이는데 만약에 현금을 청산해서 내가 그냥 사업에서 빠지겠다.
이러면 그냥 속이 시원하고 절차도 간편하겠는데요.
-물론 사무장님처럼 그렇게 생각하시는 분들도 많이 있겠지만 이 현금청산이 재개발 사업의 어떤 불확실성,
그리고 또 추가분담금을 내야 되는 그 부담이 없다는 점에서는 또 좋은 점이 있는데 만약에 이 보상금,
현금청산을 받게 되는 그 금액이 내가 원하는 수준이 아니다.
나의 종전자산평가금액이 터무니없이 낮다, 이렇게 되면 또 쉽게 선택할 수 없는 문제가 생기는 거죠.
-맞습니다. 결국에는 감정평가를 얼마나 받느냐가 중요할 것 같은데.
지금 드라마에서 보면 추진위원회장이랑 사무장이 주택 가치를 높게 쳐달라고 말을 해 놓겠다.
감정평가를 잘해 줄 거다라고 하는데 이거 믿어도 되는 겁니까?
-여기서 한번 우리가 좀 깊게 한번 생각해 봅시다.
재개발 사업 주체나 또 시공자 이분들 입장에서는 종전자산평가금액이 과연 낮은 게 유리할지
아니면 높은 게 유리할지 한번 생각해 보자고요.
종전자산금액이 조금 실제보다 높게 이렇게 잡게 되면요.
그 차액 상당의 분양 대금을 내는 구조이기 때문에 이 조합의 이해관계자들 입장에서는 사실은 썩 달가운 상황이 아니에요.
-그렇죠, 맞습니다.
-그래서 가급적 재개발 사업의 이해관계자들은 종전자산금액이 낮게 잡히기를 원하고
주민들, 즉 조합원들은 이에 대해서 반대를 하는 경우가 정말 많거든요.
-그렇겠네요.
-만약에 조합 쪽에서 주민들의 이익을 적극 잘 대변해 준다 이러면 모르겠지만 그럴 보장이 없거든요.
그래서 그 말을 쉽게 믿기는 좀 어려운 것 같습니다.
-뭘 선택해야 할지 진짜 머리 아픈데.
만약에 분양 신청도 안 하고 현금청산도 안 하고 그냥 가만히 있으면 예전에 뉴스 보니까 알박기 이런 것도 있던데.
가만히 있으면 가치가 더 되지 않을까요?
-실제로 분양 신청 안 하고 이렇게 계속 선택 못하고 시간 끄시는 분들 많은데 분양 신청은 또 이렇게 기간이 정해져 있거든요.
만약에 그 기간 내에 분양 신청을 하지 않으면 그냥 자동으로 다 현금청산자가 되는 거지요.
그때는 이후에 혹시 추가 분양이 있으면 모르겠지만 그런 특별한 사정이 없으면요. 계속 현금청산 상태로 넘어가게 됩니다.
-그런데 문제는 감정평가인데 감정평가가 너무 낮게 나오면 이거 어떻게 합니까?
-드라마 사례 보니까 박진태 씨가 자신의 주택의 대략적인 금액 듣고 막 화를 냈잖아요.
아마 그때는 조합에서 탁상감정이라든지 간이감정을 해서 그 금액이 나왔던 것 같은데
이렇게 자신이 알고 있는 생각하고 있는 게 부동산의 가격하고 조합이라든지
사업 주체가 제시하는 가격의 차이가 큰 경우가 정말 많아서 고민이 많을 겁니다.
이 종전자산평가금액에 대해서는 물론 이의신청 기간 내에 이의를 제기할 수가 있는데
이때는 별도의 감정평가를 의뢰해서 그 결과를 제출함으로써
부당하게 지금 낮게 평가된 금액을 바꿔달라 이렇게 할 수가 있습니다.
-문제는 그런 이의신청이 받아들여진다면 다행인데 이의신청이 받아들여지지 않는다면 또 불복하는 절차도 있어야 되지 않습니까?
그런 거 있습니까?
-물론 불복 절차가 있습니다.
이의신청이 안 받아들여진 경우에는 관할 지방토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고 또
이런 지방토지수용위원회에서 수용재결을 받을 수가 있는데 이에 대해서 또 불복하는 경우도 있잖아요.
그렇게 되면 결국 법원에 행정소송을 제기하셔야 되고 법원에서의 이루어지는 감정을 통해서 적절한 감정평가를 받을 수가 있습니다.
-재개발 사업에 관한 법적 분쟁 살펴봤는데요. 마지막으로 박진태 씨가 어떻게 대응을 하면 좋을지 정리를 해 볼까요?
-오늘 제가 나름 쉽게는 설명드린다고 노력은 했는데 이게 쉽지가 않은 내용이라서요.
일단 이 재개발 사업이라는 것 자체가 굉장히 복잡하고 일반인들이 직접 대처하는 거는 쉽지 않은 일입니다.
결국 재개발 사업이 계속 추진되면 분양 신청할 거냐, 현금청산할 거냐, 선택해야 하는
그 기로에 서게 되는데 아무래도 그 기준점이 되는 거는 종전자산평가금액이 되겠죠.
이 종전자산평가금액에 불만이 있다면 결국에는 재결을 신청하고 행정소송을 해야 되는 등
복잡한 절차를 각오해야 하는 문제가 있는 것입니다.
따라서 부동산, 재개발 등 법률 전문가와 상담해 보시기를 권유합니다. 만약에 필요하다면요.
이렇게 초기부터 법률전문가의 자문을 받아서 종전자산평가금액에서 크게 불리함이 없도록 현명하게 대처하시기를 바라겠습니다.
-미소야 잘 갔다. 내년이면 우리 미소 초등학교 입학인데 여기보다는 학군지로 이사를 가는 게 낫겠지.
거기가 학원도 많고 애들도 많고 하니까. 부동산에 좀 알아봐야겠다. 네, 여보세요. 부동산이죠. 뭐 좀 여쭤보려고요, 네네.
-한 번 쫙.
-네.
-여기가 연락드린 그 집입니다. 초등학교도 바로 저 앞이라서 가깝고 단지 안에 놀이터도 여러 군데 있고요.
상가에 학원도 많아서 애들 학교 보내기에는 정말 안성맞춤인 집입니다.
-주변 환경이 좋네요. 집도 깨끗하고요.
-아파트가 연식은 됐어도 리모델링을 싹 해놓은 집이라서 애들 키우면서 살기에는 괜찮을 겁니다.
-그런데 저는 애들 교육 때문에 이사를 오는 거라서.
-그러면 이 동네가 아주 딱이죠. 로이어시에서도 여기가 알아주는 학군지 아닙니까? 명문 초중고도 많고요.
-네, 그럼 여기로 하죠.
-그럼 계약서는 다음 주에 부동산 사무실에서 작성할까요?
-네.
-부동산 표준매매계약서를 기준으로 제가 일단 작성을 했습니다. 여기 보시면 매매가는 6억이고 계약금은 1억 맞으시죠?
-네. 맞습니다. 그리고 잔금 5억은 중도금 없이 두 달 후에 드리는 걸로 하면 어떨까요?
저도 지금 살고 있는 집이 팔려야 잔금을 드릴 수 있을 것 같아서요.
-좋습니다. 뭐 어차피 팔 집인데 중도금 없이 잔금으로 바로 받죠.
-혹시라도 집이 빨리 팔리면 잔금 지급일 이전에라도 빨리 지급할게요.
-편한 대로 하십시오. 잔금 지급일 후라도 괜찮습니다.
-중도금 없이 잔금으로 지급하고 잔금은 마련하는 대로 지급한다. 그 부분을 제가 계약서에 추가를 하겠습니다.
-네. 계약금은 이 계좌로 보내면 되죠?
-아, 네.
-네, 보냈습니다.
-입금됐네요.
-그럼 매매계약 체결됐습니다. 각자 계약서 챙기시고요.
-네.
-감사합니다.
-아, 돈 다 들어왔네. 이 집 매매 계약금이랑 중도금도 들어왔고 적금 만기된 거랑 딱 5억 맞췄네.
매도인한테 바로 보내야겠다. 네, 안녕하세요. 저 로이어아파트 매수자입니다.
그 잔금이 일찍 마련돼서 지금 보내려고 하는데요.
-그런데 요즘 이 동네 아파트 시세가 좀 많이 올랐거든요.
아무래도 6억에는 못 팔겠네요. 아파트 매매계약 해제할게요.
-잠시만요. 여보세요, 여보세요. 뭐고, 지금 끊은 거가?
아니, 계약금은 다 받아놓고 이제 와서 계약을 해지하겠다고?
무슨 이런 일이 다 있노. 일단 잔금 입금해야겠다.
아니, 그러면 지가 무슨 수로 계약을 해지하겠노.
보자 로이어은행. 어, 예금 계좌가 정지됐다고?
이게 무슨 말이고? 계좌가 정지돼서 입금이 안 된다고?
와, 이 아저씨 봐라. 아, 어떡하지? 우리 이사 가야 되는데.
우리 미소 초등학교도 가야 하고. 여보세요, 중개사님.
-그런 일이 있었다고요? 예, 알겠습니다. 제가 일단 그분한테 연락을 드려볼게요.
만약에 계속 입금이 안 되면 일단 잔금 지급일에 맞춰서 잔금을 공탁하시는 것도 방법입니다.
네, 한 번 고려해 보세요. 네, 네.
-뭐, 잔금 5억을 공탁했다고? 이러면 매매계약이 체결된 걸로 되는 거 아니가?
요즘 시세가 지금 7억이 넘는데 6억이 넘기라고. 그렇게는 안 되지.
나도 계약금 배액인 2억 공탁해야겠다.
-부동산을 매매하는 과정에서 이견이 생기면서 일이 커진 그런 상황이네요.
-그런데 참 이상한 게 분명히 중개사를 사이에 두고 계약서를 썼단 말이죠.
거기에는 계약 파기에 대한 조건과 거기에 대한 책임도 분명히 있을 거거든요.
그런데 왜 이렇게 일을 크게 만들었을까요?
-그러니까요. 지금부터 그 이유를 한번 알아보도록 하겠습니다. 김경덕 변호사님.
우선은 매매계약서를 작성을 하고 계약금까지 주고받았는데 계약을 취소할 수 있는 건가요?
-당연히 해제가 가능합니다. 부동산 매매계약에서 계약금이란
단순히 그 대금의 일부가 아니라 계약 해제권을 보류하는 의미도 가지거든요.
민법 제565조에 따르면 별도의 약정이 없는 한 매수인은 계약금을 포기하고
매도인은 계약금의 2배, 즉 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약을 해지할 수 있습니다.
-그러면 한양준 씨가 처음에 계약을 해지하겠다고 했을 때 계약금 배액을 줬어야 되는 거네요.
-그렇죠.
지금 이 사례에서는 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 나누어서 지급하기로 계약을 했었기 때문에
매도인 한양준 씨는 매수인 김영희 씨가 잔금을 지급하기 전까지는
계약금 배액을 반환하고 계약을 해지할 수 있는 그런 상황이었습니다.
그런데 김영희 씨가 잔금을 지급하려고 시도하니까 한양준 씨가 계약금의 2배를 지급하겠다 그런 언급은 없고
단지 나 계약 해지하겠습니다, 이렇게 통보를 했던 게 문제가 되는 겁니다.
-그러면 그 절차를 제대로 지키지 않은 거니까 한양준 씨가 한 해제 통보는 일단은 유효하지 않은 해제 통보라고 봐야 되겠네요.
-맞습니다. 계약금 배액을 지급하지 않고 해제 통보를 하는 것은 유효하지가 않습니다.
-그럼 매도인이 계약금의 배액을 지급을 하면서 지금 계약을 파기한다 하면 언제든지 계약을 해지할 수 있는 겁니까?
-이게 언제든지 가능한 것은 아닙니다. 매수인이 계약 이행의 착수에 이르렀다면.
그러니까 이행에 착수라는 그 행위가 이루어졌다면 매도인은 일방적으로 계약을 해지할 수가 없는데요.
그러면 여기서 이행의 착수가 뭐냐. 가장 대표적인 게 바로 중도금 지급입니다.
중도금의 일부라도 약속된 날짜에 지급이 됐다면 매수인이 계약을 이행할 의사가 있다.
이걸 명백히 표현한 것이고 그 이후에는 매도인이 배액 배상을 하겠다고 해도 계약을 파기할 수가 없게 되는 겁니다.
-이 사례에서는 지금 중도금 없이 잔금을 바로 치르기로 했는데 그럼 어떻게 되는 건가요?
-지금 드라마를 보면 공인중개사와 한양준 씨가 아파트 매매계약을 체결할 때
김영희 씨에게 잔금은 천천히 줘도 된다, 이렇게 말했지 않았습니까?
그리고 실제로 중도금도 없이 계약을 체결했는데 이런 경우에는 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
매매계약서 아래쪽을 보시면 부동문자로, 그러니까 처음부터 계약서에 미리 인쇄되어 있던 문자가 있거든요.
-제가 지금 부동산 매매계약서를 조금 확대해서 뽑아봤는데 여기 보면 인쇄된 부분, 이게 부동문자라고 보면 되는 거죠?
-맞습니다. 매도인은 매수인이 중도금을 지급하기 전까지 계약금의 배액을 반환하고
계약을 해지할 수 있다, 그 조항이 딱 부동문자로 인쇄되어 있습니다.
-여기 인쇄돼 있네요.
-그렇죠. 그게 부동문자인데 그런데 또 중도금의 뒤를 보면 또 이렇게 괄호가 있죠.
괄호에 보면 중도금이 없을 때는 잔금, 이렇게 인쇄가 되어 있을 거예요.
이 사례처럼 중도금 없이 계약금과 잔금으로 나눠서 지급하기로 되어 있는 경우에 매도인은
매수인이 이 잔금을 지급하기 전까지는 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해지할 수가 있었던 것이었죠.
-그러면 매수인 입장에서는 이게 지금 계약을 할 때 지급해야 하는 날보다
돈이 좀 먼저 마련이 된다 하면 빨리 돈을 이체하는 게 좋겠네요.
-맞습니다. 이렇게 매수인이 적극적으로 좀 사려고 하는 상황에서는 그게 낫겠죠.
이 중도금이나 잔금 그 일부, 꼭 전부를 지급할 필요가 없고요. 빨리 줘버리는 게 얼마든지 가능합니다.
대법원은 특별한 사정이 없는 한 중도금이나 잔금의 일부를 지급해도 아까 말씀드린 이행에 착수가 있었다, 이렇게 보거든요.
그리고 원래 지급하기로 한 날짜보다 먼저 중도금이나 잔금을 지급해도 그것은 적법하다, 이게 대법원 판례의 입장입니다.
따라서 만일 중도금 약정이 있는 경우에는 그 중도금이 준비가 되었다, 이런 경우에도 미리 지급하는 게 유리하겠죠.
-그래서 이 집을 진짜 매수를 하고 싶을 때는 계약금이랑 중도금 같이 넣는 경우도 봤는데.
지금 김영희 씨 입장에서는 계약이 해제된 게 아니니까 잔금을 지급을 하려고 했습니다.
계약 당시에 얘기했던 것처럼 잔금이 좀 빨리 마련이 돼서 5억 원을 지급하려고 연락을 했더니
한양준 씨가 지금 돈을 안 받으려고 일방적으로 계좌를 막아놓은 그런 상황이거든요, 함호진 변호사님.
-가끔 이런 분들이 계십니다. 하지만 계좌거래 정지를 했다고 해서, 즉 입금을 안 받았다고 해서 계약이 해지되는 것은 아닙니다.
계약은 여전히 유효하기 때문에 김영희 씨가 어떤 식으로든 잔금을 지급해서 계약을 완료할 필요가 있겠습니다.
-그래서 김영희 씨가 법원에 잔금을 공탁한 것으로 보여요.
-맞습니다. 지금 김영희 씨가 돈을 지급하려는 것은 이행의 제공이라고 하고
한양준 씨가 안 받겠다고 하는 것은 채권자 지체라고 하는데요.
계약 완료를 위해서는 김영희 씨가 계약 이행을 해야 하는 상황입니다.
그래서 김영희 씨는 잔금을 법원에 공탁했는데요. 이걸 변제공탁이라고 합니다.
-변제공탁.
그러니까 채무자가 변제를 하려고 해도 채권자가 받지 않으려고 하거나 아니면 받을 수 없는 상황에서
채무자가 채무의 목적물을 공탁소에 공탁하고 채무를 면하는 민법 제486조의 그 제도를 말씀하시는 거죠.
-사무장님, 역시 법학도로서 명불허전이십니다. 다 외우신 겁니까?
-어마어마합니다.
-두 분 뭔가 모종의 거래가 있었던 거 아닙니까?
-너무 정확하게 말씀해 주셨습니다. 채권자인 부동산 매도인이 중도금 등의 변제를 받지 않은 사정이 있을 때
민법 제486조에 따른 변제공탁을 할 수 있습니다.
공탁 절차는 공탁서 작성 및 공탁관 신청, 공탁금 납입과 같이 다수의 절차가 예정되어 있고
매도인이 언제 계약금의 배액을 돌려주고 계약의 해제를 요구할지 모르기 때문에 빠른 진행이 필요합니다.
그렇기 때문에 전문적인 지식을 가진 법률 전문가의 도움이 필요합니다.
-그런데 한양준 씨도 지금 2억을 공탁을 했는데 이건 어떻게 되나요?
-물론 한양준 씨도 2억 원을 공탁하긴 했지만 제대로 된 절차를 거치지 않았고 공탁도 김영희 씨보다 늦게 했거든요.
그러니까 김영희 씨가 먼저 계약이 완료된 셈이 돼서 한양훈 씨의 공탁은 의미가 없어지게 됩니다.
-그러면 만약에 한양준 씨가 김영희 씨의 공탁 사실을 처음 알았을 때 그때라도 김영희 씨한테
연락을 해서 계약금 배액을 좀 돌려주고 계약을 해지하겠다 정중히 좀 말을 했으면 어땠을까요?
-만약 한양준 씨가 김영희 씨의 잔금 공탁 사실을 알게 된 뒤에 해지 통지를 하면서
계약금 2배를 같이 반환했다고 해도 시점의 선후관계 측면에서
이미 잔금이 지급된 이후에 해지 통지를 한 것으로 보기 때문에
그런 해지 통지는 잔금 지급 이후에 한 것으로서 효력이 없다라고 보아야 할 것입니다.
-그런데 사실 지금 김영희 씨 입장에서는 피해가 이만저만이 아닙니다.
아이 때문에 이미 이사를 결정했고 이사 업체도 계약을 마친 상태거든요.
그리고 여러 가지 부분들을 생활 터전을 옮긴다는 것들은 준비를 거의 마친 상태에서는 다시 되돌릴 수가 없습니다.
이건 피해 보상을 받아야 되거든요. 어떻습니까?
-이런 피해를 방지하기 위해서는 특약사항을 둬서 책임 부분을 명시하고 더 높은 배상액을 정하는 것이 필요한데
이 부분을 꼼꼼히 살펴보신 뒤에 김영희 씨가 한양준 씨에게 배상을 요구하셔야 됩니다.
-그런데 궁금한 게 실제로 이런 사례가 많을까요? 사실 집을 매매하는 게
그냥 물건을 사고 파는 것도 아니고 굉장히 좀 복잡하지 않습니까?
-그렇죠. 저도 집을 몇 번 옮겨봤는데 이미 살던 집 팔아야 되죠.
또 들어갈 집도 대금 결제도 딱딱 맞춰야 되고 생각할 게 너무 많은데.
아니, 한양준 씨 같이 이렇게 쉽지 않은 걸 갖다가 쉽게 결정할 수 있단 말입니까?
-보통 실제로 계약금의 배액을 물고 계약을 해지하는 경우는 좀 드문 편입니다.
하지만 갑자기 집값이 급등하게 되는 경우라면 매도인의 입장에서 볼 때
계약금의 배액을 지급하고서라도 계약을 해지해서 더 많은 시세차익을 얻으려고 하겠죠.
그래서 집값이 급등하는 시기에는 매매계약의 2배를 지급하고 계약을 해지한 사례를 꽤 많이 찾아볼 수 있습니다.
-그 집이 제 집이었으면 좋겠네요. 그리고 또 하나 짚어보고 싶은 부분이 있는데요.
만약에 매매 계약을 했는데 중도에 해제가 됐다고 그러면 중개사비는 어떻게 해야 합니까?
-보통 중개수수료는 잔금을 치르고 등기를 이전받고 난 이후에 다음에 지급하게 되는 것이 관행입니다.
그런데 중간에 계약이 해제되는 경우라면 그 계약이 해제된 시점까지
중개인이 중개 업무와 관련하여 진행을 한 부분에 대해서만큼은 정산을 해서 지급해 줘야 합니다.
그런데 다툼이 생기는 사정은 사무장님 말씀처럼 얼마를 정산할 것인지
그리고 그때까지 얼마만큼의 일을 했는지 이 부분이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
또한 이때 중요한 것은 계약이 해지되기 전까지 그 중개인에게 과실이 있는지 여부라고 할 것입니다.
-지금 이 사례의 공인중개사로 봤을 때는 특별한 과실의 정황이 발견되지 않는데 어떻습니까?
-제가 보더라도 드라마 사례에서는 공인중개사의 과실이 있었다고 보기 어려울 것 같습니다.
특히나 김영희 씨가 잔금을 지급하려고 했었고 계약이 성사된 것으로 보아야 하기 때문에
공인중개수수료는 정상적으로 지급되어야 할 것으로 보여집니다.
-부동산 매매와 관련된 분쟁 살펴봤습니다. 오늘 마무리는 우리 명불허전 법학도 사무장님께서 한번 해 주실까요?
-오늘 제가 이 드라마를 보면서 굉장히 중요한 점 두 가지를 깨달았습니다.
-두 가지나요? 궁금합니다, 어떤 겁니까?
-일단 첫 번째. 매매 계약서는 만일의 상황까지 대비해서 쓰자. 그리고 두 번째.
계약서 작성 이후에는 누구보다 빠르게 자신의 의무를 이행해 버리자. 두 가지입니다.
-너무 적극적으로 말씀해 주셔서 확 와닿습니다.
-돈이 걸려서.
-매매계약하기 전에 오늘 알려드린 내용 잘 기억하셔서
매매계약 이후에 일어날 수 있는 상황들에 대해서도 잘 대처를 하셨으면 좋겠습니다.
이렇게 오늘도 다양한 사건을 통해서 우리 생활 속의 법적 분쟁들 속 시원하게 해결을 해 봤는데요.
이렇게 법대로 합시다 더로이어와 함께 하시면 법에 대한 궁금한 점들은 물론이고요.
여러 가지 소송이나 분쟁, 해결 방법까지 자세하게 알려드리니까요.
다음 주에도 놓치지 마시고 저희와 함께해 주시기 바랍니다. 오늘 준비한 내용은 여기까지고요.
저희는 다음 주에 더 명쾌하고 재미있는 법률 이야기로 찾아뵙도록 하겠습니다. 법대로 합시다.